Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: дом Milos by Karma зарегистрирован в базе DLD по району Wadi Al Safa 5, с принадлежностью к мастер-проекту Dubai Land Residence Complex. Для анализа использовались продажи по фильтру «Milos by Karma — 2-комнатные», а также сравнение с рынком района Wadi Al Safa 5.
В базе DLD зафиксировано 23 сделки по 2-комнатным квартирам в Milos by Karma. Большинство сделок приходится на начало 2025 года, что типично для новостроек на этапе выдачи ключей или подтверждения собственности через DLD.
2. Динамика сделок и цен по дому
Зафиксированный объём сделок:
— В 1 квартале 2025 года — 18 сделок по 2-комнатным квартирам.
— Во 2 квартале 2025 года — 5 сделок.
Динамика средней цены за м² по дому:
— В 1 квартале 2025 года: около 10 930 AED/м².
— Во 2 квартале 2025 года: около 10 814 AED/м².
— Средняя цена за м² за последние 12 месяцев по 2-комнатным Milos by Karma составляет 10 905 AED/м².
Эти уровни укладываются в диапазон цен типичного первичного рынка района, но находятся ниже текущей средней по району за тот же период.
3. Сравнение с рынком района
Средняя цена за м² по району Wadi Al Safa 5:
— За последние 12 месяцев: 13 386 AED/м² (по всем типам квартир).
— За последние кварталы зафиксирован рост средней цены до ~13 000–15 000 AED/м², с резким повышением начиная с 2 квартала 2024 года.
— Milos by Karma (2-комнатные) котируются примерно на 18% ниже средней цены за м² по району.
4. Анализ аренды и расчёт доходности
На уровне дома и мастер-проекта DLD не зафиксировал ни одного контракта на аренду за последние 12 месяцев по 2-комнатным квартирам Milos by Karma. Это объясняется его новостроечным статусом и временным отсутствием арендной истории.
По району Wadi Al Safa 5 за последние 12 месяцев зарегистрировано более 10 тысяч арендных контрактов (по всем типам и площадям). Средняя подтверждённая ставка аренды:
— Годовая аренда по району: 755 AED/м² в год.
— Динамика показывает быстрый рост аренды с 2022 года (в 2022 году — 440–540 AED/м², в 2023–2024 годах — 600–780 AED/м²).
Текущая средняя арендная ставка за последние 12 месяцев = 756 AED/м² в год.
5. Расчёт ROI (доходности) и справедливой цены
Брутто-доходность по району (расчёт возможен только на уровне района, так как по дому и мастер-проекту аренды не зарегистрировано):
— ROI_bрутто = средняя аренда / средняя цена за м² = 756 / 13 386 ≈ 5,6% годовых (по району, все площади и типы квартир).
— Для ориентировочной чистой доходности (после учёта транзакционных и сопутствующих расходов, ~7–8% от цены входа): ROI_нетто ≈ 5,2–5,3% годовых.
Справедливый ценовой диапазон для выхода на доходность 7–8% при средней аренде 756 AED/м²:
— Для доходности 7%: 756 / 0,07 ≈ 10 800 AED/м².
— Для доходности 8%: 756 / 0,08 ≈ 9 450 AED/м².
Средняя рыночная цена по 2-комнатным в Milos by Karma на момент отчёта — около 10 900 AED/м², что находится ближе к нижней границе диапазона, при этом выше справедливой цене для желаемой ROI 8%, но уже соответствует целевой ROI порядка 7% при текущих арендных ставках по району.
6. Ликвидность и выводы по перспективам
— Объём сделок по дому высокий для новостроечного проекта на этапе выдачи ключей, что говорит о востребованности проекта у покупателей (в первую очередь — у инвесторов и ранних пользователей).
— Темп роста цен по району за последние 2 года заметно ускорился, аренда также дорожает. Однако доходность (ROI) остаётся в диапазоне 5–6% брутто при текущем уровне цен.
— Milos by Karma на старте торговался с некоторым (до 18%) дисконтом к среднерыночному уровню района. Это значит, что дальнейший рост стоимости вероятен, но зависит от фактической сдачи и заполняемости объекта арендаторами.
— Для расчёта индивидуальной доходности квартиры в Milos by Karma следует дождаться появления первых арендных контрактов по этому дому в DLD, чтобы сделать более точные оценки по доходности и ориентиру по цене.
— В рамках текущего рыночного цикла район Wadi Al Safa 5 демонстрирует хорошие темпы роста, но новых покупателей и инвесторов будет сдерживать относительное снижение доходности (ROI) на фоне опережающего роста цен продаж по сравнению с рынком аренды.
Рекомендуемые статьи
- Как продать квартиру в Дубае в Golf Vista 1 – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в Address The Bay: данные DLD и реальные сделки
- Как продать квартиру в Дубае в Azizi Grand – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в Trident Grand Residence: данные DLD и реальные сделки
- Как купить квартиру в Дубае в Parkside Views – анализ 2025
