Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение:
Здание Azizi Riviera 21 официально находится в районе Al Merkadh, в мастер-проекте Meydan One Community. Всё дальнейшее сравнение будет производиться по данному району.
Запросы показали, что по фильтру «Azizi Riviera 21 + 2-комнатные квартиры» в DLD присутствуют как сделки по самому дому, так и репрезентативные серии по району Al Merkadh и мастер-проекту Azizi Riviera.
2. Объем и частота сделок, ликвидность
В базе DLD зафиксирован устойчивый объём продаж 2-комнатных квартир в Azizi Riviera 21 в последние годы. С 2021 по 2024 гг. по данному фильтру проходят отдельные сделки практически в каждом квартале: от 1 до 7 сделок в квартал с увеличением частоты с 2023 года, что говорит о нарастающей ликвидности по мере завершения проекта и ввода квартир в оборот. Район Al Merkadh также характеризуется очень высокой оборотистостью как в продажах, так и в аренде.
3. Динамика цен покупки за 3-5 лет
По Azizi Riviera 21 (2-комнатные) средняя цена за м² по сделкам на протяжении 2021 – 2024 демонстрировала высокую волатильность: от минимума около 7 700 AED/м² (отдельные сделки) до пиков 23 100 AED/м², при среднем уровне за последние 12 месяцев — 16 650 AED/м². Периодические скачки вниз/вверх объясняются малым количеством сделок в отдельных кварталах и значительным разбросом по площади и характеристикам.
В целом по району Al Merkadh средняя цена на жилую квартиру (анализ всего сегмента, не только Azizi Riviera) колебалась последние 2-3 года от 16 800 до 21 000 AED/м². Среднее значение за последние 12 месяцев по району — 20 440 AED/м², что на 23% выше средней цены продажи в анализируемом доме (2-комнатные).
Это прямо указывает на позиционирование Azizi Riviera 21 как продукта чуть ниже среднерыночного ценового уровня по району, вероятно, за счёт более массового сегмента.
4. Аренда: уровень и динамика
По дому и мастер-проекту по типу «2-комнатные» за последние 12 месяцев валидных контрактов аренды в DLD не зарегистрировано (выборка пустая). Соответственно, оперировать индивидуальной ставкой аренды для дома/проекта невозможно.
Однако по району Al Merkadh в сегменте квартир аренда демонстрирует очень быструю и устойчивую динамику роста. За последние 4 года средняя ставка аренды по квартирам выросла почти вдвое: от 700–750 AED/м² в 2020 году до 1 540 AED/м² в последние 12 месяцев. Квартальная динамика показала плавный рост: 1 150–1 210 AED/м² в начале 2023 года, 1 350–1 550 AED/м² в 2024 году.
Объем арендных контрактов в районе огромный (до нескольких тысяч в квартал в 2024 году), что подтверждает крайне высокий спрос и ликвидность.
5. Сравнение уровней цен и доходности
— Средняя цена продажи 2-комнатных квартир в Azizi Riviera 21 за последние 12 месяцев: 16 650 AED/м².
— Средняя цена продажи по району Al Merkadh (квартиры): 20 440 AED/м².
— Средняя аренда по району: 1 540 AED/м²/год.
6. ROI и справедливая цена
— По дому Azizi Riviera 21 расчет аренды и доходности невозможен из-за отсутствия подтверждённых контрактов аренды по DLD (2-комнатные). Любые числа ссылающиеся на доходность для конкретного дома будут необоснованны.
— По району Al Merkadh (квартиры):
— Brutto-ROI = 1 540 / 20 440 ≈ 7,5% годовых.
— Netto-ROI (с учётом стоимости входа +7%): примерно 7,0% годовых.
— Справедливый диапазон цены для инвестора, ориентирующегося на доходность 7-8%: 19 250 – 22 000 AED/м² (расчёт на основе 1 540 AED/м² арендной ставки). Текущий рынок (20 440 AED/м²) довольно близок к этому диапазону, что подтверждает сбалансированность локального рынка и высокую конкуренцию.
— В Azizi Riviera 21 цена близка к нижнему краю инвестиционного диапазона (16 650 AED/м²), что потенциально делает объект интересным для долгосрочной покупки на фоне стабильно высокой аренды в районе.
7. Выводы о перспективах
— Ликвидность: очень высокая как по продажам (устойчивая сделочная активность по дому и району), так и по аренде (до 2–3 тыс. контрактов в квартал в районе);
— Динамика: рынок аренды на подъёме, продажи в районе Al Merkadh демонстрируют рост и устойчивость, однако внутри Azizi Riviera 21 – высокая волатильность по ценам;
— Доходность: по всему району фиксируется доходность около 7–7,5% годовых до вычета расходов — это сильный уровень для инвестиционного сегмента новостроек;
— Риски: отсутствие актуальных арендных контрактов по самому дому негативно влияет на прогнозируемость; тем не менее, район стабилен по спросу и ценам.
— Потенциал: Azizi Riviera 21 торгуется с дисконтом к среднему району и находится в быстрорастущей инфраструктурной зоне, так что долгосрочные перспективы при удачной покупке выглядят позитивно.
Рекомендуемые статьи
- Как продать объект недвижимости в Дубае в Luxury Family Residences II – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в Marina Crown: данные DLD и реальные сделки
- Как продать квартиру в Дубае в St Regis The Residences – анализ 2025
- Как продать квартиру в Дубае в Polaris Tower – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в Samana Waves 2: данные DLD и реальные сделки
