1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По данным DLD, дом Platinum by vision расположен в районе Wadi Al Safa 2 и относится к мастер-проекту Liwan1. В базе зарегистрировано 138 сделок купли-продажи по этому зданию, а фильтр по 1-комнатным (1BR) квартирам позволяет получить достаточно “чистую” аналитическую выборку для анализируемого сегмента.
По аренде прямых контрактов на этот дом и в Liwan1 не найдено (ни одной подтверждённой сделки по контрактам аренды 1BR в самом доме и мастер-проекте), поэтому далее используется только районная статистика по жилой аренде в Wadi Al Safa 2 (без разбиения по типам квартир).
2. Динамика сделок и цен на продажу по дому и району
Динамика сделок:
• Продажи 1-комнатных квартир в Platinum by vision начались только с 2024 года. За этот период совершено 46 сделок в 2024 и 41 — в 2025 году (продажи могли заключаться по off-plan сделкам вперёд, т.к. некоторые даты попадают в будущий год).
Динамика средней цены за м² по дому (Platinum by vision, 1BR):
• 3-й квартал 2025: 9 452 AED/м² (8 сделок)
• 2-й квартал 2025: 10 089 AED/м² (14 сделок)
• 1-й квартал 2025: 10 468 AED/м² (19 сделок)
• 4-й квартал 2024: 10 322 AED/м² (34 сделки)
• 3-й квартал 2024: 9 662 AED/м² (12 сделок)
• Средняя цена за последние 12 месяцев: 9 853 AED/м²
Динамика средней цены за м² по району Wadi Al Safa 2 (1BR):
• 4-й квартал 2024: 8 860 AED/м² (182 сделки)
• 1-й квартал 2025: 8 832 AED/м² (129 сделок)
• 3-й квартал 2025: 13 516 AED/м² (382 сделки) — тут виден явный ценовой всплеск по отдельным проектам (могут искажать средние).
• За последние 12 месяцев средняя по району Wadi Al Safa 2 (1BR): 12 807 AED/м²
Сравнение: Platinum by vision продаётся примерно на 23% дешевле актуальной средней по району Wadi Al Safa 2 (9 853 против 12 807 AED/м²) по 1-комнатным квартирам за последние 12 месяцев.
3. Анализ и динамика арендных ставок
Поскольку по дому и мастер-проекту Liwan1 отсутствуют зафиксированные арендные контракты по 1BR, анализируется районная аренда в Wadi Al Safa 2 по всем жилым контрактам.
Динамика и уровень средней аренды за м² по району Wadi Al Safa 2 (все квартиры, последние кварталы, годовой арендный контракт):
• 4-й квартал 2024: 686 AED/м² (1204 контракта)
• 1-й квартал 2025: 692 AED/м² (1466 контрактов)
• За последние 12 месяцев средняя аренда по району: примерно 675–710 AED/м²/год (нет точной годовой выборки, используем среднее по доступным кварталам).
По фильтру именно “1 bed room” арендных контрактов за последние 2 года в районе не найдено, т.е. результат по аренде показывает весь ассортимент аренды в жилых объектах Wadi Al Safa 2.
4. Сравнение доходности (ROI) и инвестиционная оценка
ROI_brutto по дому Platinum by vision рассчитать невозможно из-за отсутствия арендных контрактов по дому и мастер-проекту.
ROI_brutto по району рассчитывается на основе:
• price_psm по району (1BR): 12 807 AED/м²
• rent_psm по району (все квартиры): 692 AED/м²/год
ROI_brutto_area = 692 / 12 807 ≈ 5.4% годовых.
С учётом стандартных расходов на вход и сделки (7–8% от цены покупки), ROI_net_area ≈ 5.0% годовых.
Инвестиционно справедливый диапазон цены за м² для инвестора, ориентирующегося на ROI 7–8%:
• fair price_psm_7_8 = [692 / 0.08 ; 692 / 0.07] = от 8 650 до 9 886 AED/м²
• Фактический уровень средних продаж в доме (9 853 AED/м²) формально попадает в верхнюю границу этого диапазона.
• Средняя цена по району превышает справедливый диапазон (12 807 AED/м² против 8 650–9 886 AED/м²), что указывает на перегретость части предложения и снижение доходности.
5. Ликвидность, объемы и выводы
Ликвидность Platinum by vision высокая: только по 1-комнатным квартирам заключено 41–46 сделок за год, что характерно для новых или недавно введённых в эксплуатацию проектов.
Район Wadi Al Safa 2 — очень активный по сделкам и аренде (десятки тысяч контрактов за последние годы).
Динамика цен и аренды ярко выражает посткарантинный рост: за 3 года цена за м² выросла с ~5 000 до ~12 800 AED/м² по району, аренда — с ~420 до ~690 AED/м²/год.
При этом Platinum by vision пока продаётся с дисконтом к району, что повышает инвестиционный интерес и снижает входной риск.
Доходность аренды в районе скорректирована вниз из-за сильного роста цен на продажу; расчетный ROI ~5% годовых (нетто ~4.7–5%), и для выхода к целевой планке 7–8% инвестору потребуется искать сделки с дополнительным дисконтом или рассчитывать на рыночный рост аренды.
Официальные данные DLD не подтверждают “чистую” доходность выше 5.4% brutto при текущем ценовом уровне.
Данные об аренде в самом доме и even master-проекте отсутствуют — для оценки доходности по конкретной квартире возможен только ориентир на районные усреднённые показатели.
В целом, проект Platinum by vision выглядит одной из наиболее ликвидных точек входа по району Wadi Al Safa 2 для инвесторов, желающих приобрести недвижимость с дисконтом к средней цене по району и иметь высокий шанс дальнейшей капитализации стоимости, но без гарантии высокой текущей доходности по аренде.
Рекомендуемые статьи
- Как купить апартаменты в Дубае в Verdana 1 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в DESERT SUN TOWER: данные DLD и реальные сделки
- Как продать квартиру в Дубае в Samana Lake Views – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Palace Residences — North: данные DLD и реальные сделки
- Как купить недвижимость в Дубае в UNA Apartments – анализ 2026
