1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение:
По данным DLD, дом OXFORD TERRACES встречается в двух привязках, но по большинству сделок с квартирами 2 B/R здание относится к району Al Barsha South Fourth, мастер-проект Jumeirah Village Circle. Поэтому для сравнительного анализа используется именно этот район.
Объём данных:
В доме OXFORD TERRACES зафиксировано 18 продаж квартир формата 2 спальни. Присутствуют также сделки с другими типами квартир (студии, 1 спальня). В аренде в DLD зафиксирован сам проект, однако по фильтрам на 2-комнатные квартиры нет актуальных контрактов, поэтому анализ аренды для самого дома невозможен.
2. Ликвидность. Объём сделок
Объём и динамика продаж:
Зафиксировано 6 продаж 2 B/R квартир в 2022 году, только 1 продажа в 2023, затем новый всплеск — 6 сделок в 2024 году (по текущие даты). Это говорит об умеренной ликвидности дома — значимая часть продаж произошла в период 2022–2024 годов. По дому нет признаков высокого оборота в каждый год, как у флагманских башен, но число сделок вполне достаточное для анализа динамики цены.
3. Динамика цен за м² в доме и районе
За последние 3 года в здании отмечены заметные колебания средней цены за м² по квартирам 2 спальни:
— 2022: диапазон 9 263 — 10 889 AED/м² (по кварталам)
— 2023: в начале года около 9 782 AED/м², затем данных мало (одна сделка)
— 2024: скачок до 13 586 — 14 035 AED/м² в 1–2 кварталах, затем падение до 6 953 AED/м² в 3 квартале
— 2025 (по некоторым сделкам опережением): колебания от 10 867 до 17 568 AED/м²
Колебания по кварталам довольно выраженные, что может быть следствием ограниченного объёма сделок и, возможно, разных стадий сдачи/завершения проекта. Из этого видны пики и просадки цен: максимумы в 2024-2025 годах и минимум в середине 2024 года.
В целом по району Al Barsha South Fourth по 2-комнатным квартирам динамика средних цен за м² значительно плавнее:
— С 2022 года рост с ~8 350 до 12 278 AED/м² в 2024, затем стабилизация
— За последние 12 месяцев — среднее 12 935 AED/м²
Таким образом, квартира 2 B/R в OXFORD TERRACES теперь продаётся с премией к району: средняя цена за м² по последним 12 месяцам — 16 427 AED/м² (дом) против 12 935 AED/м² (район), то есть на 27% выше среднего по району.
4. Анализ аренды и доходности
По данным DLD, ни одна 2-комнатная квартира OXFORD TERRACES не фигурирует в свежих арендных контрактах. Аналогично, нет валидных данных по аренде на проекты «OXFORD TERRACES», «Oxford Terraces», «OXFORD TERRACES 2» ни по дому, ни по мастер-проекту. Даже на уровне района (Al Barsha South Fourth) за последние 12 месяцев по фильтру «2 спальни» отсутствует достаточное количество актуальных контрактов для оценки средней ставки аренды за м².
Это типично для новых домов или проектов с преобладанием продаж end-user, и означает невозможность корректного расчёта ожидаемой доходности на основании подтверждённых DLD-контрактов.
5. Сравнение цен и инвестиционная перспектива
Премия к району:
OXFORD TERRACES (2 спальни) продаётся дороже среднего по району на 27% по цене за м². Это может быть оправдано новизной дома, качеством отделки или уникальными характеристиками, но также требует осторожности при инвестиционных оценках.
ROI и «справедливая цена»:
Ввиду отсутствия информации по реальным ставкам аренды на уровень дома, мастер-проекта и даже района для 2-комнатных квартир, невозможно рассчитать текущие показатели брутто- и нетто-доходности, а также диапазон «справедливой» цены для целевой доходности 7–8%. Любые расчёты на этом уровне были бы не подтверждены DLD и не корректны для принятия инвестиционных решений.
6. Краткое резюме
– Ликвидность: умеренная, периодические всплески активности, но без постоянного потока новых сделок.
– Цены: дом демонстрирует существенную премию к району, но с заметной волатильностью по кварталам.
– Аренда и доходность: DLD не фиксирует арендные контракты по рассматриваемому объекту и району в сегменте «2 спальни» за последние 12 месяцев, так что расчёт доходности невозможен.
– Для инвестора, ориентированного на доходность, отсутствует DLD-база для принятия решения на этом типе продуктов — любой прогноз по аренде и ROI в публичном анализе будет не обоснован цифрами.
Рекомендуемые статьи
- Как продать апартаменты в Дубае в Palm Jebel Ali — Frond O – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в AXIS RESIDENCES 8: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в SHAMAL RESIDENCES 2: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в DIAMOND VIEWS 2: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Creek Palace: данные DLD и реальные сделки
