Анализ ROI квартиры в Binghatti Grove: данные DLD и реальные сделки — 11.01.2026

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: По данным DLD, здание Binghatti Grove располагается в районе Al Barsha South Fourth, мастер‑проект Jumeirah Village Circle. В базе DLD присутствуют актуальные сделки по этому объекту в сегменте двухкомнатных квартир (2BR).

2. Ликвидность и частота сделок

В DLD зафиксировано 15 продаж квартир 2BR в Binghatti Grove. Сделки преимущественно распределены на 2024–2025 годы, что типично для новых домов. Это говорит о высокой ликвидности проекта на этапе выхода на рынок.

Для района Al Barsha South Fourth объем сделок по 2BR квартирам существенно выше: от нескольких сотен до более 800 сделок в квартал за последние 5 лет, что свидетельствует о крайне высокой общей ликвидности района и достаточном спросе.

3. Динамика цен на Binghatti Grove и по району

Binghatti Grove (2BR):
— Средняя цена за квадратный метр по сделкам за последние 12 месяцев составила 16 266 AED.
— Динамика по кварталам: от 15 288 до 18 747 AED/м², устойчивый рост в 2025 году.

Район Al Barsha South Fourth (2BR):
— Усреднённая цена за м² за последние 12 месяцев — 12 849 AED.
— За последние 4 года отмечается стабильный рост: с ≈8600 AED (2022) до 12 300–13 300 AED (2024–2025).

Вывод: Binghatti Grove по уровню цен уверенно выше средней по району (премия составляет 25–30%), что типично для новых или брендированных проектов с современными характеристиками.

4. Аренда. Фактические ставки

По объекту Binghatti Grove и всему мастер‑проекту Jumeirah Village Circle зафиксировать сделки аренды по двумкомнатным квартирам в DLD пока не удалось (0 контрактов).

По району Al Barsha South Fourth общий объём арендных контрактов очень высок, что говорит о ликвидности, но специфические данные по аренде 2BR среди выданных контрактов отсутствуют.
Средняя годовая ставка аренды за квадратный метр по всем жилым квартирам в районе за последние 12 месяцев — 1 028 AED/м², при этом виден рост показателя с 745 до 1 067 AED/м² по кварталам 2023–2025. Это отражает повышательный тренд на рынке арендных ставок.

5. Доходность (ROI)

— По дому Binghatti Grove рассчитать доходность невозможно из-за отсутствия подтверждённых сделок аренды.
— По району Al Barsha South Fourth при цене 12 849 AED/м² и аренде 1 028 AED/м², годовая валовая доходность (ROI) составляет 8,0% по данным последнего года.
— После учёта расходов на сделку (≈7–8%), чистая доходность снижается до ~7,4–7,5%.
— Для инвестора, ориентированного на доходность 7–8% годовых, справедливый диапазон цены на вторичном рынке составляет 12 850–14 690 AED за м² (окупаемость по району).
— Binghatti Grove торгуется с премией к этому диапазону: для выхода на целевую доходность по текущим рыночным данным может потребоваться или сдавать квартиру с премией к районной аренде, или рассчитывать на потенциал роста капитала.

6. Перспектива и сравнение

— Проект Binghatti Grove обладает высокой ликвидностью, ростом цен и явной премией к району.
— Ставки аренды по всему району показывают стабильный рост, что положительно сказывается на долгосрочной инвестиционной привлекательности Al Barsha South Fourth.
— Конкретный ROI для Binghatti Grove по данным DLD пока не подтверждён (нет точек по аренде), по району инвесторская доходность находится на верхней планке рынка Дубая.
— При покупке квартиры в Binghatti Grove (особенно на этапе сдачи) стоит учесть, что премия к району отражает как конкурентные преимущества, так и более высокую точку входа по цене.

Рекомендация: Binghatti Grove — надёжный выбор с точки зрения ликвидности и потенциала, особенно при сохранении темпов роста арендных ставок. Однако инвестору, ориентированному только на доходность от аренды, стоит внимательно соотнести цену покупки с рыночным диапазоном, поскольку премия может снижать итоговый ROI относительно районного ориентира.