Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По данным DLD, здание The Quayside относится к району Business Bay и мастер-проекту Business Bay. Запрошенный анализ проводился по квартирам с двумя спальнями.
2. Объем, структура и динамика сделок
В базе DLD зафиксировано 36 сделок с двухкомнатными квартирами (2BR) в The Quayside. По этим сделкам отмечаются активные продажи в течение последних 4–6 кварталов, что указывает на ликвидность объекта на первичном рынке (сделки концентрируются в 2024–2025 годах, что типично для нового, актуального комплекса).
Помесячная и поквартальная динамика:
— Сделки фиксируются во всех кварталах 2024 и 2025 годов, максимальная активность в 1 и 3 кварталах каждого года.
3. Динамика цены за квадратный метр: дом и район
Средние цены на квартиры 2BR в The Quayside за последние кварталы:
— 1 кв. 2024: 27 320 AED/м²,
— 2 кв. 2024: 28 539 AED/м²,
— 3 кв. 2024: 26 500 AED/м²,
— 4 кв. 2024: 29 054 AED/м².
Средний уровень за последние 12 месяцев: 27 375 AED/м² по дому.
Для сравнения, средняя цена за м² по аналогичным квартирам (2BR) в районе Business Bay:
— 1 кв. 2024: 21 510 AED/м²,
— 2 кв. 2024: 22 978 AED/м²,
— 3 кв. 2024: 22 186 AED/м²,
— 4 кв. 2024: 22 124 AED/м².
Средний уровень за последние 12 месяцев: 22 725 AED/м² по району.
Таким образом, сделки в The Quayside проходят с заметной премией к среднерыночному уровню района (порядка +20% к среднему уровню Business Bay для 2BR квартир).
4. Данные по аренде и расчет доходности (ROI)
Данных о реальных арендных договорах в самом здании The Quayside (или по мастер-проекту) по состоянию на текущий момент нет — по 2BR ни один договор не зарегистрирован в системе DLD_rent_contracts.
По району Business Bay (вся жилая аренда): заключено свыше 80 тыс. контрактов, есть устойчивая динамика средней годовой аренды за м²:
— Актуальный средний уровень аренды за м² за последние 12 месяцев: 1 308 AED/м²/год.
— За 2024 год значения колебались в пределах 1 161–1 258 AED/м²/год (по кварталам).
Расчет ROI
Для двухкомнатных квартир The Quayside:
— Продажи идут по средней цене 27 375 AED/м².
— Рыночная аренда по району Business Bay — 1 308 AED/м²/год.
Ориентировочный brutto ROI (по району, ближайший релевантный уровень):
— ROI = 1 308 / 27 375 ≈ 4.8% годовых.
При учете стартовых расходов на сделку (DLD, брокеры, регистрация, потери на простое: ~7% от цены покупки) эффективная net-доходность будет еще ниже:
— ROI_net ≈ 4.5% годовых.
5. Оценка диапазона справедливой цены для инвестора
Для достижения годовой брутто-доходности 7–8% справедливая цена за м² для инвестора должна быть в диапазоне:
— 1 308 / 0.08 = 16 350 AED/м²,
— 1 308 / 0.07 = 18 686 AED/м².
Фактическая цена реализации новых 2BR в The Quayside (27 375 AED/м²) значительно превышает этот диапазон. Для выхода на 7–8% доходности должна наблюдаться либо заметная корректировка цен вниз (на 30–35%), либо существенный рост рынка аренды.
6. Ликвидность и перспективы
Сделки по 2BR активно проводятся, дом новый, ликвидность приобретает характер первичного рынка. Однако премия к району уже заложена весьма значительная — и по текущему рынку аренды инвестор, купивший сейчас, может рассчитывать на доходность не выше 4.5–5% годовых net (при отсутствии роста аренды или капитальных доходов в ближайшие годы).
Для получения инвестиционно-оправданной цены и доходности 7–8% необходим изменившийся баланс цен продажи и аренды либо формирование уникальной премиальности жилья сверх района. В текущих условиях Quayside — это скорее продукт для пользователей (end-users) или покупателей, ожидающих долгосрочного роста капитала, нежели для инвесторов, ориентированных на аренду и текущий cash-flow.
Рекомендуемые статьи
- Роскошные виллы на Пальме Джумейра: варианты, локации и инвестиционный потенциал
- Анализ ROI квартиры в Elitz 2 by Danube: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Rove Home Residences: данные DLD и реальные сделки
- Топ-10 застройщиков Абу-Даби: Руководство для инвесторов, ориентированных на ОАЭ и Дубай
- Как продать апартаменты в Дубае в Skyz by Danube – анализ 2025
