Анализ ROI квартиры в Royale Residence 1: данные DLD и реальные сделки — 06.12.2025

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: по базе DLD, здание ROYALE RESIDENCE 1 находится в районе Al Hebiah Fourth, мастер-проект Dubai Sports City. Для анализа использованы студии (Studio/0BR), так как в этой категории присутствует реальная выборка сделок и арендных контрактов.

По продаваемым квартирам-студиям в ROYALE RESIDENCE 1 в базе DLD с 2020 года зафиксировано 179 сделок; по аренде (по всему дому) – более 1000 контрактов с 2020 по 2025 годы, из них за последние 12 месяцев действительных – 111.

В целом, рынок очень ликвиден как по продажам, так и по аренде: статистика по году и кварталу достаточная как для здания, так и для целого района.

2. Динамика сделок и ликвидность

В ROYALE RESIDENCE 1 ежегодно фиксируется значительный объём продаж студий:
2020 – 5 сделок,
2021 – 8,
2022 – 10,
2023 – 14,
2024 – 11 (по Q3),
2025 – 23 (с учётом отложенных регистраций).

То есть ликвидность ROYALE RESIDENCE 1 по студиям стабильная и дом абсолютно рыночный, что актуально также и для аренды — по 100+ контрактов аренды студий ежегодно.

3. Динамика цен и аренды (5 лет)

Продажи студий, ROYALE RESIDENCE 1. Средняя цена за м²:
2020: 6 400–6 600 AED/м²,
2021: 6 200–7 200 AED/м²,
2022: 6 100–7 400 AED/м²,
2023: рост до 7 100–9 100 AED/м² (по кварталам),
2024: 9 200–10 800 AED/м²,
2025: 9 600–11 900 AED/м².

С 2022 года виден ярко выраженный восходящий тренд.

Рынок района Al Hebiah Fourth (студии):
2020–2022: волатильность 7 400–10 900 AED/м².
2023-2025: заметное ускорение роста — до 14 000–20 000+ AED/м² (причём особенно скачок в 2024).

При этом сам дом сейчас (12 месяцев) в среднем – 11 059 AED/м² по студиям, что ниже среднерайонной отметки (14 610 AED/м²). То есть объект в нисходящем ценовом коридоре по сравнению с районом, несмотря на общий рост.

Аренда студий ROYALE RESIDENCE 1 — среднегодовая ставка за м²:
2020: 540–675,
2021: 510–555,
2022: 590–635,
2023: 652–836,
2024 (Q1-Q4): значимый рост до 1 060 AED/м² в отдельных кварталах,
2025: 940–1 115 AED/м².

За последние 12 месяцев по дому – 983,8 AED/м²/год (111 контрактов), по району — 981 AED/м²/год (3 460 контрактов). Динамика почти одинакова, то есть дом не проигрывает району по аренде.

С 2022 аренда стабильно росла, с ускорением в 2023-2024.

4. Распределение площадей и цен

Площадь студий — обычно 28–38 м², иногда 14 или до 70 м². Диапазон цен за м² – от 5 100 до 15 600 AED/м²; большинство продаж в диапазоне 8 000–13 500 AED/м². Есть отдельные сделки выше 15 000 AED/м², но это скорее исключение.

5. Сравнение текущих уровней продаж и аренды (12 месяцев)

ROYALE RESIDENCE 1 (студии):
Средняя цена продажи за м² (12 мес) — 11 059 AED (24 сделки).
Средняя аренда за м²/год (12 мес) — 983,8 AED (111 контрактов).

Al Hebiah Fourth (студии, район):
Средняя продажа — 14 611 AED/м² (1 285 сделок).
Средняя аренда — 981 AED/м²/год (3 460 контрактов).

Таким образом, ROYALE RESIDENCE 1 доступнее по цене (−24% к району по продаже), но по арендной ставке находится почти на уровне среднерайонной.

6. ROI для инвестора

Расчёт ROI на базе усреднённых значений по 12 месяцам:

Дом (студии):
Годовая аренда/цена — 983,8 / 11 059 ≈ 8,9% (ROI_brutto, без учёта транзакционных расходов).

Район (студии):
981 / 14 611 ≈ 6,7% (ROI_brutto).

Если учесть все стандартные транзакционные расходы (≈7%), эффективная доходность будет снижаться:
ROI_net_home ≈ 8,3%
ROI_net_area ≈ 6,3%

7. «Справедливый диапазон цены» для целевой доходности 7–8%

Для дома, ориентируясь на аренду 983,8 AED/м², чтобы выйти на ROI 7–8%:
Диапазон цены за м²: 12 300 – 14 050 AED.

Текущая средняя цена сделки по дому (11 059) — ниже этого диапазона, т.е. покупка студии сейчас даёт потенциальную доходность выше 8% годовых даже при высокой конкуренции с районом.

В районе диапазон «инвестиционно справедливой» цены для студий — 12 300 – 14 000 AED/м², а реальная рыночная цена — 14 610 AED/м², то есть рынок перегрет — чтобы достичь 7–8% ROI, нужен дисконт 5–10% к районным сделкам.

8. Выводы и перспективы

ROYALE RESIDENCE 1 остаётся ликвидным выбором с хорошим уровнем спроса. По продажам дом в настоящий момент ощутимо дешевле среднерайонного уровня, а по аренде почти не уступает району. ROI для инвестора по текущим ценам привлекательнее, чем по району и заметно превышает рыночные ориентиры 7–8% годовых. Такая доходность связана с тем, что рынок студий в районе перегрет — дома типа ROYALE RESIDENCE 1 могут быть интересны инвесторам для фиксации доходной позиции.

Арендная динамика положительная, а спрос стабильный. В условиях общего роста сделок и аренды можно прогнозировать дальнейшее сохранение ликвидности и конкурентного преимущества этого дома перед рынком.

Потенциальная корректировка цены для будущего инвестора возможна только при дальнейшем бурном росте продаж по району; сейчас рынок даёт ценовую «подушку» для входа в такие проекты как ROYALE RESIDENCE 1. Расчётный ROI с учётом всех стандартных расходов подтверждает инвестиционную целесообразность объекта в сравнении с районом.