Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Продажи по дому ROYALE RESIDENCE 1 (именно так записано в DLD) фиксируются в районе Al Hebiah Fourth, в составе мастер-проекта Dubai Sports City.
Для анализа использован фильтр по 1-комнатным квартирам (1BR, 1 b/r по DLD).
В базе DLD зафиксировано 64 сделки с 1-комнатными квартирами в этом доме, что позволяет строить устойчивую статистику по динамике цен.
2. Динамика и уровень цен на рынке продаж
За последние 3 года объём сделок по 1-комнатным квартирам достаточно стабилен: 2022 — 4, 2023 — 16, 2024 — 23 сделок.
Средняя цена за квадратный метр по дому ROYALE RESIDENCE 1 (1-комн.) за последние 12 месяцев составила около 8 645 AED/м².
Для сравнения, усреднённая цена по району Al Hebiah Fourth за этот же период для 1-комнатных квартир существенно выше — примерно 11 512 AED/м².
Динамика по дому: в течение последних 2 лет отмечался рост цен с 5 600–7 000 AED/м² до 8 000–8 400 AED/м²; сейчас средний уровень близок к 8 400–8 600 AED/м², но в районе за последние четыре квартала рост выразительный и темпы опережают конкретный дом.
3. Аренда
В базе DLD_rent_contracts отсутствуют зафиксированные аренды по дому ROYALE RESIDENCE 1 и по мастер-проекту Dubai Sports City для сегмента 1-комнатных квартир и в целом.
Для всего района Al Hebiah Fourth на уровне жилых квартир сведения об аренде доступны, объём выборки большой (счёт идёт на десятки тысяч контрактов).
Средняя годовая арендная ставка в районе (по площадям, с корректными фильтрами) составила за последние 12 месяцев ориентировочно 896 AED/м².
Динамика арендных ставок по району: с 2022 года аренда выросла примерно с 520–580 AED/м² до текущих 890–900 AED/м² (+70% за три года).
4. Сравнение дома с районом
Стоимость квартир в ROYALE RESIDENCE 1 по-прежнему заметно ниже средней по району (примерно на 25%) — это даёт объекту определённую ценовую привлекательность, если рассматривать уровень входа. Однако актуальных данных по арендным ставкам конкретно по этому дому нет.
5. Оценка доходности (ROI) и справедливая цена
Поскольку по дому и по мастер-проекту Dubai Sports City отсутствуют даже единичные зарегистрированные арендные контракты, расчёт реальной доходности для инвестора возможен только по усреднённому бенчмарку района Al Hebiah Fourth:
— ROI_brutto района = средняя аренда за год по району (896 AED/м²) разделить на среднюю цену за квадратный метр по району (11 512 AED/м²) ~ 7,8% годовых (брутто), что хорошо для Дубая.
— Если бы по квартире в этом доме сдаваемость и ставки соответствовали району, ROI по дому был бы заметно выше (как минимум 10% годовых) из-за меньшей цены входа. Но в отсутствии реальных контрактов этого утверждать нельзя.
Коррекция на все транзакционные издержки (около 7%) даст net-доходность в районе 7,3% по району.
Справедливый диапазон цены для инвестора, ориентированного на доходность 7–8% годовых (по району): от 11 200 до 12 800 AED/м² (расчёт: ставка аренды 896 AED/м² делённая на целевой ROI 7–8%). Фактическая цена сделок в ROYALE RESIDENCE 1 существенно ниже этого диапазона.
6. Ликвидность и обобщённые выводы
Дом регулярно фигурирует в базе DLD, сделки идут практически каждый квартал, что указывает на разумную ликвидность. Рынок района и мастер-проекта очень активен и привлекает как покупателей, так и арендаторов. Однако, покупая квартиру в этом доме, стоит быть готовым к дополнительным усилиям по поиску арендатора, так как дом не представлен в базе как популярный объект долгосрочной аренды.
Резюме:
— ROYALE RESIDENCE 1 заметно дешевле рынка района по цене покупки.
— Арендный рынок по дому отсутствует (по крайней мере, в официальной Ejari-статистике DLD), значит доходность считать можно только ориентируясь на район.
— В целом, это объект с привлекательным входом, но потенциальный инвестор должен учесть разные риски эксплуатации и ликвидности именно в аренде.
Рекомендуемые статьи
- Как продать недвижимость в Дубае в Nobles Tower – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в Creek Edge Tower 1: данные DLD и реальные сделки
- Как продать жильё в Дубае в Princess Tower – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в Pearls by Vision: данные DLD и реальные сделки
- Как продать жильё в Дубае в West Wharf – анализ 2025
