Анализ ROI квартиры в Royale Residence 1: данные DLD и реальные сделки — 12.12.2025

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: По данным DLD, здание ROYALE RESIDENCE 1 относится к району Al Hebiah Fourth и мастер-проекту Dubai Sports City. Все аналитические сравнения с районом и мастер-проектом делаются именно по этим параметрам. Выборка была сформирована по сделкам с квартирами с двумя спальнями (2BR) в данном доме.

2. Объем и динамика сделок по дому и району

Объём сделок: За всю историю регистрации было зафиксировано 18 сделок купли-продажи 2BR квартир в ROYALE RESIDENCE 1. Частота продаж по кварталам умеренная: за последние 4 года фиксируются отдельные сделки, без всплесков активности и признаков массового перепродажи.

Динамика цен: Средняя цена за квадратный метр (AED/м²) по 2BR квартирам в ROYALE RESIDENCE 1 по кварталам:

— 2021, 4 кв.: 5 052
— 2022, 4 кв.: 7 204
— 2023, 2 кв.: 6 100
— 2023, 3 кв.: 4 417
— 2024, 4 кв.: 6 891

Для сравнения, по 2BR в целом по району Al Hebiah Fourth:
— 2022, 4 кв.: 6 138
— 2023, 2 кв.: 6 683
— 2023, 3 кв.: 7 729
— 2024, 1 кв.: 9 086
— 2024, 4 кв.: 10 469

За последние 12 месяцев средняя цена покупки по дому составила 7 119 AED/м², в то время как аналогичный показатель по району — 10 249 AED/м² (то есть дом дешевле района примерно на 30%).

Диапазон цен по дому был в пределах 4 400 – 9 000 AED/м² в зависимости от периода и сделки.

3. Анализ арендного рынка (по базе DLD)

По состоянию на момент анализа, в базе DLD не зарегистрировано ни одного актуального арендного контракта по 2BR квартирам в ROYALE RESIDENCE 1, а также по мастер-проекту Dubai Sports City. Поэтому анализ аренды и доходности по дому невозможен.

По району Al Hebiah Fourth за последние 12 месяцев средняя годовая арендная ставка квартир (разные площади и форматы) составляет 894 AED/м²/год. Динамика аренды показывает уверенный рост: в 2022 году уровень был около 520–580 AED/м², а к концу 2024 года ожидается 820–900 AED/м².

4. Сопоставление покупки и аренды. Оценка доходности

Для дома (ROYALE RESIDENCE 1, 2BR) нет данных по реальной аренде, поэтому рассчитать доходность по дому невозможно.

Для района (Al Hebiah Fourth), сопоставление:
— Средняя цена покупки за последние 12 месяцев — 10 249 AED/м²;
— Средняя аренда за последние 12 месяцев — 894 AED/м²/год.

Грубая расчетная валовая доходность (ROI_brutto) по району = 8,7% годовых.
Если учитывать стартовые транзакционные издержки в размере 7–8% от цены покупки, ожидать «чистую» доходность (ROI_net) по району можно на уровне 8,1–8,2% годовых.

Cправедливый диапазон цены для инвестора при целевой доходности 7–8% годовых (ориентир по району):
— Для 7% ROI: 894 / 0.07 = 12 771 AED/м²,
— Для 8% ROI: 894 / 0.08 = 11 175 AED/м².

Рыночная цена по району (10 249) существенно ниже «справедливой инвестиционной», что указывает на отсутствие переоценки и наличие запаса по доходности. В самом доме, однако, ликвидность ниже средней, а цена — ниже средней по району.

5. Дополнительные выводы о ликвидности и перспективах

Ликвидность ROYALE RESIDENCE 1 для 2BR средняя: сделки проходят, но не регулярно (не более 2 в год), что характерно для среднебюджетных домов района Dubai Sports City.

В целом, по району в последние 2 года отмечается стабильный рост как цен продажи (особенно в 2023–2024), так и ставок аренды, что указывает на уверенный спрос на рынке арендаторов и покупателей.

Перспектива для инвестора: дом сейчас торгуется с дисконтом к району, что может быть привлекательным для долгосрочной покупки, однако отсутствие фактических арендных контрактов по дому в DLD говорит о низкой прозрачности доходности именно по ROYALE RESIDENCE 1. Экстраполировать показатели района на дом следует с осторожностью — реальная заполняемость и арендные ставки могут отличаться.