Анализ ROI квартиры в Boutique 23: данные DLD и реальные сделки — 14.01.2026

1. Определение района и структура данных

Здание Boutique 23 подтверждено в реестре DLD и относится к району Al Jadaf, мастер-проект Jaddaf Waterfront. По зданию зафиксировано 353 сделки с начала 2024 года, возраст проекта свежий (первые сделки в январе 2024), это указывает на недавний старт продаж или сдачи дома. Для анализа сделок использована выборка по студиям (0BR / studio). Данные по аренде внутри самого дома отсутствуют, поэтому для расчетов рыночной аренды использован уровень мастер-проекта Jaddaf Waterfront и района Al Jadaf.

Фактическое местоположение: район Al Jadaf, мастер-проект Jaddaf Waterfront.

2. Активность и ликвидность

С января 2024 по июнь 2025 года по дому Boutique 23 зарегистрировано более 330 сделок, с устойчивой активностью по кварталам (от 17 до 91 сделок в квартал с максимальным пиком в конце 2024 года). Ликвидность высокая, на фоне всего района Al Jadaf эта динамика говорит о хорошем рыночном спросе на квартиры в новом доме.

3. Динамика цен за м² (продажи)

Средняя цена продажи за м² по студиям в доме Boutique 23 держалась на уровне 17 220 – 17 700 AED/м² в течение всех кварталов 2024 года. В начале 2025 года зафиксировано незначительное снижение до 17 054 AED/м², а второй квартал показал всплеск до 19 400 AED/м², вероятно, из-за завершения офф-плана и перехода к более ликвидным сделкам. Однако средний уровень за 12 месяцев составляет 17 382 AED/м² (по 10 сделкам).

В целом по району Al Jadaf величина средней цены за м² выше и за последние 12 месяцев составляет 19 619 AED/м² (свыше 3 000 сделок по квартирам, фильтр по стандартным параметрам). Динамика по району показывает рост в 2023 году до пиковых 19 900 – 20 462 AED/м² и некоторую стабилизацию в 2024.

4. Динамика аренды за м²

В DLD нет зафиксированных арендуемых квартир в доме Boutique 23. На уровне мастер-проекта Jaddaf Waterfront средняя годовая ставка аренды за м² за последние 12 месяцев — 879 AED/м²/год (более 1 400 контрактов), что соответствует средней ценовой политике данного сегмента района. По всему району Al Jadaf годовая ставка выше и составляет 960 AED/м²/год (по ~8 000 контрактов). Последние 2 года арендные ставки в районе уверенно растут с 700 до почти 950 AED/м²/год, что указывает на повышенный спрос на аренду.

5. Сравнение уровня дома и района, инвестиционная привлекательность

Boutique 23 продается немного дешевле среднерыночной цены по Al Jadaf (на 12% ниже средней по району). Ставка аренды по району выше, чем по мастер-проекту, это является позитивным фактором для инвестора, так как потенциально новые квартиры могут сдаваться дороже типичных по Jaddaf Waterfront.

Расчет доходности (ROI):

Средневзвешенная цена покупки студии в Boutique 23 за последние 12 месяцев: 17 382 AED/м².
Среднерыночная ставка аренды по району: 960 AED/м²/год.
Брутто-доходность (ROI_b): 960 / 17 382 = 5,5% годовых.
Аналогичная доходность по всему району Al Jadaf: 960 / 19 619 = 4,9% годовых.

Коррекция на входные расходы (7% комиссии/налоги):

Нетто-доходность (ROI_n) по дому ≈ 5,5% / 1,07 = 5,1%.
По району — 4,6%.

Справедливый инвестиционный диапазон цены для желающих получать 7-8% годовых:

Для уровня района: от 12 000 до 13 715 AED/м².
Текущий уровень цен — существенно выше справедливой границы «8%+ годовых», то есть дом и район торгуются с явной премией к доходности. Чтобы выйти на 7-8% годовых, текущим и будущим покупателям нужно рассчитывать на существенный рост аренды или возможный коррекционный дисконт цен при появлении вторички.

6. Выводы и перспективы

Boutique 23 — новый жилой проект в активном развивающемся районе с высокой скоростью реализации и большим количеством сделок. Ликвидность для входа высокая, спрос подтверждён. Динамика цен дома стабильна, но находится на 12% ниже рынка района, что может быть связано с высокой конкуренцией среди новостроек Jaddaf Waterfront или спецификой корпусов.

Средняя доходность для инвестора при покупке сейчас составляет 5–5,5% годовых (брутто); для выхода на ROI 7–8% нужен либо рост арендных ставок еще на 20%+, либо снижение цены при покупке. Район демонстрирует активный рост аренды, что может поддержать перспективу доходности на горизонте 3 лет, однако цена входа требует осторожности и внимательного расчета.

Данные по аренде в самом доме отсутствуют — все расчеты сделаны по мастеру/району. Проверяйте и сравнивайте доходность конкретной квартиры с актуальными ставками аренды в лотах-аналогаx в Jaddaf Waterfront и Al Jadaf.