Анализ ROI квартиры в AZIZI VISTA: данные DLD и реальные сделки

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: Дом AZIZI VISTA находится в районе Al Hebiah Second, мастер-проект Dubai Studio City. Это подтверждается прямыми данными из базы DLD: все сделки по данному дому присутствуют с этими метками района и мастер-проекта в DLD_transactions.
По анализу продаж и аренды в отчёте используются данные непосредственно по дому, а для аренды — по master-проекту Dubai Studio City, так как по самому дому ни одного арендного договора в базе нет.

2. Объём и структура сделок, ликвидность

По дому AZIZI VISTA зафиксировано 176 сделок в базе DLD_transactions, из них по студийным квартирам («0BR», студио) — 114. Распределение сделок по годам: первые сделки появились в 2023 году, резкий рост наблюдался в 2024 и особенно 2025 году (необходимо учитывать эффект реализации проекта — вероятно, off-plan продажи).

В среднем по району Al Hebiah Second совершается около 4 460 сделок, что говорит о высокой ликвидности локации в целом. Важно отметить очень высокую активность продаж по дому в последние кварталы, что типично для новых проектов на этапе реализации.

3. Динамика цен за м² по дому и району

В динамике цен за м² по студиям в AZIZI VISTA:
— За последние кварталы средняя цена варьировалась от 14 800 до 16 150 AED/м².
— За последние 12 месяцев средняя цена сделки по студии в данном доме составила 15 229 AED/м² (объём: 69 сделок), что выше средней по району.

Для сравнения, средняя цена за м² по квартирам в районе Al Hebiah Second за последние 12 месяцев составила 14 891 AED/м² (по 1 449 сделкам). AZIZI VISTA котируется с премией порядка 2,3% по отношению к среднему уровню района — что типично для новых современных комплексов.

Динамика показала умеренный рост в 2023–2024 годах, в целом по району ценовые уровни менялись от 12 300–14 200 AED/м² (2023) до 12 600–14 900 AED/м² (2024), по дому отмечается чуть более выраженный рост в новых кварталах благодаря массовым передачам прав.

4. Динамика и уровень аренды

В базе DLD ни одного арендного договора по дому AZIZI VISTA не зафиксировано (вероятно, дом ещё не введён или новые квартиры только начинают выходить на рынок аренды). Поэтому для ориентировки используются данные по master-проекту Dubai Studio City. Это обширная база — более 6 100 контрактов и высокая детализация.

Средняя годовая арендная ставка за м² квартиры в Dubai Studio City в последние 12 месяцев составила 1 087 AED/м² (1 213 контрактов). В динамике по кварталам зафиксирован явный рост: от 970–1 050 AED/м² в начале 2024 года к 1 065 AED/м² в конце года.

Это говорит о сильном спросе на аренду в локации и активном восстановлении арендных ставок в постковидный период.

5. ROI (брютто и нетто), справедливый диапазон цен

Средняя арифметическая доходность по дому рассчитать невозможно — в DLD отсутствуют реальные подтверждённые сделки аренды для AZIZI VISTA. Однако на уровне мастер-проекта Dubai Studio City по средним фактическим уровням можно ориентироваться на:

— Средняя цена покупки студии (по дому): 15 229 AED/м² (12 мес)
— Средняя аренда (benchmark по master-проекту): 1 087 AED/м²/год (12 мес)

Брутто-доходность (ROI_brutto) по дому: 1 087 / 15 229 = 7,1% годовых.
По району аналогичный показатель: 1 087 / 14 891 = 7,3% годовых.

С поправкой на типовые затраты при входе (7–8%), реальная нетто-доходность будет ниже примерно на 0,5–0,6 п.п., то есть около 6,5–6,6% годовых для покупателя по средних уровнях DLD.

Инвестиционно справедливый диапазон цены для входа под целевую доходность 7–8% годовых можно оценить как: 1 087 / 0,08 = 13 600 AED/м² (для 8%) и 1 087 / 0,07 = 15 529 AED/м² (для 7%). Фактическая средняя цена за м² по самым свежим сделкам находится в верхней части этого диапазона — это означает, что новые покупатели могут рассчитывать на доходность около 7%, без учёта индивидуальных особенностей лота, налогообложения и периодов простоя.

6. Выводы по ликвидности и перспективе

— AZIZI VISTA — ликвидный новый жилой дом с хорошей динамикой и значимым объёмом сделок. Рост активности в 2024–2025 года указывает на популярность проекта среди покупателей.
— Локация Dubai Studio City (район Al Hebiah Second) — динамично развивающийся кластер с высоким уровнем арендного спроса и устойчивым трендом роста ставок с 2023 года.
— Цены по дому на 2–3% выше, чем по району в целом, что характерно для новых и популярных комплексов в развитых кластерах.
— Средний уровень доходности для инвестора при покупке по рыночной средней цене зафиксирован на уровне 7,1–7,3% годовых до расходов; после поправок — около 6,6% (netto).
— AZIZI VISTA — интересный вариант для арендного инвестора, особенно при покупке с небольшим дисконтом к текущим сделкам или в случае роста арендных ставок выше среднего по району.
— В следующем году по мере ввода дома в эксплуатацию и заполнения рынка реальными арендными контрактами, показатели могут улучшиться, однако более высокая цена входа будет естественным сдерживающим фактором для роста доходности.