Отчёт по студийным квартирам (0BR, Studio) в Alexis Tower, район Jabal Ali Industrial Second
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: по данным DLD, здание Alexis Tower находится в районе Jabal Ali Industrial Second, мастер-проект Down Town Jabal Ali. В базе зарегистрировано более 500 продажных сделок по этому объекту.
2. Ликвидность объекта и района
Объём сделок по студиям (0BR) в Alexis Tower за последние 4 года стабильно высокий: в 2023 году было 50 сделок, в 2022 — 96, в 2021 — 46. За последние 12 месяцев рынок сохраняет активность, что свидетельствует о хорошем спросе и высокой ликвидности на этом уровне продукта среди малого инвестора. Объём арендных контрактов по студиям в самом доме — также высокий (192 за всё время и десятки в каждом квартале).
3. Динамика цен и стоимости аренды за 3–5 лет
Средняя цена продажи за квадратный метр (price per sqm) по студиям в Alexis Tower:
— 2021: от 11 473 до 12 439 AED/м² по кварталам,
— 2022: от 12 835 до 13 458 AED/м²,
— 2023: от 12 304 до 13 386 AED/м²,
— 2024: от 10 952 до 14 753 AED/м² (по кварталам за текущий год, 2024),
— Последние кварталы (2025/26, если брать перспективные сделки): рост до 14 932–16 483 AED/м², но часть из них — ещё не переданные объекты.
Средняя аренда за м² (годовая):
— 2022: около 643 AED/м²,
— 2023: около 780–790 AED/м²,
— 2024: рост до 850–926 AED/м²,
— 2025: существенный прирост — уже от 1065 до 1460 AED/м² (по разным кварталам).
— По студиям в самом Alexis Tower сейчас ставка аренды явно выше среднего по району.
4. Сравнение с районом
За тот же период средняя цена продажи за м² по всему району Jabal Ali Industrial Second (квартира, жилой фонд):
— 2021: диапазон 6 882–10 993 AED/м²,
— 2022: 11 111–12 024 AED/м²,
— 2023: 9 944–11 261 AED/м²,
— 2024: 9 231–14 227 AED/м².
Средние арендные ставки по району были ниже, чем по дому, во всех кварталах, но с конца 2024 и особенно в 2025 наблюдается резкий скачок: зафиксирован аномально высокий квартал (вероятно, ошибка данных), но тренд последних лет — заметный рост до 1 173–1 216 AED/м² при снижении темпов роста к концу периода.
5. Рыночные уровни за последние 12 месяцев
— Средняя цена продажи за м² по студиям в Alexis Tower: 13 716 AED/м²
— Средняя цена продажи за м² по району: 13 577 AED/м²
— Средняя аренда за м² по студиям в Alexis Tower: 1 411 AED/м²/год
— Средняя аренда по району (но для всех типов квартир): 5 170 AED/м²/год (аномально высокая — вероятно, часть контрактов ошибочно выбрано, дальнейший анализ по дому более надёжен).
6. Расчёт ROI для инвестора
— По дому (студии, последние 12 месяцев): ROI_brutto_home = 1 411 / 13 716 ≈ 10,3% годовых (брутто).
— По району: данные по аренде скорее всего нерепрезентативны (слишком высокое значение, вероятно, содержит аномалии), поэтому ROI по району не приводится — интерпретировать их не рекомендуется.
Корректировка до ROI_net учитывает стартовые расходы (налоги, брокер, дисконтирование и т.д.): эффективная «чистая доходность» на руки ~9,5–9,7% годовых при стандартных комиссиях и расходах (считаем, что суммарные издержки ~7–8%).
Справедливый диапазон цены для инвестора при целевой доходности 7–8% по реальной аренде в доме:
— Если ориентироваться на арендный поток (1 411 AED/м²/год), справедливая цена покупки (для ROI 7–8%): от 17 638 до 20 157 AED/м².
— Текущий рынок (13 716 AED/м²) ниже этого диапазона — премия к среднему рынку позволяет получать доходность существенно выше целевого уровня.
— Если доходность должна быть ровно 7–8% годовых, умеренное повышение цен недвижимость по этой ставке допустимо (цена сделки даже при +20% превышает границу целевого диапазона).
7. Выводы для инвестора и владельца
— Alexis Tower демонстрирует высокую ликвидность, подтверждённую стабильным объёмом сделок и арендных контрактов.
— Цена входа по студии в доме остаётся чуть выше средней по району, но за это покупатель получает доходность существенно выше типовых 7–8% годовых.
— В последние 2 года наблюдается ускоряющийся рост как цен продажи, так и арендных ставок. Это делает объект особенно привлекательным для инвесторов, ориентированных на поток — текущий рынок явно не перегрет.
— Прогноз на 2–3 года: при сохранении динамики и поддержке спроса новых резидентов растущий тренд, вероятнее всего, продолжится.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в AXIS RESIDENCES 5: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Gardenia Livings: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в BELLA ROSE: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в BELLA ROSE: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Genesis: данные DLD и реальные сделки
