Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: здание The Quayside располагается в районе Business Bay и мастер-проекте Business Bay по данным DLD. Для анализа использовались сделки только по этому зданию с фильтрацией по квартирам с 2 спальнями. Данных по аренде непосредственно в доме The Quayside на момент анализа в DLD нет, поэтому бенчмарки по аренде рассчитаны на уровне района Business Bay для жилых объектов.
2. Динамика и частота сделок купли-продажи
Зафиксировано 114 сделок в The Quayside, начиная с 2024 года. Активная реализация/регистрация сделок проходила по кварталам: на пике (1-й квартал 2024 года) было 43 сделки, в следующие три квартала – 14, 27 и 14. В 2025 году отмечено ещё несколько сделок, однако при оценке рынка игнорируются периоды из будущего. Таким образом, динамика отражает свежий спрос на объекты этого дома.
3. Динамика средней цены за квадратный метр
По The Quayside (квартиры с 2 спальнями, валидные сделки):
— В диапазоне 2024 года средняя цена за м² держится в коридоре 26 500 – 29 000 AED за м², со средним значением за последние 12 месяцев 27 375 AED за м².
— Для сравнения: по всему району Business Bay для 2-комнатных квартир на те же периоды средняя цена за м² составляет около 23 030 AED за м².
— Преимущество The Quayside по цене относительно среднего уровня по району превышает 18–20%.
4. Рыночный уровень аренды и распределения ставок
Данных по аренде (конкретно по дому или даже по мастер-проекту) в DLD нет – это очевидно связано с недавней сдачей дома и тем, что арендные контракты массово появляются позже. Поэтому для оценки текущей арендной доходности приходится опираться на валидные цифры по всему району Business Bay. По данным более 82 000 контрактов средняя годовая аренда за м² в районе за последние 12 месяцев составляет 1 308 AED/м² по жилым квартирам.
5. ROI (окупаемость) и инвестиционный диапазон
Данные по продаже за м² (The Quayside 2BR): 27 375 AED/м² (последние 12 месяцев).
Данные по аренде за м² (Business Bay, все квартиры): 1 308 AED/м² в год (последние 12 месяцев).
Грубый расчет доходности (ROI brutto): 1 308 / 27 375 = 4,8% годовых.
После вычета стандартных затрат (около 7% на вход и сопутствующие расходы), чистая доходность (ROI net) снижается примерно до 4,5%.
Для инвестора, ориентирующегося на целевую доходность 7–8% годовых, справедливый диапазон цены покупки по району Business Bay был бы (если опереться только на текущую аренду DLD):
— при 8%: 16 350 AED/м²
— при 7%: 18 690 AED/м²
Текущая рыночная цена в The Quayside (27 375 AED/м²) существенно выше реального инвестиционного диапазона для 7–8% годовых, и указывает на факт премии за новый дом, статус или перспективы локации, либо на переоценку рынка.
6. Перспектива ликвидности и рыночного спроса
Спрос на покупку: объем свежих сделок в The Quayside указывает на высокую ликвидность новостройки на фоне еще только складывающейся арендной истории. Район Business Bay остаётся одним из самых активных по обороту сделок и аренде в Дубае, что поддерживает фундаментальную ликвидность проектов.
Спрос на аренду: по району спрос стабильно высокий, арендные ставки заметно выросли за последние 2–3 года (с ~900 AED/м² в 2020–2021 до 1 300+ AED/м² в 2023–2024), что ограничивает риск просадок по доходности на горизонте 3–5 лет.
7. Заключение
The Quayside по цене заметно опережает средний уровень по району, имеет результативную ликвидность среди новостроек, однако при текущем уровне цены выйти на рыночную доходность 7–8% годовых на аренде (по фактическим DLD данным Business Bay) невозможно без существенного дисконта. Покупка может быть оправдана либо при расчете на дальнейший рост капитала, либо с горизонтом выхода иным способом, не через классическую аренду.
Рекомендуемые статьи
- Как продать жильё в Дубае в Peninsula Five – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в Manchester Tower: данные DLD и реальные сделки
- Как продать жильё в Дубае в Nobles Tower – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в Skyz by Danube: данные DLD и реальные сделки
- Лучшие районы Дубая для одиноких и экспатов, живущих в одиночку
