Анализ ROI квартиры в BINGHATTI APARTMENTS: данные DLD и реальные сделки

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: По данным DLD, здание BINGHATTI APARTMENTS расположено в районе Nadd Hessa и входит в мастер-проект Silicon Oasis.
Тип анализируемого объекта: 2-комнатные квартиры (2 b/r), исключительно жилая недвижимость, тип Unit – Flat.

2. Объём и ликвидность рынка

Зафиксировано 32 сделки купли-продажи 2-комнатных квартир в этом доме, что говорит о присутствии сделок, но сравнительно небольшой ликвидности конкретно в этом сегменте. В целом по дому за последние 12 месяцев было оформлено большое количество арендных договоров (699 контрактов по всем типам квартир), что подтверждает хороший спрос на аренду в здании.

3. Динамика цен за 3–5 лет

За период с 2020 года динамика средней цены за квадратный метр по 2-комнатным квартирам в доме BINGHATTI APARTMENTS была следующей:
— В 2020 году наблюдались цены в диапазоне 5 400–7 200 AED/м².
— В 2021 году средние значения просели до 4 500–5 600 AED/м².
— Далее с 2022 начался рост: в 2023 году диапазон составил 5 100–6 200 AED/м².
— В 2024–2025 гг. средняя цена значительно выросла: около 6 900–8 400 AED/м², отдельные сделки до 9 600 AED/м².
— Средняя цена за квадратный метр по дому за последние 12 месяцев: 8 263 AED/м².

Динамика по району Nadd Hessa (микрорайон Silicon Oasis) показывает аналогичный сильный рост. Если в 2021–2022 средние значения были на уровне 6 000–6 800 AED/м², то в 2024–2025 показатель вырос до 13 000–15 500 AED/м², что указывает на общерыночное удорожание жилья в районе. Средняя цена продажи за квадратный метр по району за последние 12 месяцев: 14 281 AED/м².

4. Динамика и уровень аренды

В самом доме зафиксировано большое количество арендных сделок. Средняя арендная ставка по всем жилым помещениям BINGHATTI APARTMENTS за последние 12 месяцев составила 801 AED/м² в год. По району Nadd Hessa средняя ставка за этот же период — 735 AED/м² в год, что чуть меньше, чем внутри анализируемого здания.

Аренда по кварталам росла с 450–500 AED/м² в 2020–2021 годах до 750–870 AED/м² в 2024–2025. Аналогичная динамика видна во всём районе: значения выросли с 470–570 до 710–750 AED/м² за м² в год.

5. Сравнение здания с районом и инвестиционные показатели

— Средняя цена продажи 2-комнатных квартир в BINGHATTI APARTMENTS за 12 месяцев уступает среднему по району (8 263 против 14 281 AED/м² — дом дешевле района примерно на 42%).
— Арендная ставка в самом здании выше средней по району (801 против 735 AED/м² — примерно на 9% выше).

Расчёт доходности (ROI):

— Brutto ROI по дому: 801 / 8 263 ≈ 9,7% годовых.
— Brutto ROI по району: 735 / 14 281 ≈ 5,1% годовых.

Корректируя на стартовые расходы (около 7%, включая сборы и комиссии), ожидаемая net-доходность по дому: 9,7% / 1,07 ≈ 9,1% годовых.

6. Инвестиционно справедливая цена для целевой доходности 7–8%

Исходя из полученной аренды:

— Для целевой доходности 8%: справедливая цена в доме = 801 / 0.08 ≈ 10 013 AED/м².
— Для целевой доходности 7%: справедливая цена = 801 / 0.07 ≈ 11 444 AED/м².

Текущая рыночная цена (8 263 AED/м²) на 18–28% ниже этого «справедливого коридора» — покупатель уже достигает доходности выше 9% годовых при рыночной покупке.

7. Выводы и перспектива

Дом BINGHATTI APARTMENTS уступает району по цене за квадратный метр, но даёт более высокий доход на вложения благодаря высокому отношению аренды к цене покупки. За последние 3–5 лет объём сделок и арендных контрактов показывает стабильный спрос, в 2023–2024 дом существенно прибавил в цене, но остается дешевле района в среднем.

В текущих рыночных условиях здание выглядит привлекательно для инвестора, желающего получать доходность существенно выше средней по району, и/или для покупателя, ориентированного на соотношение аренда/цена. С точки зрения ликвидности существенных рисков нет: сделки и аренда идут стабильно, спрос растёт. Ожидать сохранения высокой доходности можно до тех пор, пока разница в цене с районом не будет устранена за счёт дальнейшего роста или ребалансировки рынка.