1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: дом Azizi Riviera 26, согласно базе DLD, находится в районе Al Merkadh, в составе мастер-проекта Meydan One Community. Все расчёты и бенчмарки для сравнения формируются по этим данным. Выборка сделок и арендных контрактов опирается на название дома (Azizi Riviera 26), тип квартир — studio (0BR).
2. Ликвидность и структура сделок
Зафиксировано 257 сделок по студиям в Azizi Riviera 26 за весь период (с первой сделки 13.02.2020 по последнюю 13.01.2026). Объём новых сделок и контрактов по дому и району выраженно высокий: только за последние 12 месяцев обменяно десятки студий, при этом реальные сделки продолжаются вплоть до текущего года. Это подтверждает отличную ликвидность комплекса и высокую привлекательность предложения для инвесторов и арендаторов.
3. Динамика цен за м² (покупка квартир-студий)
Динамика средней цены за квадратный метр за последние 5 лет по дому выглядит следующим образом:
— В 2020 году сделки проходили по 14 200–15 000 AED/м².
— В 2021–2022 средний уровень был 15 500–16 000 AED/м².
— С 2023 года цены растут: от 15 800 до 17 100 AED/м².
— За последние 12 месяцев (до июля 2024) средняя цена покупки студии составила около 19 267 AED/м² по дому, что равно или чуть ниже аналогичного значения по Аль Меркадх (20 685 AED/м²) и ощутимо ниже бенчмарка по мастер-проекту Meydan One Community (21 030 AED/м²).
В целом студии в Azizi Riviera 26 по цене уступают среднему уровню по мастеру и району, что хорошо для инвестора, ориентированного на доход.
4. Динамика ставок аренды
В базе DLD по дому Azizi Riviera 26 отмечены стабильные объёмы арендных контрактов (более 40 контрактов-студий за последние 12 месяцев, динамика увеличивается по мере завершения сдачи объекта). Средняя реальная ставка аренды за тот же период по дому достигла 1 612 AED/м²/год, что чуть ниже средней по району (1 651 AED/м²/год) и немного ниже по мастер-проекту (1 661 AED/м²/год).
В помесячной разбивке за последние четыре квартала по Azizi Riviera 26 наблюдается рост арендных ставок: от 1 320–1 350 AED/м² по лету-осени 2024 года до пиков 1 600–1 740 AED/м² ближе к концу года и началу 2025.
5. Сравнение дома и района, доходность (ROI)
— Средняя цена покупки студии за 12 месяцев по дому: 19 267 AED/м²
— Бенчмарки: мастер-проект 21 031 AED/м², район 20 686 AED/м²
— Средняя ставка аренды студии по дому: 1 612 AED/м²/год
— Бенчмарки: мастер-проект 1 661 AED/м²/год, район 1 651 AED/м²/год
Брутто-доходность студии (ROI_brutto) по дому: 1 612 / 19 267 = 8,37% годовых
По району ROI_brutto: 1 651 / 20 686 = 7,98%
По мастер-проекту ROI_brutto: 1 661 / 21 031 = 7,90%
Для ориентировки по входу инвестора: с учётом общих начальных расходов (около 7%), чистая доходность сокращается примерно до 7,7–7,8% по дому (ROI_net ≈ 7,76%), по району и мастеру — до 7,4–7,3%.
Справедливый диапазон инвест-цены (при целевой доходности 7–8%):
— Для Azizi Riviera 26: 1 612 / 0,08 = 20 150 AED/м² — 1 612 / 0,07 = 23 029 AED/м². Рыночная цена (19 267 AED/м²) сейчас чуть ниже справедливого инвестиционного диапазона для целевого ROI 7–8%, что делает объект привлекательным для инвестирования даже с учётом рынка аренды.
— Для района Al Merkadh: 20 638–23 587 AED/м² (текущий рынок чуть ниже нижней границы диапазона, инвестиционный потенциал есть, но ограничен).
— Для мастер-проекта: 20 763–23 729 AED/м².
6. Краткий вывод
Azizi Riviera 26 — активно торгуемый (ликвидный) объект с прозрачной, крепкой ценовой динамикой как по продаже, так и по аренде студий. Средние цены и аренда дома по-прежнему уступают уровню по району и мастеру, что формирует для инвестора безопасный вход и высокую доходность 7,7–8,4% на момент середины 2024 года. С точки зрения рыночной доходности дисконт по сравнению с районом минимален, а для района Meydan One Community разница в цене/аренде ещё заметнее в пользу инвестора-владельца Azizi Riviera 26.
Рынок показывает поступательный рост цен и арендных ставок, портфельные инвестиции в аналогичные студии выглядят обосновано как с точки зрения ликвидности (есть спрос на сделки и аренду), так и с точки зрения доходности. Диапазон «справедливой цены» при целевом ROI 7–8% на текущем этапе не ограничивает потенциальное удорожание актива — дисконт к верхней границе диапазона 8–16%.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в OXFORD BOULEVARD: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в DESERT SUN TOWER: данные DLD и реальные сделки
- Как купить жильё в Дубае в Eden House The Canal – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в OXFORD BOULEVARD: данные DLD и реальные сделки
- Как продать объект недвижимости в Дубае в Oceana Atlantic – анализ 2026
