1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: дом Azizi Riviera 42 расположен в районе Al Merkadh, мастер-проект Meydan One Community. Это подтверждается данными DLD — все сделки по данному зданию четко отнесены к району Al Merkadh.
Тип объекта: анализ проведён по 2-комнатным квартирам (2BR) как по дому, так и по району.
2. Активность и ликвидность
По дому Azizi Riviera 42 с 2BR в базе зафиксировано всего 10 сделок продажи. Это нельзя назвать высокой ликвидностью — активность по рынку сосредоточена скорее на районе (тысячи сделок по Al Merkadh) и на других корпусах Riviera.
Объем валидных арендных договоров по здание/проекту очень значительный (179 контрактов за последние 12+ месяцев и далее), что указывает на востребованность комплекса на аренду.
3. Динамика цен на продажу за 3–5 лет
Azizi Riviera 42 (2BR, цена за м² по кварталам):
— Данных по 2022–нач.2023 годам нет (это связано с вводом проекта).
— III кв. 2023 — 16 760 AED/м²
— I кв. 2024 — 17 518 AED/м²
— II кв. 2024 — 16 818 AED/м²
— I кв. 2025 — 15 770 AED/м²
По району Al Merkadh (2BR, квартальная динамика):
— 2022: диапазон 17 147–19 317 AED/м²
— 2023: рост до 20 108 AED/м² (III кв.), после — стабилизация 18 610–20 947 AED/м²
— 2024: средние значения держатся 18 953–21 063 AED/м²
Таким образом, средняя цена по дому Azizi Riviera 42 за последние кварталы заметно ниже, чем средняя по району Al Merkadh на аналогичные квартиры (разница достигает 15–20% в пользу района).
За последние 12 месяцев средняя цена сделок по дому получить не удалось (в базе нет валидных актуальных продаж 2BR в срезе последних 12м по DLD). По району — средняя цена 2BR за это время составила около 20 336 AED/м² (Al Merkadh).
4. Динамика и уровень аренды
По дому Azizi Riviera 42:
— Средняя аренда за м² по всем квартирам комплекса за последние 12 месяцев — 1 554 AED/м²/год (по 2BR выборка нулевая, поэтому дано агрегировано по всему дому).
— Динамика аренды по кварталам: II кв. 2024 — 1 406 AED/м², III кв. 2024 — 1 326 AED/м², IV кв. 2024 — 1 460 AED/м², I кв. 2025 — 1 482 AED/м², II кв. 2025 — 1 582 AED/м², далее — около 1 470–1 620 AED/м².
— Плавная тенденция роста — подтверждается активным ростом средней по комплексу и району.
По району Al Merkadh:
— Средняя аренда за м² за последние 12 месяцев — 1 525 AED/м² (в начале 2023 было ~1 150, к IV кв. 2024 — 1 551, в 2025 — от 1 500 до 1 640 AED/м²; тренд устойчиво восходящий).
— Район стабильно дорожает в аренде на 5–10% в год.
5. ROI и диапазон «справедливой» цены (инвестиционный ориентир)
— Для точного расчёта ROI по 2BR в Azizi Riviera 42 данных недостаточно (нет свежих продаж именно 2BR).
— По дому в целом (агрегат по всем квартирам — что допустимо для ориентиров):
— Принимаем среднюю аренду 1 554 AED/м²/год,
— Средняя продажная цена по району (ближайший бенчмарк) — 20 336 AED/м².
— Brutto-доходность: около 7,6% годовых по району (без учёта расходов).
— Коррекция на вписанные расходы (7–8% на вход): чистая ROI в диапазоне 7,0–7,1% (инвестор на входе реально получит 7% годовых при покупке по цене района).
— Справедливый диапазон покупки при целевой доходности 7–8% годовых:
— 1 525 / 0,08 = 19 060 AED/м²; 1 525 / 0,07 = 21 785 AED/м².
— Фактические цены сделок по району соответствуют или слегка превышают этот «инвестиционный коридор»: актуальная рыночная цена (20 336 AED/м²) — это нижняя/средняя граница диапазона справедливой цены для получения 7–8% доходности.
6. Сравнение с районом, выводы
— По ценам за м² на 2BR Azizi Riviera 42 не дотягивает до средней по району (число сделок по дому небольшое, но по данным — минус 15–20% к району). Для покупателя это возможность входа чуть ниже рынка района.
— Аренда по дому полностью соответствует району, массовый спрос на комплекс очевиден, динамика растущая.
— Al Merkadh — быстрорастущий район развития, высокий спрос на аренду и покупки, сильная ликвидность (по количеству регистраций как у района-лидера).
— По ROI — при покупке по ценам чуть ниже/на уровне рынка по району можно уверенно ожидать 7% чистой доходности годовых номинально, что является конкурентоспособным показателем по текущему рынку Dubai.
Резюме: Azizi Riviera 42 — объект с рыночной доходностью, не перегретым ценником относительно района, и очевидной востребованностью в сегменте аренды. Инвестору целесообразно рассматривать покупку по сделкам в диапазоне 19 000–21 700 AED/м² как справедливую цену под доходность 7–8% при сохранении тренда роста аренды. Ликвидность рынка района — высокая, риски снижения спроса короткосрочно минимальны.
Рекомендуемые статьи
- Как купить апартаменты в Дубае в Sanctuary – анализ 2026
- Как продать апартаменты в Дубае в Reef 999 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Dubai Star: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Island Park I: данные DLD и реальные сделки
- Как продать объект недвижимости в Дубае в Downtown Dubai – анализ 2026
