Анализ ROI квартиры в Sobha One: данные DLD и реальные сделки — 19.01.2026

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: По данным DLD, дом SOBHA ONE зарегистрирован в районе Ras Al Khor Industrial First. Мастер-проект для объектов этого дома в базе явно не указан. Для анализа использован признак района именно так, как он присутствует в сделках DLD.

Структура и объёмы данных:
— По дому SOBHA ONE (2-комнатные квартиры) зарегистрировано 107 сделок за последние 12 месяцев, что указывает на очень высокую ликвидность проекта.
— Для анализа арендных ставок в этом районе за последние 12 месяцев выявлено 52 договора аренды по объектам жилья, однако ни один из них не был заключён конкретно по 2-комнатным квартирам. Поэтому все оценки аренды и доходности приводятся только на уровне района Ras Al Khor Industrial First для жилых квартир в целом.

2. Динамика сделок и средних цен

Частота сделок (2-комн. квартиры SOBHA ONE, только релевантные периоды):
— За последние 12 месяцев фиксировалось более 100 сделок, показатель крайне высокий для рынка первичного жилья.

Динамика средней цены за квадратный метр за 2 года (по дому), AED/м²:
— Квартальные значения варьируются в диапазоне от 22 591 до 22 902 AED/м², что свидетельствует о стабильной цене в течение последних 2 лет.

Сравнение с районом Ras Al Khor Industrial First (2-комн. квартиры):
— Квартальные значения для района сопоставимы с проектом в 2024 году (22 770 – 22 900 AED/м²), затем в 2025-м ceny в районе по квартирам начинают подрастать в диапазон 24 125 – 25 590 AED/м² (данные по будущим периодам игнорируются, для сравнения берём только актуальный год).

Площадь 2-комнатных квартир в доме:
— Основной диапазон площадей – 78–157 м².
— Основная концентрация по цене за м²: львиная доля сделок по 2-комнатным квартирам сосредоточена в коридоре 21 000 – 24 500 AED/м², что подтверждает приведённые выше средние значения.

3. Рыночный уровень цены покупки за последние 12 месяцев

— Средняя цена за м² по дому SOBHA ONE (2-комн. квартиры, актуальные 12 месяцев): 22 757 AED/м² (основано на 107 реальных сделок DLD).
— Бенчмарк по району на тот же период – 24 849 AED/м² (район Ras Al Khor Industrial First, 2-комн. квартиры). То есть дом уступает району по средней цене примерно на 8% (вероятно из-за стадии реализации и профиля покупателей на момент отчёта).

4. Уровень аренды и доходности (ROI)

— По дому SOBHA ONE нет зарегистрированных DLD-контрактов аренды за последние 12 месяцев: ни одна 2-комнатная квартира этого проекта не сдавалась официально.
— На уровне района Ras Al Khor Industrial First средняя аренда по совокупности жилых квартир (не только «двушки»!) составляет 1 025 AED/м²/год за последние 12 месяцев (выборка 52 арендных контракта). Диапазон реальных ставок по рынку – от 680 до 1 200 AED/м²/год, но размах обусловлен разнородностью объектов.
— Динамика аренды по району фиксирует устойчивую стабилизацию в диапазоне 980–1 070 AED/м²/год за последние 6 кварталов (2023–2024 гг.).

ROI:
— Для дома SOBHA ONE рассчитать обоснованный ROI по DLD невозможно из-за отсутствия арендных контрактов.
— Для района (совокупно по жилым квартирам) ROI_brutto = 1 025 / 24 849 ≈ 4,1% годовых.
— Если учесть стартовые расходы на сделку (7–8% стоимости), реальная чистая доходность (ROI_net) на покупку типовой квартиры в районе – около 3,8% годовых.
— Это ниже инвестиционного стандарта рынка Дубая (7–8%), поэтому при текущем уровне цен и аренды приобретение квартир в SOBHA ONE и по району ориентировано скорее на capital appreciation (рост стоимости), а не на сдачу в аренду.

5. Перспективы и выводы для инвестора

— Дом и район имеют высокую ликвидность по объему продаж, что позитивно для перепродажи.
— Динамика цен за м² стабильна, резких колебаний и падений не наблюдается, потенциал роста скорее связан с завершением строительства и развитием инфраструктуры.
— Разрыв между уровнем цен в SOBHA ONE и районом (8% в пользу района) создаёт пространство для роста цен по мере завершения проекта и выхода на стадию эксплуатации.
— Доходности по аренде по району в текущий момент не обеспечивают желаемого для инвестора уровня 7–8% годовых. Для выхода на такой уровень цена входа по проекту должна быть существенно ниже рынка, либо следует ждать повышения арендных ставок после заселения дома.

Диапазон справедливой цены для целевого ROI 7–8% (по аренде района):
— Fair price для выхода на чистую доходность 7–8% годовых по текущей средней аренде района: 12 800 – 14 600 AED/м². Это на 40% ниже текущей средней фактической цены сделок и возможен либо на старте off-plan, либо при глубоком дисконте.

Резюме: Дом SOBHA ONE (2-комн. квартиры) привлекательный для инвестиций с расчётом на рост стоимости, но не для классической buy-to-let аренды на момент анализа. Ликвидность высокая, но ориентированная на перепродажу без существенного пассивного дохода.