Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: жильё Azizi Riviera 4 подтверждено как относящееся к району Al Merkadh в составе мастер-проекта Meydan One Community по данным DLD. Все последующие сопоставления по району и мастер-проекту выполняются именно с этими категориями.
База данных DLD показывает наличие значительного количества сделок и арендных контрактов:
— Зафиксировано 239 сделок по продаже недвижимости в Azizi Riviera 4.
— По району Al Merkadh — более 34 000 транзакций купли-продажи.
— По аренде (зафиксированные действительные договора) — 422 по Azizi Riviera 4 (только residential, релевантные площади и суммы), и более 27 000 по району Al Merkadh.
2. Ликвидность объекта и района
Azizi Riviera 4 демонстрирует хорошую ликвидность на рынке: объём сделок по дому значителен, аналогично интенсивна арендная активность. В каждом отчетном квартале регулярно проходят и продажи, и новые арендные контракты, что говорит о стабильном спросе на студии как формат для арендаторов и инвесторов.
3. Динамика цен за 3–5 лет (продажи)
Детализированная квартальная динамика за последние несколько лет показывает умеренные колебания средней цены за квадратный метр на студии в Azizi Riviera 4:
— В течение 2020–2022 года средние значения по дому варьировались от 12 500 до 17 000 AED/м², наблюдались отдельные всплески и просадки, но выраженного долгосрочного снижения не было.
— В 2023–2024 годах разброс цен сузился, последние 12 месяцев средняя цена составила 17 527 AED/м², это немного ниже, чем в среднем по району (20 656 AED/м²).
— По району Al Merkadh динамика также выражена восходящим трендом: с 15–17 тысяч AED/м² в 2021–2022 до устойчивых 20–21 тысячи AED/м² к концу 2024 года.
Таким образом, Azizi Riviera 4 продаётся на 15–20% дешевле среднерыночного уровня по району для студий (по подтверждённым DLD-метрикам), что потенциально увеличивает его привлекательность для инвестора, ориентирующегося на отдачу.
4. Динамика и уровень аренды
Средняя годовая арендная ставка на студии в Azizi Riviera 4 по реальным договорам за последние 12 месяцев составила 1436 AED/м². Это сопоставимо с бенчмарком по району Al Merkadh (изменяется от 1200 до 1700+ AED/м² по каждому кварталу, в последнем году — в районе 1350–1600 AED/м²).
Динамика аренды показывает уверенный рост: с 1100–1200 AED/м² на старте 2023 года до 1300–1450 AED/м² в конце 2023 и начале 2024 года по дому. По Al Merkadh арендные ставки на студии также последовательно росли последние два года.
5. ROI по DLD-данным: Brutto и Net
Расчётные значения для инвестора:
— Brutto доходность (ROI_brutto) студий в Azizi Riviera 4 по актуальным сделкам и аренде: 8,2% годовых (1436/17 527).
— С учётом стандартных стартовых расходов на вход (единоразовые сборы, комиссия, оформление в совокупности ~7%), скорректированная доходность (ROI_net) составляет порядка 7,7% годовых (8,2% / 1,07).
— Для сравнения, ROI по бенчмарку района Al Merkadh — около 6,95% годовых (на основе аналогичных DLD-метрик для студий: 1436/20 656).
6. «Справедливая цена» для 7–8% ROI
Ориентир для инвестора, рассчитывающего на 7–8% годовой доходности:
— Справедливый диапазон цены покупки студии в Azizi Riviera 4, исходя из текущей средней арендной ставки: 17 950 — 20 514 AED/м².
— Фактическая средняя цена за последние 12 месяцев (17 527 AED/м²) соответствует и даже слегка ниже нижнего порога справедливого диапазона. Это означает, что потенциальный покупатель может выйти на 8%+ brutto доходности уже по среднерыночной цене сделок.
— Для всего района Al Merkadh запас по получению целевой доходности более ограничен, т.к. текущая цена студий превышает необходимый уровень для 8% ROI (максимум ≈ 20 500–23 500 AED/м² по району при текущей аренде).
7. Потенциал и перспективы
Azizi Riviera 4 — конкурентоспособный продукт внутри Meydan One и Al Merkadh, особенно в разрезе инвестиций в студии:
— Цена за м² по сделкам с дисконтом к среднерыночным по району, арендная ставка выше среднерыночной, ликвидность высокая.
— Прогнозируемая доходность brutto выше среднего по району, есть потенциал роста цен по мере завершения и заполнения мастер-проекта инфраструктурой.
— Дом может рассматриваться как ликвидная альтернатива для инвестиций в компактный жилой формат на горизонте 3–5 лет, с умеренной ценовой волатильностью и относительно высокой реальной отдачей.
Всё приведённые значения основаны исключительно на данных DLD за последние 3–5 лет применительно к студиям в этом доме и районе. Это не является формальной оценкой, а ориентир для покупателя и инвестора на базе подтверждённых фактов рынка.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в Binghatti Azure: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Azizi Riviera 59: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в DAMAC HEIGHTS: данные DLD и реальные сделки
- Покупка виллы в Дубае: полный гид для конечных пользователей и инвесторов
- Анализ ROI квартиры в Azizi Riviera 44: данные DLD и реальные сделки
