Анализ ROI квартиры в Address The Bay: данные DLD и реальные сделки — 06.12.2025

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: В базе DLD сделки по зданию Address The Bay более чем в 600 случаях однозначно соотносятся с районом Marsa Dubai и мастер-проектом Dubai Harbour. Семантически корректно использовать этот район и мастер-проект как зону для сравнительного анализа и бенчмаркинга.

2. Объем и ликвидность: продажи и аренда

Зафиксировано свыше 600 сделок купли-продажи квартир в Address The Bay с момента ввода проекта в эксплуатацию. По квартире-студии (0BR) зафиксированных продаж в самой башне не было — вероятно, такой тип планировок отсутствует или сделки по ним не регистрировались как отдельная категория.

В самом здании Address The Bay отсутствуют зарегистрированные контракты долгосрочной аренды в базе DLD. Это типично для новых или элитных зданий у воды либо с преобладанием формата вторичного жилья, вывода квартир под краткосрок и/или неоформления контрактов в публичном реестре.

В рамках мастер-проекта Dubai Harbour в районе Marsa Dubai — очень высокая ликвидность на рынке аренды (более 2300 контрактов) и продаж (более 11 000 сделок на рынке квартир за всё время), что свидетельствует об устойчивом спросе на локацию.

3. Динамика средней цены за м² по району и мастер-проекту

По мастер-проекту Dubai Harbour в районе Marsa Dubai, где расположен Address The Bay:
— Средняя цена за м² квартир в диапазоне 20–100 кв.м за последние 12 месяцев составила около 39 600 AED/м².
— Есть явная положительная динамика: начиная примерно с 2022 года уровень цен по студиям/1BR в Dubai Harbour ускоренно рос с 26 500 AED/м² до пиковых значений 45–46 000 AED/м² в III–IV квартале 2023 года с последующим плавным снижением к текущему уровню (апрель 2024) ~41 000 AED/м².
— За последние кварталы наблюдается консолидация цен на высоком уровне, что стабилизирует ожидания покупателей и продавцов.

4. Динамика средней аренды за м² и расчёт доходности

По самому зданию Address The Bay отсутствуют контракты долгосрочной аренды в DLD, поэтому бенчмаркинг возможен только по мастер-проекту.

В Dubai Harbour по району Marsa Dubai средняя ставка аренды за м² за последние 12 месяцев составила 2 085 AED/м²/год. За последние 2 года ставка выросла с 1 650 до ~2 300 AED/м² (пик в IV квартале 2023), после чего также стабилизировалась на уровне 2 050–2 200 AED/м².

5. Сравнение уровней: цена покупки и аренда

В последних 12 месяцах:
— Средняя рыночная цена покупки квартиры (студия/1BR) в Dubai Harbour — около 39 600 AED/м².
— Средняя ставка аренды — 2 085 AED/м²/год.

Сделки и аренда в здании Address The Bay существенным образом не выделяются из общей картины мастер-проекта. Вся динамика обусловлена рыночными трендами активного роста цен и высокого спроса на побережье Dubai Harbour.

6. Расчёт доходности (ROI) и справедливый ценовой диапазон

— Годовая доходность (brutto) по текущему району: 2 085 / 39 600 ≈ 5,3% годовых.
— С поправкой на разовые издержки входа (DLD fee, брокеры, регистрация, простои) реальная (net) доходность для инвестора будет на ~7% ниже, то есть около 4,9–5,0% годовых.

Для того чтобы объект приносил инвестору 7–8% доходности при текущей усреднённой ставке аренды (2 085 AED/м²), справедливая инвестиционная цена покупки квартиры в этом районе находилась бы в диапазоне 26 100 – 29 800 AED/м². Текущий же уровень рынка существенно превышает его (39 600 AED/м²), что типично для новых элитных локаций, в которых на первом плане стоит не максимальный доход, а сохранность капитала и престиж.

7. Краткий вывод для инвестора

— Address The Bay располагается в одном из самых динамичных по спросу и ценовому росту районов побережья, что обеспечивает высокую рыночную ликвидность.
— Приобретение квартиры здесь — больше капитальная, чем доходная стратегия: показатели ROI по текущей рыночной цене ниже классических инвестиционных ориентиров для Дубая (7–8%).
— Для инвесторов, которые ориентируются не только на доход, но и на премиальность локации, устойчивость спроса и долгосрочную капитализацию, объект остаётся привлекательным.
— Для инвесторов, требовательных к именно доходной составляющей, текущая рыночная цена предполагает чрезвычайно высокий входной барьер и не позволит выйти на желаемый уровень 7–8% годовых без существенного дисконта.