Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: дом Azizi Riviera 9 по данным DLD относится к району Al Merkadh, мастер-проект Meydan One Community. Проект и здание однозначно определяются как Azizi Riviera 9, совпадение полного названия — 100%. В базе DLD проведено 236 сделок в этом доме.
2. Ликвидность: объемы сделок и аренды
В сегменте однокомнатных квартир (1BR) по дому Azizi Riviera 9 с 2021 по настоящее время в DLD зафиксировано постепенное наращивание числа сделок, особенно начиная с III квартала 2023 года, когда стали поступать ключи и оформляться сделки между покупателями (последние кварталы: 11–12 сделок за квартал). Это указывает на устойчивый интерес на старте эксплуатации дома.
Для контрактов аренды — по самому дому Azizi Riviera 9 и по мастер-проекту в выборке DLD нет ни одного валидного контракта аренды c достаточными данными по 1BR на дату формирования отчета. На уровне всего района Al Merkadh объем выборки огромный (более 27 000 актуальных жилищных контрактов), — это подтверждает высокую ликвидность района по аренде без специфики отдельно по вашему проекту.
3. Динамика средней цены за квадратный метр
По 1BR в Azizi Riviera 9 на горизонтe 2021–2024 заметна устойчивая положительная динамика без обвального роста: от ~13 500–16 000 AED/м² в 2021 до 17 500–19 200 AED/м² в 2024 (12-месячное среднее — 18 993 AED/м²). Предпоследние зарегистрированные сделки показывают диапазон 15 700–19 200 AED/м². За несколько кварталов подряд рост был плавным, без выраженных скачков.
В целом по району Al Merkadh 1BR в последние 12 месяцев стоили в среднем 20 674 AED/м², то есть квартиры в Azizi Riviera 9 продавались приблизительно на 8–9% ниже средней цены по району. Исторически Al Merkadh демонстрировал типичный тренд для новых районов — плавный рост средней цены с временными диапазонами 17 300–21 300 AED/м² за 2022–2024 годы.
4. Динамика аренды
По самому дому и мастер-проекту данные о ставках аренды отсутствуют (по состоянию на текущий запрос в DLD нет действующих арендных контрактов с деталями площади/стоимости по 1BR Azizi Riviera 9 и Meydan One Community). Поэтому любые численные показатели далее приводятся только на уровне района Al Merkadh.
В Al Merkadh за последние 4 года фиксировался уверенный рост средней аренды: с 930–1 100 AED/м² в конце 2022 года до 1 550 AED/м² за год (по последнему 12-месячному периоду). Квартальная динамика показывает последовательный рост как на фоне выдачи ключей в новых проектах, так и общего оживления спроса в Dubai.
5. ROI и инвестиционные показатели
Средняя цена покупки 1BR за последние 12 месяцев по Azizi Riviera 9 — 18 993 AED/м².
По району Al Merkadh средняя годовая аренда (также по всем типам квартир, так как отдельно по 1BR данных нет) за последние 12 месяцев составила 1 550 AED/м².
Средняя цена покупки по району чуть выше, около 20 674 AED/м².
Расчет доходности:
— ROI (брютто) для Azizi Riviera 9 оценить невозможно из-за отсутствия контрактов аренды по дому.
— Для района (ориентировочно): ROI брютто = 1 550 / 20 674 ≈ 7,5% годовых.
С поправкой на транзакционные издержки (DLD fee, агентская комиссия и прочие сопутствующие расходы; всего ~7–8% к цене покупки) ожидаемый ROI «нетто» по району составляет примерно 6,9–7% годовых.
Справедливый диапазон цены для инвестора (если таргет доходности — 7–8% годовых): между 19 375 и 22 140 AED/м² (арифметика: rent_psm / 0.08 и rent_psm / 0.07 — все по уровню района!). Текущие рыночные цены чуть выше этого диапазона. Это означает, что квартира по средней цене Al Merkadh может приносить 7–7,5% брютто годовых или ~7% нетто после расходов. Для Azizi Riviera 9 реальная доходность может быть ниже, так как данных о точных ставках аренды именно по этому дому нет: фактическая годовая ставка может быть иной из-за статуса новостройки, политики арендодателей и квалификации арендаторов.
6. Выводы о ликвидности и перспективах
Azizi Riviera 9 демонстрирует хороший объем сделок и стандартный инвестиционный профиль для новых домов района Al Merkadh (Meydan One). За 3 года цена на 1BR выросла почти на 20% с учетом фазы ввода дома в эксплуатацию, но до сих пор чуть уступает средней цене по району, что дает определенный запас для дальнейшего роста. Активность арендаторов и высокая частота сделок в районе подтверждают хорошую ликвидность, однако при расчетах инвестиционной доходности стоит опираться только на усредненные показатели района, так как по новостройке еще не сформирован репрезентативный пул арендных контрактов.
Для инвестора текущая доходность в районе находится на уровне 7–7,5% брютто, что после вычета расходов дает 6,9–7% нетто — это близко к целевым значениям большинства частных инвесторов в сегменте новых домов Dubai. Для Azizi Riviera 9 структура цен дает небольшой дисконт к району на горизонте полутора лет после ввода, что может быть интересным для диверсификации портфеля при ставке на будущий рост арендных ставок.
Рекомендуемые статьи
- 15 лучших компаний по управлению недвижимостью в ОАЭ (с акцентом на Дубай)
- Как продать недвижимость в Дубае в Azizi Amber – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в SPICA: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Binghatti Phoenix: данные DLD и реальные сделки
- Плюсы и минусы жизни на Пальме Джумейра: недвижимость, образ жизни и инвестиции в Дубае
