1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Здание HAMZA TOWER по данным DLD относится к району Al Hebiah Fourth и мастер-проекту Dubai Sports City. Для анализа студий использованы фильтры по зданию и типу комнаты (studio). Данные по продажам и аренде собраны непосредственно по этому зданию и для сравнения — по району в целом.
2. Объем и структура сделок, ликвидность
В базе DLD HAMZA TOWER показывает стабильно высокую активность как по продажам студий (более 40 сделок с 2020 года), так и по аренде (более 200 студийных контрактов за последние 3–4 года). За последние 12 месяцев по HAMZA TOWER прошли 13 сделок купли-продажи и порядка 40 новых арендных контрактов. Это свидетельствует о высокой ликвидности объекта и наличии устойчивого спроса.
3. Динамика средней цены продажи за м²
Динамика цен на студии в HAMZA TOWER (AED/м²):
— В 2020–2022 годах рыночная цена студий держалась в диапазоне 5 400 – 6 800 AED/м².
— C 2023 года наблюдается уверенный рост, средний уровень по дому поднялся до 6 100–8 400 AED/м².
— За последние полные 12 месяцев средняя цена продажи студии в HAMZA TOWER составила 9 108 AED/м².
Для сравнения в районе Al Hebiah Fourth средняя цена продажи студий сейчас заметно выше: за последние 12 месяцев по району — 15 791 AED/м². Это указывает на существенную дисконтацию HAMZA TOWER относительно окружения (дом продаётся примерно на 30–40% дешевле среднерыночного уровня района).
4. Динамика ставок аренды студий
По арендным контрактам HAMZA TOWER:
— Средняя годовая ставка аренды студии в 2020–2022 гг.: 460–610 AED/м²/год.
— С середины 2023 года наблюдается быстрый рост: средняя аренда в 2024 году превышает 800 AED/м², а за последние 12 месяцев составляет 893 AED/м².
— В районе Al Hebiah Fourth среднее значение выше: 997 AED/м²/год (за последние 12 месяцев по студиям).
Динамика и объемы сделок как по продажам, так и по аренде, говорят о высоком спросе и устойчивой заполняемости.
5. Сравнение уровней покупки и аренды, расчет доходности
— Средняя цена продажи студии в HAMZA TOWER за последние 12 месяцев — 9 108 AED/м².
— Средняя ставка аренды за тот же период — 893 AED/м².
— По району (студии): продажа — 15 791 AED/м², аренда — 997 AED/м².
Годовая валовая доходность (ROI_brutto):
— Для HAMZA TOWER (студии): 893 / 9 108 ≈ 9,8%
— Для района (студии): 997 / 15 791 ≈ 6,3%
При корректировке на транзакционные и стартовые расходы (около 7% от цены покупки) чистая доходность составляет ≈9,8%/1,07 ≈ 9,2% (для HAMZA TOWER по студиям).
Оценка диапазона «инвестиционно справедливой» цены для студий (при целевой валовой доходности 7–8%):
— HAMZA TOWER: 893 / 0,08 ≈ 11 163 AED/м²; 893 / 0,07 ≈ 12 757 AED/м².
То есть текущая рыночная цена (9 108) находится ДЕШЕВЛЕ нижней границы целевого диапазона доходности 7–8%.
— Район: 997 / 0,08 = 12 463 AED/м²; 997 / 0,07 = 14 243 AED/м².
Текущий средний уровень по району значительно превышает эту цену, и доходность в районе уже существенно ниже (6,3%).
6. Выводы для инвестора
HAMZA TOWER — один из немногих домов района, демонстрирующих высокую ликвидность, относительно низкий порог входа и значительно более высокую доходность по сравнению с средней по району. Особенно в секторе студий HAMZA TOWER выглядит привлекательной локацией: объект продаётся заметно дешевле аналогов, а ставки аренды при этом быстрыми темпами догоняют рынок.
Для консервативного инвестора текущий уровень покупки студии в HAMZA TOWER обеспечивает привлекательную доходность порядка 9% годовых (net). Фактические сделки по продажам идут ниже справедливого инвестиционного диапазона для доходности 7–8%. Если текущие темпы спроса и аренды сохранятся, дальнейший рост стоимости и умеренное сужение дисконта к району выглядят вероятными в перспективе 1–3 лет.
Рекомендация: если политика приобретения ориентирована на доход, HAMZA TOWER в разрезе студийных апартаментов предлагает уникальное соотношение цены, ликвидности и доходности на рынке района Dubai Sports City.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в Belgravia Heights I: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Manam Prime: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в SKYZ BY DANUBE: данные DLD и реальные сделки
- Как купить жильё в Дубае в CAVALLI ESTATES – анализ 2026
- Как продать недвижимость в Дубае в Samana Barari Views 2 – анализ 2026
