Перейти к содержимому
1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Address The Bay находится в районе Marsa Dubai, мастер-проект Dubai Harbour. Данные о сделках по этому дому присутствуют в базе DLD. По аренде в самом доме Address The Bay нет зарегистрированных контрактов в DLD, но в мастер-проекте Dubai Harbour контрактов достаточно для репрезентативного анализа, а также можно привести сравнительные цифры по району Marsa Dubai.
2. Частота сделок и ликвидность
Всего по дому Address The Bay зарегистрировано 648 сделок купли-продажи по данным DLD. Годовая разбивка показывает пик сделок на старте продаж — в 2022 году было зафиксировано 325 сделок, затем в 2023 году — 190 сделок, в 2024 — 58 сделок (и 75 сделок, датированных 2025 годом, вероятно, с отложенной регистрацией). Это подтверждает высокую ликвидность и стабильный интерес к проекту на протяжении первого цикла продаж.
3. Динамика цен — Address The Bay и район Marsa Dubai
В Address The Bay средняя цена за м² демонстрировала уверенный рост:
— В третьем квартале 2022 года средняя цена за м² составляла 34 600–35 400 AED.
— К началу 2023 года уровень достиг 38 900–42 500 AED/м².
— В текущем цикле (2024 год) средние цены колеблются в диапазоне 34 900–44 200 AED/м².
По району Marsa Dubai (с учетом мастер-проектов):
— В 2021–2022 годах средняя цена за м² была в пределах 16 500–24 400 AED.
— В 2023 году ценовой уровень резко вырос, начиная с 26 400 AED в 1 квартале 2023 г. до 30 200 AED во 2–3 квартале 2023 года.
— В 2024 году цены стабилизировались в районе 22 300–25 400 AED/м² (за счет выхода на рынок новых проектов и изменения структуры сделок).
Текущая средняя цена за м² за последние 12 месяцев:
— Address The Bay: 39 300 AED/м²
— Marsa Dubai: 28 900 AED/м²
Таким образом, Address The Bay котируется с премией около 36% к средней первичке и вторичке по району.
4. Ставки аренды и расчёт доходности
В Address The Bay ни одного официально зарегистрированного арендного контракта пока нет — это типично для новых домов в фазе строительства/заселения. Поэтому для оценки возможной доходности используются бенчмарки по мастер-проекту Dubai Harbour и району Marsa Dubai.
Средняя годовая ставка аренды за м² за последние 12 месяцев:
— Dubai Harbour: 2 080 AED/м²/год (репрезентативная выборка, более 850 контрактов за 12 мес)
— Marsa Dubai: 1 310 AED/м²/год
Динамика по Dubai Harbour:
— Рост арендных ставок с 1 650–2 200 AED в 2022 году до текущих 2 050–2 200 AED в 2024 году (значительное ускорение в 2023–2024 годах).
5. Сравнение купли-продажи и аренды, расчёт ROI
ROI (брутто, без учёта расходов на вход) при текущих данных:
— По мастер-проекту Dubai Harbour: 2 080 / 39 300 ≈ 5,3% годовых (если применять арендный уровень проекта к цене Address The Bay).
— По району Marsa Dubai: 1 310 / 28 900 ≈ 4,5% годовых (средний уровень района, не Address The Bay).
С учётом расходов на вход (примерно +7% к цене покупки), чистая ориентировочная доходность (нетто):
— Dubai Harbour: ~5,0% / 1,07 ≈ 5,0% / 1,07 ≈ 4,7%
— Marsa Dubai: ~4,5% / 1,07 ≈ 4,2%
«Инвестиционно справедливый диапазон цены» при целевой доходности 7–8% годовых:
— Для Dubai Harbour (2 080 AED/м² аренды): диапазон «справедливых» цен — от 26 000 до 29 700 AED/м² при 7–8% ROI.
— Для Marsa Dubai (1 310 AED/м²): диапазон «справедливых» цен — от 16 400 до 18 700 AED/м².
Текущая фактическая цена Address The Bay (39 300 AED/м²) существенно превышает «инвестиционно справедливую» цену на горизонте 7–8% годовых. Проект ориентирован прежде всего на пользователей, ориентированных на локацию и бренд, либо на более долгосрочный прирост стоимости, нежели на чистую доходность.
6. Выводы по ликвидности и перспективам
Address The Bay — один из самых престижных и дорогих домов в Dubai Harbour, с очень высокой ликвидностью при запуске (648 сделок за 2 года). Он заметно дороже, чем средний уровень по району и даже по мастер-проекту (премия к рынку 30–40%). Доходность по аренде — на уровне 4,5–5% годовых при текущих ценах (по репрезентативным контрактам мастер-проекта), что существенно ниже «целевого» диапазона для пассивных инвесторов. Для покупателей, ориентированных на бренд Address, перспективу роста цен и исключительную локацию, этот проект остаётся востребованным. Для инвесторов, ориентированных на максимизацию дохода, текущий уровень входа требует либо ориентации на долгосрочный рост капитализации, либо поиска дисконта.
Рекомендуемые статьи
- Квартиры для экспатов в Дубае: как правильно выбрать и купить недвижимость
- Анализ ROI квартиры в Equiti Home: данные DLD и реальные сделки
- Инвестиции в недвижимость Дубая: доход, визы и особенности рынка для иностранных покупателей
- Как продать жильё в Дубае в Opalz By Danube Tower 2 – анализ 2025
- Как купить объект недвижимости в Дубае в DAMAC Maison The Vogue – анализ 2025
