Анализ ROI квартиры в Al Fattan Marine Towers: данные DLD и реальные сделки — 20.01.2026

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: По данным сделок регистрации в DLD, дом Al Fattan Marine Towers расположен в районе Marsa Dubai (это и есть Dubai Marina по административной классификации DLD). Это подтверждено наличием сделок в разделе продаж именно с таким area_name_en. По дому Al Fattan Marine Towers в базе DLD насчитывается 352 зарегистрированные сделки купли-продажи. Однако по фильтру «0BR» или Studio в записях о сделках дом не представлен, типичные квартиры — это 2, 3 и 4 спальни.

По аренде проверка показала:
— В таблице арендных контрактов не найдено совпадений по Al Fattan Marine Towers как отдельному проекту/зданию.
— Поэтому все расчёты и анализ по аренде далее приводятся только по району Marsa Dubai, где объём выборки очень высок (более 116 тысяч арендных контрактов).

2. Ликвидность объекта и района

— Район Marsa Dubai (Dubai Marina) остаётся одним из самых ликвидных и востребованных в Дубае.
— За последние 2 года квартальный объём сделок с квартирами колебался от 1800 до 3400 продаж на квартал, с растущим трендом в 2023–2025 годах. Это подтверждает высокий уровень ликвидности в локации в целом.
— Какие-либо обоснованные выводы о ликвидности конкретных 0BR квартир в Al Fattan Marine Towers невозможны — по студиям или 0BR в этом доме в DLD отсутствуют сделки вообще.

3. Динамика цен на квартиры (по району)

— Средняя стоимость квартир за квадратный метр в Marsa Dubai росла с 19 000–20 000 AED/м² в начале 2022 года до 24 000–29 000 AED/м² в 2024–2025 годах.
— За последние 12 месяцев текущий средний уровень цены сделок по району составляет около 26 900 AED/м². Этот показатель усреднён по всем квартирам района с фильтром на реалистичные площади (10–1000 м²).
— В самой башне Al Fattan Marine Towers студий не продают, поэтому сравнить их отдельно с районом нельзя. Можно только использовать районный бенчмарк для любых инвестиционных или сравнительных оценок.

4. Динамика арендных ставок (по району)

— Средняя годовая ставка аренды квартир (по всем типам) в Marsa Dubai за последние 12 месяцев составляет около 1 312 AED/м², что подтверждено более чем 100 тысячами контрактов (фокус только на объектах площадью >10 м² и c релевантными суммами аренды).
— Тенденция арендных ставок: в течение 2023–2024 гг. средние значения росли от ~1 100 до ~1 300 AED/м², и в начале 2025 года сохраняли этот уровень. Это говорит о стабильном или умеренно растущем рынке аренды с высоким спросом.

5. Сравнение цен и анализ доходности (ROI)

Уровень цен за м² покупки за последние 12 месяцев в Marsa Dubai: ~26 900 AED/м².
Средняя годовая аренда за м² за 12 месяцев: ~1 312 AED/м².

Расчёт грубой доходности (ROI) по району:
— Brutto ROI ~ 1 312 / 26 900 ≈ 4.9% годовых.
— Оценочная Netto ROI (с учётом входных расходов 7%) ~ 4.6% годовых.

«Справедливый диапазон цены» для инвестора, ориентирующегося на доходность 7–8% годовых: при арендном уровне в ~1 312 AED/м² инвестиционно оправданный диапазон цены покупки — от 16 400 до 18 700 AED/м² (1 312 делить на 0,08 и 0,07 соответственно). Текущий районный рынок находится выше этого диапазона на 44–64%, из чего можно заключить, что рынок переоценён для целей получения 7–8% годовых только за счёт аренды, без учёта роста капитала.

6. Отдельно по дому Al Fattan Marine Towers (студии/0BR)

По фактическим данным DLD:
— В здании нет сделок по студиям или 0BR: присутствуют только сделки по 2, 3 и 4 спальням.
— Никаких арендных контрактов непосредственно по этому дому (или студиям в нём) в базе также не найдено.
— Соответственно, индивидуальные оценки для студий/0BR невозможны, сравнение можно делать только на уровне района.

7. Выводы по перспективе для инвестора

— Al Fattan Marine Towers — часть ликвидного района Marsa Dubai, где сохраняется высокий спрос на покупку и аренду, рынок растёт умеренно.
— Инвестиционный потенциал по текущим ценам ориентировочно ниже ожиданий большинства инвесторов (ROI ниже 5% gross), из-за высоких цен на покупку относительно достигнутых арендных ставок.
— Для целей инвестирования с прицелом на 7–8% годовых по аренде рынок Marsa Dubai видится переоценённым; потенциальный инвестор может рассматривать этот район прежде всего как зону высокой ликвидности и капитализации, а не как источник максимальной арендной доходности.

8. Ограничения и надёжность данных

— Всё вышеприведённое основано исключительно на регистрационных и арендных данных DLD за последние 3–5 лет, с фокусом на квартиры площадью 10–1000 м². Тенденции и цифры отражают структурное развитие и спрос по району Marsa Dubai, а не по конкретному дому или студиям (которых фактически нет в сделках и аренде по этому зданию).