1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По базе DLD дом Manam Prime однозначно расположен в районе Madinat Al Mataar, мастер‑проект Dubai South Residential District. Все последующие сравнения будут сделаны с этим районом.
Объём данных: По дому Manam Prime в базе DLD зафиксировано 48 сделок по продаже, большинство из которых относится к 2025 году, и 14 арендных контрактов, что позволяет сформировать репрезентативную статистику как по продаже, так и по аренде.
2. Активность и ликвидность
Продажи: За последние 12 месяцев по дому Manam Prime было заключено 41 сделка купли‑продажи квартир, что свидетельствует о высокой ликвидности для нового объекта. Всего по дому зафиксировано 48 сделок, что отражает хорошую востребованность при выходе дома на рынок.
Аренда: За последние 12 месяцев также зафиксировано 14 арендных контрактов, договоры актуальны и большинство заключены во второй половине 2025 года. Количество сделок по аренде пока небольшое, что типично для только что введённого в эксплуатацию объекта, но позволяет сделать первые выводы по ставкам.
Район: Район Madinat Al Mataar показывает высокий объём сделок как по продажам (несколько тысяч транзакций по каждому кварталу за последние годы), так и по аренде (сотни и тысячи контрактов в квартал), что подтверждает развитую инфраструктуру и устойчивый спрос.
3. Динамика цен и аренды за 3–5 лет
a) Продажи (цена за м²):
По дому Manam Prime:
— В последние четыре квартала средняя цена продажи за м² по дому колебалась от 11 480 до 12 642 AED/м² (2025 год). Среднее значение за 12 месяцев: 12 145 AED/м².
— Данные за 2026 год не финализированы (есть только один кейс, не рассматривается для тенденций).
По району Madinat Al Mataar:
— За последние четыре квартала средняя цена за м² в районе выросла с 12 786 до 17 721 AED/м².
— За последние 12 месяцев усреднённая цена по району — 15 862 AED/м².
— Общая динамика района за пять лет: в начале периода (2020–2021 гг.) цены удерживались в диапазоне 6 000–8 000 AED/м², резкий рост отмечается начиная с 2023 года (от 10 200 AED/м² во II кв. 2023 до 17 700 AED/м² в I кв. 2025).
b) Аренда (ставка за м² в год):
По дому Manam Prime:
— Динамика аренды колебалась от 837 до 1 031 AED/м² в 2025 году.
— Средняя ставка по дому за последние 12 месяцев: 962 AED/м².
По району Madinat Al Mataar:
— Почти постоянный рост с 420–500 AED/м² (2020–2021) до диапазона 725–930 AED/м² (2024–2025), в последнем квартале зафиксирован пик 931 AED/м².
— За последние 12 месяцев средняя ставка аренды по району: 861 AED/м².
Итого: По динамике цен и аренды Manam Prime находится немного ниже текущих средних цен района, но сдаётся по ставке выше среднерыночной для Madinat Al Mataar.
4. Сравнение цены и аренды: дом против района
— Средняя цена за м² за 12 месяцев:
— Manam Prime: 12 145 AED/м²
— Madinat Al Mataar: 15 862 AED/м²
— Средняя аренда за м² за 12 месяцев:
— Manam Prime: 962 AED/м²
— Madinat Al Mataar: 861 AED/м²
— Разница: Manam Prime торгуется примерно на 23% дешевле, чем средний по району, при этом сдаётся на 12% дороже средней аренды по району.
5. ROI (брутто, нетто) и инвестиционная доходность
На основе средних цен и арендных ставок за последние 12 месяцев (по дому):
— Брутто-доходность Manam Prime: 962 / 12 145 ≈ 7,9%
— Районная брутто-доходность: 861 / 15 862 ≈ 5,4%
— После учёта стартовых расходов (около 7–8%) условная нетто‑доходность по дому составит ≈ 7,3–7,4% (снижение на 0,5–0,6 п.п.), по району — около 5% годовых.
Справедливый диапазон цены для инвестора (если целевая доходность 7–8% годовых):
— Для Manam Prime: от 12 025 до 13 743 AED/м² (962 / 0,08 до 962 / 0,07).
— Фактическая средняя цена сделок по дому — 12 145 AED/м², то есть соответствует рынку, находится точно на нижней границе справедливого инвестдиапазона. Для района текущая продажная цена существенно превышает топ-границу этого диапазона, и для выхода на доходность 7–8% потребуется дисконт от текущей цены по району.
6. Выводы и перспективы
— Manam Prime — ликвидный новый дом, в районе с резко растущей ценой на недвижимость и спросом на аренду.
— Инвестор или продавец может ориентироваться на текущую цену в диапазоне 12 100–13 700 AED/м² как рыночно-справедливую для целевого уровня доходности 7–8% годовых (при текущей ставке аренды и спросе).
— Манам Prime сейчас предлагает более выгодную доходность по сравнению с районным средним уровнем, что подтверждает привлекательность объекта для сдачи в аренду.
— Существенный рост цен по району в последние годы сигнализирует о потенциале дальнейшего удорожания, однако стоит ожидать постепенного снижения доходности по мере роста капитальной стоимости, если арендные ставки не будут расти столь же высокими темпами.
— Для долгосрочного держателя Manam Prime — один из немногих домов с реальной доходностью около 7,5% с учетом расходов, что почти не встречается уже на вторичном рынке района.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в SKYZ BY DANUBE: данные DLD и реальные сделки
- Как купить жильё в Дубае в CAVALLI ESTATES – анализ 2026
- Как продать недвижимость в Дубае в Samana Barari Views 2 – анализ 2026
- Как продать квартиру в Дубае в Sportz by Danube – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Azizi Riviera 4: данные DLD и реальные сделки
