Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: по данным DLD, дом MARINA TERRACE располагается в районе Marsa Dubai, мастер-проект Dubai Marina. Анализ будет строиться по 2-комнатным квартирам (2 b/r, только «Residential, Flat»).
По дому в продажах суммарно обнаружено 46 сделок за все годы с корректной категорией (2-комнатные квартиры).
В базе DLD_rent_contracts отсутствуют записи аренды, которые можно было бы соотнести напрямую с MARINA TERRACE по зданию или проекту. Поэтому для анализа арендных ставок и доходности используется уровень всего района Marsa Dubai, где объём контрактов достаточно велик для статистически устойчивых выводов.
2. Анализ динамики продаж (цены за м², объем сделок)
Объем и динамика сделок по MARINA TERRACE (2-комн.):
За последние 3–5 лет темпы сделок в доме сохраняют скромный, но стабильный уровень: по нескольку сделок в квартал. Это указывает на наличие ликвидности (есть и покупатели, и продавцы), но стоит учитывать, что маржинальность анализа по конкретному дому ограничена относительно небольшим количеством сделок.
Средняя цена за квадратный метр по MARINA TERRACE (2-комн. квартиры) значительно варьировалась за последние 5 лет: от 7 600 до 17 400 AED/м² по отдельным кварталам. В течение последних 12 месяцев средняя цена за м² составила 14 830 AED. По кварталам видна явная волатильность — это естественно для отдельного здания с небольшим объемом сделок и возможной разницей в характеристиках проданных лотов.
Сравнение с районом:
В Marsa Dubai средняя цена за м² по 2-комнатным квартирам за последние 12 месяцев составила 25 712 AED. Район демонстрирует более высокие и стабильные показатели, чем MARINA TERRACE, что показывает: динамика по дому заметно отстает от общего спроса и ценовой планки по району.
3. Анализ рынка аренды
Непосредственно по дому MARINA TERRACE данные по аренде в DLD отсутствуют. На уровне района Marsa Dubai средняя ставка аренды за м² за последние 12 месяцев — 1 306 AED/м², выборка очень большая: десятки тысяч контрактов ежегодно, тренд существенно устойчивый.
Исторически ставки аренды в районе росли: с 2020 года средняя арендная ставка поднялась с ~700–850 AED/м² до 1 300+ AED/м² в 2024–2025 годах. Квартальная динамика аренды практически непрерывно идет вверх, что свидетельствует о сильном спросе.
4. Текущие показатели, доходность, «справедливая цена»
Средняя цена продаж за м² по MARINA TERRACE (2-комн., за 12 мес.) — 14 830 AED. Средняя по району — 25 712 AED.
Средняя аренда за м² по району (12 мес.) — 1 306 AED.
ROI_brutto для района (т.к. по дому нет данных по аренде): 1 306 AED / 25 712 AED ≈ 5,1% годовых.
Для MARINA TERRACE номинальный ROI_brutto при предположении районотипичной аренды составил бы: 1 306 / 14 830 ≈ 8,8%. В реальности, без подтвержденных DLD‑контрактов по дому, эту цифру можно рассматривать только как теоретический расчет, а не подтвержденную доходность.
Рассчитываем «справедливый диапазон цены» для целевых доходностей 7–8%:
— Нижняя граница: 1 306 / 0,08 ≈ 16 325 AED/м²;
— Верхняя: 1 306 / 0,07 ≈ 18 657 AED/м².
Текущая средняя цена по дому (14 830 AED/м²) — существенно ниже этих ориентиров. Это говорит о том, что MARINA TERRACE по сравнению с районом на текущий момент может рассматриваться как относительно недооценённый актив по соотношению аренда/цена, что важно для инвестора, ориентированного на доход.
Для корректной оценки чистой доходности стоит учесть стартовые затраты (DLD fee, брокер и прочее — около 7–8% от покупки), после этого “чистая” доходность (ROI_net) по району снизится примерно до 4,7% годовых, по MARINA TERRACE (теоретически) — до 8,2%. Повторюсь: по дому эти цифры условны, так как реальных arendных контрактов в базе нет.
5. Ликвидность и перспективы
MARINA TERRACE — ликвидный дом: сделки идут ежегодно, спрос устойчивый, но ниже среднего по району. Район Marsa Dubai/Dubai Marina по сравнению с другими локациями — один из самых востребованных и ликвидных сегментов на рынке, с сильным ростом аренды и надежным спросом на долгосроке. По сравнению с районом дом котируется на существенном дисконте, как по ценам, так и по теоретической доходности.
6. Ограничения анализа
— По MARINA TERRACE отсутствуют подтвержденные DLD‑данные об аренде, все выводы о доходности по нему основаны на статистике по району.
— Динамика по дому подвержена волатильности из‑за малого числа сделок.
— Все значения усреднены и не могут рассматриваться как индивидуальная аппрейзал-консультация; каждую квартиру и аренду нужно анализировать дополнительно.
Рекомендуемые статьи
- Как купить квартиру в Дубае: пошаговое руководство для иностранных покупателей и инвесторов
- Как купить квартиру в Дубае в DAMAC Maison Canal Views – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в Ghalia: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Kensington Waters: данные DLD и реальные сделки
- Как продать квартиру в Дубае в Jumeirah Living – анализ 2025
