1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: из открытой базы DLD сделки по дому Azizi Riviera 4 зафиксированы в районе Al Merkadh, в составе мастер-проекта Meydan One Community.
2. Оценка ликвидности и объёма сделок
По 2-комнатным квартирам (2BR) в Azizi Riviera 4 в базе DLD отмечено всего 8 сделок (по всему доступному периоду). В среднем наблюдается около 1-2 сделок в год, что достаточно типично для новых зданий и отражает невысокую текущую ликвидность внутри отдельного корпуса. Сделки отмечены в 2021, 2022, 2023 и 2024 годах. На уровне района Al Merkadh по 2-комнатным квартирам ликвидность выше – за последние годы по району фиксируются десятки сделок ежеквартально.
По арендным контрактам конкретно по проекту Azizi Riviera 4 и для 2-комнатных квартир валидных данных в базе DLD нет. Однако на уровне всего района Al Merkadh зафиксировано более 27 000 арендных договоров по жилым квартирам – это один из самых больших объёмов на рынке, то есть можно говорить о высокой арендной ликвидности на уровне района.
3. Динамика цен и аренды за последние 3–5 лет
Динамика цены покупки за м², Azizi Riviera 4 (2BR):
— 2021 год: ~13 870 AED/м²
— 2022 год: ~13 300–13 700 AED/м²
— 2023 год: ~13 400 AED/м²
— 2024 год (последний доступный квартал): ~16 000 AED/м²
Для сравнения: средние цены по 2-комнатным квартирам в районе Al Merkadh за тот же период были существенно выше – в пределах 17 000–21 000 AED/м², тенденция – плавный рост с ускорением в 2022–2024 годах.
Арендные ставки по району Al Merkadh (годовая аренда за квадратный метр):
— 2021 год: 650–850 AED/м²
— 2022 год: 850–1 120 AED/м²
— 2023 год: рост с 1 150 до 1 350 AED/м²
— За последние 12 месяцев: среднее значение около 1 527 AED/м²
В последние кварталы фиксируется ускоренный рост арендных ставок: в 2024 году среднемесячные значения достигают 1 340–1 550 AED/м².
4. Цены и ROI за последние 12 месяцев
— Средняя цена покупки за квадратный метр по 2BR в Azizi Riviera 4 за последние 12 месяцев: 16 925 AED/м² (по данным DLD, корпус, класс 2BR).
— Для сравнения, по 2BR в районе Al Merkadh средняя цена за год – 20 397 AED/м².
— Средняя арендная ставка по району Al Merkadh – 1 527 AED/м²/год (вычислено за последние 12 месяцев; конкретные сделки по Azizi Riviera 4 и по мастер-проекту отсутствуют).
5. Оценка доходности (ROI) и диапазон справедливой цены
Нет валидных данных аренды конкретно по корпусу Azizi Riviera 4 или мастер-проекту Meydan One Community, поэтому оценка ROI возможна только на уровне района Al Merkadh.
ROI брутто по району = 1 527 / 20 397 ≈ 7,5% годовых (на основе средней цены покупки и средней аренды по району для 2-комнатных). Однако квартиры в Azizi Riviera 4 покупаются на 17% дешевле средней по району – это увеличивает потенциальную доходность для нового инвестора: если сдавать по ставке района, ROI брутто по корпусу оценивается выше.
Учитывая стартовые расходы на вход (около 7–8%), корректированный ROI нетто по району будет 7,0–7,1% годовых.
Справедливый ценовой диапазон для доходности 7–8%: аренда района 1 527 AED/м² делим на 0,08 и 0,07 – получаем от 19 100 до 21 800 AED/м². Azizi Riviera 4 торгуется ниже этого диапазона: средняя цена за 12 месяцев составляет 16 925 AED/м², то есть премия в цене корпуса к доходности 7–8% отсутствует, и объект по данным DLD выглядит привлекательным для инвестора (если допустить ликвидную сдачу по району).
6. Сравнение объекта с районом
Azizi Riviera 4 по сделкам последних 12 месяцев заметно дешевле района по покупке (минус 17–18%). По аренде можно ориентироваться на районный бенчмарк (отдельных, проверяемых данных по корпусу нет). Благодаря этому потенциальная доходность по корпусу на текущем рынке выше средней по локации. Однако между ценами и спросом на отдельные здания внутри Meydan One Community возможна существенная дифференциация – в каждой сделке важны конкретные параметры, видовые характеристики и готовность квартир.
7. Выводы и перспективы
Azizi Riviera 4 – один из доступных корпусов по цене входа для инвестора в Al Merkadh. Район демонстрирует быстрый рост арендных ставок и стабильную ликвидность по договорам; хотя у конкретного здания не набрано репрезентативной истории сдач, бенчмарки района позволяют строить реалистичные ожидания. На горизонте 3–5 лет возможен дальнейший рост доходности, особенно если цены на входе сохранятся около текущих уровней. Для покупателей-арендодателей это – ликвидный и доходный сегмент с минимальным ценовым риском по сравнения с районом.
Ограничения: все оценки основаны на фактических DLD-сделках, без учёта маркетинговых объявлений. Данных по аренде именно в Azizi Riviera 4 или по мастер-проекту нет – расчёты сделаны на районном уровне.
Рекомендуемые статьи
- Как купить жильё в Дубае в Paramount Tower Hotel & Residences – анализ 2026
- Как продать апартаменты в Дубае в Azizi Venice 6 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Viridian: данные DLD и реальные сделки
- Как продать квартиру в Дубае в One B Tower – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в AMAL TOWER: данные DLD и реальные сделки
