Анализ ROI квартиры в Horizon Tower: данные DLD и реальные сделки

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: по данным DLD, здание Horizon Tower расположено в районе Marsa Dubai (мастер‑проект Dubai Marina).
В выборке для анализа использованы фильтры по зданию Horizon Tower и отдельным квартирам 1 спальня («1 b/r» в продажах, «1bed room/1 bed room» в аренде).

По запросу к базе DLD по продаже 1-комнатных квартир (1BR) в Horizon Tower обнаружено, что за весь исторический период не было ни одной продажи именно 1BR в этом здании. Для понимания динамики использовалась выборка по всем квартирам в Horizon Tower (179 сделок).

По аренде 1-комнатных квартир в Horizon Tower также отсутствуют данные в DLD. Расширив фильтр до всех квартир по зданию, результат тот же — ни одного валидного договора аренды по Horizon Tower зафиксировано не было.

На следующем уровне, в рамках мастер-проекта Dubai Marina, доступны обширные данные по продажам и аренде квартир.

2. Динамика продаж за 3–5 лет

Анализ по зданию Horizon Tower:
— С 2020 года отмечено довольно стабильное количество сделок (от 1 до 20 квартал), что свидетельствует о наличии ликвидности, хотя наиболее яркая активность пришлась на 2021–2024 годы.
— Средняя цена за м² по квартире/дому демонстрировала поступательный рост: с уровня 6700–8500 AED/м² в 2020–2022 годах до 9 300–13 000 AED/м² в 2023–2024.
— За последние 12 месяцев средняя цена сделки по Horizon Tower составила 11 551 AED/м².

Сравнение с районом Marsa Dubai:
— Средняя цена по району за последние 12 месяцев составила 24 914 AED/м², что значительно выше, чем в Horizon Tower.
— За пять лет по району фиксируется еще более выраженный рост: в 2020 средний уровень был 13 500–18 000 AED/м², в 2023–2024 году – преимущественно 22 000–27 000 AED/м².
— Таким образом, Horizon Tower торгуется с явным дисконтом к району (в 2,2 раза дешевле средней по Marsa Dubai).

3. Арендный рынок (по данным DLD)

В Horizon Tower отсутствуют валидные сделки аренды как по 1BR, так и по всем видам квартир – это важно понимать инвестору: по данному адресу не было официально зафиксировано ни одного договора аренды за всё время, по данным DLD.

В то же время, на уровне мастер‑проекта Dubai Marina:
— За последние 12 месяцев средняя годовая арендная ставка по всем квартирам — 1 247 AED/м² в год.
— В последние кварталы ставка держится в диапазоне 1 100–1 290 AED/м², демонстрируя плавный рост за 2023–2024 годы.

4. Расчёт доходности ROI (исключительно на уровне района)

Из-за отсутствия аренды по дому нет возможности рассчитать фактическую доходность для конкретного уровня Horizon Tower. Однако, на усреднённых данных по Dubai Marina:
— ROI по району = 1 247 / 24 914 = около 5,0% (брутто).
— С учетом стартовых издержек (примерно 7–8% от цены входа) условно чистая доходность (net ROI) по району — в пределах 4,6–4,7%.

Справедливый диапазон цен для инвестора, ориентирующегося на целевую доходность 7–8% годовых:
— Инвестору для достижения 7% годовых аренды по среднему району целевая цена приобретения составляет не выше 1 247 / 0,07 ≈ 17 800 AED/м²;
— Для 8% годовых — не выше 1 247 / 0,08 ≈ 15 600 AED/м².

Все эти уровни значительно выше текущих рыночных цен в самом Horizon Tower, где средняя сделка проходит на уровне ~11 551 AED/м². Теоретически, при сдаче по ставкам района, потенциальный ROI может быть значительно выше среднерыночного (зона 10%+), однако нельзя утверждать, что в данном доме реально получаются такие ставки аренды — в DLD нет ни одной регистрации.

5. Выводы для инвестора

— Horizon Tower уверенно торгуется с заметным дисконтом к району (цена за м² в среднем в 2,2 раза ниже Marsa Dubai).
— Объём сделок по этому дому за последние годы достаточен, ликвидность подтверждена.
— Официальной аренды в доме по данным DLD нет — ни по 1BR, ни по другим типам квартир.
— Для расчёта ROI приходится опираться только на усреднённые районные данные. При текущих ценах в доме, теоретическая доходность была бы крайне высокой при возможности сдавать по уровню района, но это не подтверждается реальными контрактами.
— Для корректного инвестиционного решения критично проверить возможна ли вообще официальная сдача квартир в этом здании, согласовать с управляющей компанией, и оценить, почему отсутствуют зарегистрированные договоры аренды.

6. Перспектива

Для перепродажи (ликвидности) Horizon Tower остаётся интересным объектом из-за сильного дисконта к району. Для арендного инвестора — есть потенциал, но риск невыхода арендаторов/невозможности сдачи крайне высокий. Для долгосрочного владения лучше выбирать те дома, по которым фиксируется устойчивая аренда.

Рекомендуемые статьи

• Недвижимость на этапе строительства в Дубае: Полное руководство по инвестициям в строящуюся недвижимость
• Анализ ROI квартиры в Azizi Riviera 45: данные DLD и реальные сделки
• Методы оплаты при покупке недвижимости в Дубае: полный гид для покупателей и инвесторов 2026 года
• Как продать недвижимость в Дубае в Chic Tower – анализ 2025
• Как продать квартиру в Дубае в J ONE Tower B – анализ 2025