1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По базе DLD (Dubai Land Department), здание BELGRAVIA III расположено в районе Al Barsha South Fourth, в составе мастер-проекта Jumeirah Village Circle. Это подтверждено прямыми сделками по проекту BELGRAVIA III в DLD.
Выборка по дому есть — найдено более 350 сделок по продажам и 700+ арендных договоров. Анализ базируется именно на этих данных.
2. Ликвидность: объём сделок и аренды
Продажи (2-комнатные квартиры, «2 b/r»):
— Значительный объём сделок с конца 2020 года. Пики зафиксированы на стыке 2021-2022 и далее с регулярными продажами до текущего года.
— Количество сделок по 2-комнатным квартирам достигало 6-9 транзакций в квартал в активные периоды.
— Объём новых сделок сокращался в 2023-2024 гг., но сделки продолжаются — дом обладает подтверждённой ликвидностью.
Аренда:
— В проекте зарегистрировано более 700 арендных контрактов (актуальные и прошедшие). Это типичная картина для инвестиционного дома в Jumeirah Village Circle.
— Динамика заключения новых договоров стабильна, преимущественно по всем жилым типам.
Спрос в доме и районе устойчивый, быстрая сдача объектов подтверждается крупных объёмом контрактов.
3. Динамика цен и аренды за 3–5 лет
Цена покупки (средняя цена за м², только для 2-комнатных):
— С 2020 по 2024 год средняя цена выросла с 9 000–9 500 до 13 000 AED/м², но наблюдается волатильность (иногда отклонения до 8 000–16 000 AED/м²).
— Последние 12 месяцев: средний уровень цены в BELGRAVIA III по 2-комнатным квартирам составил около 9 670 AED/м².
— В целом здание стоило немного дешевле, чем средний уровень по району Al Barsha South Fourth (район: 15 080 AED/м², дом: 9 670 AED/м² за последние 12 месяцев).
Арендные ставки (годовая аренда за м²):
— По дому (все квартиры): Последний год — средняя годовая аренда 1 083 AED/м².
— По району: За тот же период — 1 040 AED/м².
— Динамика аренды по дому: устойчивый рост с 2022 года (с ~830 до 1 070–1 130+ AED/м² в 2024), темпы опережают район.
4. Сопоставление: дом vs район
Стоимость покупки:
— BELGRAVIA III сейчас на 35–40% дешевле среднего уровня района Al Barsha South Fourth, что объясняется позицией объекта в сегменте и возможной спецификой выборки по всему району (включая премиальные проекты).
— По аренде — дом на уровне или чуть выше средней величины по району (1 083 против 1 040 AED/м² за 12 месяцев).
5. ROI и диапазон справедливой цены
Расчёты на основании последних 12 месяцев (только DLD-данные):
ДОМ (BELGRAVIA III, все квартиры):
— Средняя цена за м²: ~9 670 AED.
— Средняя годовая аренда за м²: ~1 083 AED.
— ROI_brutto: 11,2%
— ROI_net (с учётом типовых затрат около 7%): 10,5%
РАЙОН (Al Barsha South Fourth, все квартиры):
— Средняя цена за м²: ~15 080 AED.
— Средняя годовая аренда за м²: ~1 040 AED.
— ROI_brutto: 6,9%
— ROI_net: 6,4%
«Справедливый диапазон цены» для покупателя-инвестора, ориентирующегося на 7–8% чистой доходности:
— По дому: любой уровень покупки до ~13 500–15 470 AED/м² соответствует «инвестиционной логике» под ROI 7–8%.
— Факт: сейчас дом стоит значительно ниже этого диапазона (9670 AED/м²), то есть премия существенная, дисконт не требуется — доходность превышает рыночную целевую норму.
6. Прогноз и итог
— BELGRAVIA III — ликвидный и востребованный дом с подтверждённой историей продаж и аренды, опережающий район по доходности и явно привлекательный для инвестора.
— Если основная цель — максимизация доходности и лёгкость перепродажи, данный объект на текущий момент интереснее районного бенчмарка.
— Потенциал роста капитала ограничен, но высокая эффективная доходность (10,5% «чистыми») делает его продуктом для инвестора с приоритетом по доходу.
— Альтернатива: если цель — более низкий риск и ставка на премиальные проекты района, возможно, стоит рассмотреть дороже сегмент (там доходность будет ниже).
Данные обоснованы исключительно DLD и отражают реальные сделки и арендные контракты за последние 3–4 года.
Рекомендуемые статьи
- Как продать апартаменты в Дубае в The Central Downtown C – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Time 1: данные DLD и реальные сделки
- Как купить объект недвижимости в Дубае в La Violeta 2 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Lakeside: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Beverly Boulevard: данные DLD и реальные сделки
