1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По данным DLD, здание Arista One находится в районе Al Satwa и входит в мастер-проект Jumeirah Garden City.
Объем данных: В базе DLD найдено 69 продаж в Arista One, 21 контракт аренды фиксируется по данному дому; данных достаточно для анализа по как дому, так и по району и мастер-проекту.
2. Ликвидность, структуру и динамика рынка
Ликвидность: Arista One имеет подтвержденные продажи и активные арендные договоры, что отражает присутствие рыночного спроса как на покупку, так и на аренду. За последние 12 месяцев по дому прошло не менее нескольких сделок (точное количество не показано, но средние значения рассчитаны), а также валидные новые арендные контракты, в том числе по студиям.
Динамика цен продаж (за последние 4 года):
— По дому Arista One средние цены за м² (квартально) появляются только в будущем периоде (2025 год), что говорит о том, что основной массив продаж прошёл недавно либо в off-plan формате (передача DLD фиксируется на будущее). Для анализа текущего рынка берем последние 12 месяцев и сравниваем только валидные результаты из настоящего периода.
— По мастер-проекту Jumeirah Garden City и району Al Satwa динамика цен характеризуется волатильностью: за последние два года средняя квартальная цена за м² по району изменялась от 13 000 AED до 24 600 AED, по мастер-проекту — от 10 118 AED до 24 500 AED. Это свидетельствует о сделках в разном классе домов и типах объектов.
3. Текущие рыночные уровни (за последние 12 месяцев)
Покупка:
— Средняя цена за м² по дому Arista One за последние 12 месяцев: 18 854 AED (дом находится в средней ценовой категории по району).
— По мастер-проекту Jumeirah Garden City — 22 286 AED за м².
— По району Al Satwa — 22 258 AED за м².
— Таким образом, Arista One на 15–17% дешевле средней по району и мастер-проекту.
Аренда:
— Средняя арендная ставка за м² (год) по дому Arista One: 1 064 AED/м².
— По мастер-проекту Jumeirah Garden City: 984 AED/м².
— По району Al Satwa: 1 018 AED/м².
— Дом предоставляет уровень аренды существенно выше среднерыночного по своему локационному сегменту.
4. ROI (валовая доходность)
— Валовая доходность по дому Arista One (расчет по данным за последние 12 месяцев): 1 064 / 18 854 = 5,6% годовых.
— Для мастер-проекта: 984 / 22 286 = 4,4% годовых.
— Для района: 1 018 / 22 258 = 4,6% годовых.
— По дому показатель ROI выше среднего по району/мастер-проекту на 1–1,2%.
5. Корректировка до net ROI
С учётом суммарных стартовых расходов на покупку (DLD fee, комиссия, регистрация — порядка 7% от сделки), реальная чистая доходность составит около:
— По дому: 5,2–5,3% годовых net (валовый ROI делим на 1,07–1,08).
— По району: 4,3–4,5% годовых net.
6. «Инвестиционно справедливый» диапазон цены
— Чтобы выйти на доходность 7–8% годовых, средняя рыночная годовая аренда по дому (1 064 AED/м²) предполагает справедливую цену покупки квартиры [13 300; 15 200] AED/м² (граница рассчитывается делением аренды на желаемый целевой ROI).
— Фактическая рыночная цена в Arista One за последние 12 месяцев составляет 18 854 AED/м², что выше справедливого диапазона на 24–42%. Это означает, что приобретая квартиру по текущим сделкам, инвестор будет получать доходность заметно ниже популярных в Дубае инвестиционных целей (7–8% в AED).
7. Перспективы для инвестора
— Arista One ликвиден и заметно востребован в аренде: ставки аренды по дому выше, чем в среднем по району, это плюс для собственников.
— В то же время, рынок продаж по дому показывает, что текущий уровень цен превышает «справедливый» уровень для целевой доходности 7–8% годовых на 25–40%. Дом скорее подходит для проживания или для инвесторов, ориентирующихся на защиту капитала с относительно низкой, но стабильной доходностью.
— Ликвидность района Al Satwa и мастер-проекта подтверждается обилием сделок и контрактов, но для покупки инвестиционных лотов в расчёте на 7–8% годовых следует снижать цену покупки по сравнению с текущим рынком.
Краткий вывод: Arista One на текущий момент демонстрирует надежный спрос в аренде, но цены сделок выше уровня, позволяющего получить среднерыночную инвестиционную доходность в AED. Дом оптимален для консервативных инвесторов или для личного пользования.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в Azizi Riviera 4: данные DLD и реальные сделки
- Как купить жильё в Дубае в Paramount Tower Hotel & Residences – анализ 2026
- Как продать апартаменты в Дубае в Azizi Venice 6 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Viridian: данные DLD и реальные сделки
- Как продать квартиру в Дубае в One B Tower – анализ 2026
