Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По данным DLD, дом Milos by Karma расположен в районе Wadi Al Safa 5, мастер-проект Dubai Land Residence Complex. Расчёты и бенчмарки в отчёте строятся строго на данных по этому району и мастер-проекту.
Структура: В базе по Milos by Karma зарегистрировано 158 сделок по квартирам (тип Flat), однако зафиксированных арендных контрактов по этому дому пока нет. Вся имеющаяся информация по аренде и ROI анализируется на уровне района Wadi Al Safa 5 и мастер-проекта Dubai Land Residence Complex.
2. Рыночная активность и ликвидность
По Milos by Karma основная масса сделок прошла в последние три квартала 2024 и последующие кварталы 2025 года. Высокий оборот (94 сделки только за первый квартал 2025 года и ещё 64 в дальнейшем) свидетельствует о значительном интересе инвесторов и активной фазе ввода или реализации проекта. По району Wadi Al Safa 5 также наблюдаются очень высокие объёмы сделок: сотни и даже тысячи сделок по квартирам каждый квартал за последние два года. Ликвидность на всех уровнях высокая.
3. Динамика цен за м² по дому и району
По Milos by Karma (квартиры):
— В 4 квартале 2024 года средняя цена сделки за м² составила около 13 370 AED.
— В течение 2025 года уровень держится в диапазоне 12 600–12 735 AED за м² (по кварталам).
— В среднем за последние 12 месяцев для дома цена за м² — 12 723 AED.
Для района Wadi Al Safa 5 (квартиры):
— В 2023 году цены по району варьировались от 6 370 до 9 721 AED за м² по кварталам.
— В 2024 году начался ярко выраженный рост: во 2 квартале средняя цена за м² уже составляет 10 499 AED, в 3 квартале — 12 125 AED, в 4 квартале — 11 794 AED.
— За последние 12 месяцев средняя цена за м² по району — 13 399 AED.
По динамике видно, что Milos by Karma стартовал на растущем рынке чуть ниже среднего уровня района, но разрыв заметно сокращается, а в последние кварталы цены по дому сравнялись с районом.
4. Анализ арендных ставок
Актуальные арендные контракты с корректной разбивкой по Milos by Karma не зарегистрированы, поэтому анализ проводится на уровне района Wadi Al Safa 5 и мастер-проекта Dubai Land Residence Complex:
— В среднем по мастер-проекту (Dubai Land Residence Complex) за последние 12 месяцев средняя годовая ставка аренды по квартирам — 709 AED/м².
— В самом районе Wadi Al Safa 5 аналогичная ставка за последние 12 месяцев — 760 AED/м².
— В динамике по району за последние 2 года (с 2023 по 2025) наблюдается рост годовой арендной ставки с 517 до 794 AED/м² по кварталам.
5. ROI (окупаемость инвестиций)
По Milos by Karma (с опорой на средний уровень аренды по району):
— Средняя цена покупки за м² по дому за последние 12 месяцев: 12 723 AED.
— Средняя годовая аренда по району: 760 AED/м².
Расчётные показатели:
— ROI_brutto по району (используя районную ставку аренды): 760 / 12 723 ≈ 6,0% годовых.
— ROI_net (с корректировкой на типичные расходы при приобретении, ~7%): 6,0% / 1,07 ≈ 5,6% годовых.
По району в целом:
— Средняя цена за м² за последние 12 месяцев: 13 399 AED.
— Средняя аренда: 760 AED/м².
— ROI_brutto по району: 760 / 13 399 ≈ 5,7%, ROI_net ≈ 5,3%.
6. «Справедливый диапазон цены» для инвестора
Для того чтобы выйти на целевую доходность 7–8% годовых, исходя из актуальных ставок аренды (760 AED/м²), инвестиционно «справедливая» цена покупки квартиры должна быть в диапазоне 9 500–10 900 AED/м². Текущий уровень цен по Milos by Karma и району (12 700–13 400 AED/м²) превышает этот диапазон на 15–30%, что типично для новых проектов на пике спроса либо в фазе инвесторского перепродажи.
Если цель — фиксировать доходность 7–8% годовых, потребуется либо откат цен вторичного рынка вниз, либо значимый рост арендной ставки в ближайшие 1–2 года.
7. Сравнение дома с районом
— Milos by Karma на данный момент торгуется в среднем на 5% дешевле, чем весь район (12 723 против 13 399 AED/м²), что типично для новых объектов на старте эксплуатации.
— Уровень доходности по текущим ценам чуть выше по дому (6%) против района (5,7%).
— Если рассматривать Milos by Karma как объект в активной строительной или вводной стадии, у него есть несколько кварталов для «догонки» роста цен с районом.
8. Выводы
— Ликвидность в Milos by Karma и во всём районе Wadi Al Safa 5 очень высокая, спрос на покупку стабилен, по аренде — устойчиво растущий.
— Доходность по текущим ценам — около 6% годовых брутто, что ниже классических «инвестиционных 7–8%», но соответствует общерыночной тенденции временного снижения ROI на фоне роста цен с 2023 года.
— Рост цен за последние два года по району был очень бурным, и на рынке остаётся пространство для дальнейшего роста аренды, однако с учётом уже достигнутых цен вход в объект больше подходит долгосрочному инвестору, чем любителю спекулятивной торговли.
— Для инвестора, ориентирующегося на ROI 7–8%, текущий рынок требует либо ждать роста аренды, либо искать вариант приобретения с дисконтом (специальные предложения на переуступках, быстрая оплата и т.д.).
— По данным DLD на июнь 2024 года, анализ по аренде и ROI для Milos by Karma нельзя рассчитать непосредственно по дому — все расчёты по доходности и арендным ставкам основаны на бенчмарках района и мастер-проекта, что сопряжено с некоторыми рисками при экстраполяции на конкретный дом.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в Marina 101: данные DLD и реальные сделки
- Как купить квартиру в Дубае в The Opus – анализ 2025
- Как купить квартиру в Дубае в Polaris Tower – анализ 2025
- Как купить квартиру в Дубае в Sobha Creek Vista Heights – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в Seagate: данные DLD и реальные сделки
