Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Все сделки по дому AL MURAD TOWERS (используя фильтр по этому названию) по данным DLD зарегистрированы в районе Al Barsha First, без привязки к мастер-проекту. Выборка по этому объекту достаточно обширна: всего 170 сделок по дому, в том числе 48 сделок по 2-комнатным квартирам (2BR) — это позволяет провести глубокий анализ на уровне этой типологии квартиры в конкретном здании.
2. Анализ ликвидности и структуры спроса
За последние пять лет по AL MURAD TOWERS (2BR) фиксировалось от 2 до 15 сделок в год («проседание» только пандемийный 2020 и 2021 годы). За последние 12 месяцев зарегистрировано 6 сделок по 2-комнатным квартирам — ликвидность на уровне отдельных 2BR в этом доме считается хорошей для вторичного жилого сегмента, сделок достаточно даже для квартальной динамики.
В целом по всему району Al Barsha First спрос огромен: только за последние 12 месяцев заключено более 12 тысяч арендных контрактов на жилые квартиры.
3. Динамика цен и рыночные уровни
Динамика средней цены за квадратный метр по 2BR в AL MURAD TOWERS:
— Текущий уровень за последние 12 месяцев: 10 811 AED/м² (на основании последних 6 сделок).
— За последние 2–3 года отмечался диапазон примерно от 7 500 до 14 000 AED/м², с волатильностью между кварталами.
— Есть пики (Q1 2022 — более 13 500 AED/м²), но в последние кварталы средняя цена стабилизировалась в диапазоне 9 000–11 500 AED/м².
Для сравнения, по всему району Al Barsha First (2BR):
— Текущая средняя цена по району существенно выше — 18 533 AED/м² (по 48 сделкам за 12 месяцев), однако рост по району определяется рядом новых/элитных проектов и «hot deals» вне данного комплекса.
Таким образом, 2BR в AL MURAD TOWERS торгуются на 40–45% дешевле средней по району, несмотря на вполне стабильную ликвидность и спрос внутри самого здания.
4. Аренда и доходность
По самому дому AL MURAD TOWERS и по типу 2BR в DLD за последние годы не зарегистрировано ни одного уникального арендного контракта (или данные столь фрагментарны, что найти их технически невозможно). Это характерно для объектов, где аренду оформляют неофициально, либо сделки проходят по длинным договорам. Поэтому все оценки аренды и доходности можно провести только на уровне всего района Al Barsha First.
Средняя годовая аренда жилой недвижимости по району (все квартиры):
— За последние 12 месяцев — 850 AED/м² (на очень большом массиве: более 12 000 контрактов).
— Динамика за 3–4 года показывает устойчивый рост ставок: до 2021 года — 570–620 AED/м², сейчас — 820–870 AED/м².
— Уровень аренды по району в последние 4–6 кварталов стабилен, волатильность невелика для столь обширного района.
5. ROI и «справедливый диапазон цены»
Поскольку по самому дому нет DLD-контрактов аренды, расчет ROI возможен только для рынка района в целом.
— Брутто-доходность (расчетная): 850 / 18 533 ≈ 4,6% годовых по текущим ценам (средний уровень по району, если покупать по средней рыночной цене).
— Для ориентира: чтобы получить доходность 7%–8% годовых при такой средней аренде (850 AED/м²), «инвестиционно справедливый» диапазон цены — 10 625–12 142 AED/м².
Это выше текущего уровня продаж по AL MURAD TOWERS (2BR), т.е. на данный момент покупка 2-комнатной квартиры в этом доме при сдаче по районной арендной ставке может потенциально обеспечивать доходность выше средней по району (от 7% и выше на практике, при успешной сдаче).
С учетом всех сопутствующих издержек (налоги, комиссия агента, регистрация и др.) реальная «чистая» доходность после расходов снижается примерно на 7–8%, что даст ориентир net ROI в районе 6,5–7,5%.
6. Выводы по ликвидности и инвестиционной привлекательности
— Объект ликвидный, сделки проходят регулярно даже по отдельному формату 2BR.
— Внутридомовые цены сильно ниже среднего уровня по району — это может быть привлекательной возможностью для инвестора.
— Арендный рынок очень глубоко развит, у арендаторов большой выбор.
— По домовой доходности расчет невозможен (нет арендных DLD-контрактов по дому), но по району можно ожидать доходность 4,5–5% при покупке по средней рыночной цене, при покупке по ценам AL MURAD TOWERS — потенциал доходности существенно выше (ориентировочно 7%+ bruto при корректной сдаче).
— Дом интересен для инвесторов, ориентированных на yield, c учетом объективно низкой входной цены относительно среднего уровня района.
Рекомендуемые статьи
- Недвижимость в Аджмане: популярные районы и цены на жильё
- Анализ ROI квартиры в Skyz by Danube: данные DLD и реальные сделки
- Ипотека в Дубае для россиян: полный гид для иностранных покупателей и инвесторов
- Как продать квартиру в Дубае в SLS Dubai Hotel & Residences – анализ 2025
- Анализ ROI квартиры в Binghatti Tulip: данные DLD и реальные сделки
