Анализ ROI квартиры в Azizi Venice 14: данные DLD и реальные сделки

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: Азизи Венеция 14 относится к району Madinat Al Mataar (Madinat Al Mataar), мастер-проект Dubai World Central. В базе DLD данный комплекс состоит из нескольких корпусов (Building A–G) с общим позиционированием по проекту «AZIZI VENICE 14». По параметрам ваш запрос касается 2-комнатных квартир (2 b/r). Все дальнейшие сравнения с районом ведутся по Madinat Al Mataar.

2. Анализ ликвидности и объёма сделок

За последние 12 месяцев в корпусах AZIZI VENICE 14 зарегистрировано лишь 4 сделки с 2-комнатными квартирами. Это говорит о пока еще малом обороте вложений в данном проекте/доме, что типично для новых объектов либо на стадии завершения строительства/заселения.

По району Madinat Al Mataar ликвидность существенно выше: за последние 4 квартала суммарно прошло более 2400 сделок с 2-комнатными квартирами. Объем предложений и спроса в районе устойчивый, что подтверждает массовую застройку и заселение Dubai World Central.

3. Динамика цен на квартиры

В Азизи Венеция 14 (2-комнатные) средняя цена сделки за квадратный метр за последние 12 месяцев составила около 20 743 AED/м², с отдельными сделками в диапазоне 15 901–20 873 AED/м². Данные сделок укладываются в диапазон IV квартала 2024 – III квартал 2025. Фиксируется умеренный рост в 2025 году по сравнению с концом 2024 года (перемещение средней цены с ~18 041 до ~20 800 AED/м²).

Для сравнения, средняя цена за квадратный метр в Madinat Al Mataar по аналогичным 2-комнатным квартирам за последние 12 месяцев — 17 847 AED/м². Годовая и квартальная динамика показывает устойчивый рост: с ~12 348 AED/м² в начале 2024 до ~19 129 AED/м² в начале 2025 года, с пиком более 18 400–20 000 AED/м² по последним кварталам. Азизи Венеция 14 продается с премией 14–16% к среднерыночным ставкам по району.

4. Динамика и структура арендных ставок

По самому дому AZIZI VENICE 14 действующих арендуемых квартир и контрактов в базе DLD не зарегистрировано (ни одного контракта по 2-комнатным квартирам и master-проекту, и по району Madinat Al Mataar в этом подтипе). Это логично для новых проектов на стадии выдачи ключей, но не позволяет делать прямые оценки доходности по дому.

На уровне района Madinat Al Mataar рынок аренды выражен очень массово (десятки тысяч контрактов по всем жилым объектам), что говорит о высокой ликвидности для сдачи квартир. За последние 12 месяцев средняя фактическая (подтвержденная DLD) ставка аренды составляет 838 AED/м² в год по всем квартирам. Динамика показывает уверенный рост аренды: с ~667 AED/м² в начале 2024 до >900 AED/м² по контрактам 2025 года.

5. Сравнение текущих уровней покупки и аренды, оценка доходности (ROI)

• Средняя цена покупки за 12 месяцев по дому (2-комнатные): 20 743 AED/м²
• Средняя цена покупки по району (2-комнатные): 17 847 AED/м²
• Средняя годовая аренда по району (Madinat Al Mataar): 838 AED/м² (по всему пулу квартир; по формальным признакам возможно небольшое занижение для новых комплексов, но данные подтверждены DLD)
• Прямых данных по аренде именно в AZIZI VENICE 14 нет, расчет ведется по району.

Расчет валовой доходности (ROI_brutto) для инвесттора:
ROI (район) = 838 / 17 847 ≈ 4.7% годовых (брутто).

При корректировке на стандартные издержки (налоги, брокер, оформление), эффективный ROI_net = ROI_brutto / 1.07 ≈ 4.4%.

Справедливый диапазон цены покупки для выхода на доходность 7–8% годовых:
• Нижняя граница: 838 / 0.08 = 10 475 AED/м²
• Верхняя граница: 838 / 0.07 = 11 971 AED/м²

Фактическая цена последнего года по AZIZI VENICE 14 заметно превышает этот диапазон (20 743 AED/м²), а средняя по району также выше «инвестиционного коридора». На этой стадии новых проектов такие несостыковки возможны из-за премии за новизну, ожиданий локации, введения инфраструктуры, повышенного спроса в запуске, но их необходимо учитывать: на горизонте 2–4 лет доходность по текущей цене будет существенно ниже целевых 7–8%.

6. Выводы по ликвидности и инвестиционной привлекательности

• Проект Азизи Венеция 14 находится в этапе перехода от строительства к эксплуатации, сделки с 2-комнатными почти все свежие, аренда еще не сформирована.
• Район Madinat Al Mataar быстро заполняется арендаторами, уверенный рост рентных ставок, высокая ликвидность сделок.
• Азизи Венеция 14 продается с рыночной премией — цена за м² >14% выше средней по району.
• Текущие уровни цены не обеспечивают «классическую» инвестиционную доходность 7–8% годовых (по реальным договорным ставкам DLD), ROI для покупателя сейчас не более 4.4% (чистыми), а для выхода на 7–8% цена входа должна быть существенно ниже нынешних значений (на квартал/трети дешевле рынка).
• Если цель покупки — инвестиции под сдачу, рационально дождаться появления первых реальных контрактов аренды в самом доме для корректной оценки; для проживания/капитализации на росте — текущая динамика по району в целом позитивна.

Рекомендуемые статьи

• Как купить объект недвижимости в Дубае в Serene Gardens – анализ 2025
• Анализ ROI квартиры в Ozone1 Residence: данные DLD и реальные сделки
• Как продать объект недвижимости в Дубае в Parkside Views – анализ 2025
• Анализ ROI квартиры в Azizi Riviera 45: данные DLD и реальные сделки
• Как продать квартиру в Дубае в SOL Bay – анализ 2025