Анализ ROI квартиры в Ra1n Residence: данные DLD и реальные сделки — 19.01.2026

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: дом RA1N Residence (официальное DLD-название — ‘RA1N Residence’) расположен в районе Al Barsha South Fourth, мастер-проект — Jumeirah Village Circle.

По данным DLD, все сделки по продаже квартир в этом здании фиксируются по фильтру building_name_en = ‘RA1N Residence’, а типичные сделки относятся к классу “Flat” для жилого использования. В базе данных на момент анализа присутствует 152 сделки по квартирам этого здания, однако аренда по RA1N Residence пока в DLD не зарегистрирована — для расчётов бенчмарка по доходности используется уровень мастер-проекта Jumeirah Village Circle.

2. Активность и ликвидность дома и района

Ликвидность RA1N Residence можно признать высокой: пик числа сделок приходится на 2023–2024 годы. За последние 4 квартала (2023–2024) по дому было заключено более 70 сделок. По мастер-проекту Jumeirah Village Circle заключено свыше 119 000 арендных контрактов за весь период, что указывает на крайне высокий спрос и развитую инфраструктуру сдачи жилья в аренду.

3. Динамика цен за м² в продаже

Средние цены за м² в RA1N Residence по сделкам DLD (квартиры площадью 20–120 м²) с 3 квартала 2023 года по 4 квартал 2024 года держатся в диапазоне от 12 500 до 14 300 AED/м², с тенденцией к небольшому росту к концу периода:
— 2023 г., 3 кв: ~13 800 AED/м²
— 2024 г., 1–4 кв.: 12 583 – 14 270 AED/м² (среднее значение за 12 мес. — 13 891 AED/м²)

В целом, цена по дому немного ниже, чем средний уровень по району Al Barsha South Fourth:
— За последние 12 месяцев средний показатель по району составил 15 263 AED/м².

Динамика по району показывает плавный рост за 3 года — от 9 600–11 500 AED/м² в 2022 году до 15 000–15 800 AED/м² в 2025 году. Таким образом, проект RA1N Residence торгуется немного ниже средней по району, что может быть связано с позиционированием самого объекта или с наличием большого объёма новых сделок (что обычно подразумевает скидки первой продаж/инвесторам).

4. Анализ рынка аренды и доходность

Данных о реальных заключённых арендных сделках по RA1N Residence в DLD на момент анализа нет. По мастер-проекту Jumeirah Village Circle средняя годовая арендная ставка в пересчёте на м² за последние 12 месяцев составляет 1 029 AED/м².

По кварталам в 2023–2024 гг. наблюдается тенденция устойчивого роста средней ставки аренды с 745 до 966 AED/м² (по кварталам района) и 1 029 AED/м² (среднее значение за 12 месяцев).

5. Сравнение текущих уровней цен и расчет ROI

Цена покупки за последние 12 месяцев в RA1N Residence: 13 891 AED/м².
Арендная ставка (ориентир по мастер-проекту): 1 029 AED/м²/год.

Оценка доходности для инвестора:
— Грубая доходность (ROI_brutto) по RA1N Residence на основе текущей цены покупки и бенчмарка аренды по району:
ROI_brutto ≈ 1 029 / 13 891 = 7.4% годовых.
— Корректировка под стандартные транзакционные расходы (около 7%), даёт чистую доходность (ROI_net) порядка 6.9% годовых.

Справедливый диапазон цены для целевой доходности 7–8% (по району):
— Если инвестор ориентируется на доход 7–8%, справедливая цена покупки для аналогичного объекта — в интервале от 12 863 до 14 700 AED/м².
— Фактическая средняя цена RA1N Residence (13 891 AED/м²) совпадает с этим диапазоном, то есть проект уже продаётся по уровням, соответствующим типовой доходности JVC.

6. Перспектива объекта и района для инвестора

RA1N Residence демонстрирует высокую рыночную ликвидность и находится в активном, быстро развивающемся мастер-проекте. Темпы роста цены за м² и арендных ставок в Jumeirah Village Circle — одни из лучших в сегменте доступного жилья. RA1N Residence немного дешевле среднерыночного уровня, что может быть интересно с точки зрения покупки на старте, либо использоваться как аргумент для дисконта.

В целом, уровень доходности сравним с устойчивым районом-ориентиром JVC (~7% gross, 6.5–6.9% net). Ожидания по динамике рынка — сохранение инвестиционной привлекательности с возможным плавным ростом стоимости квартир на горизонте 2–3 лет.