Анализ ROI квартиры в Beverly Boulevard: данные DLD и реальные сделки

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: по данным DLD, дом Beverly Boulevard находится в районе Al Barshaa South Third, мастер-проект Arjan. Проект в базе именуется как BEVERLY BOULEVARD (без Tower/Bldg уточнений).
В отчёте используется фильтрация по 2-комнатным (2BR) квартирам с привязкой именно к этому названию дома и района, все данные основаны только на реально зарегистрированных сделках и арендных контрактах DLD.

2. Объём и структура сделок, ликвидность

Зафиксирован 22 продаж для 2-комнатных в здании за весь период. За последние 12 месяцев в выборке присутствует достаточное число сделок, что позволяет строить годовые и поквартальные ряды по средней цене за м² и сопоставлять их с районом Al Barshaa South Third.

По аренде: по мастер-проекту BEVERLY BOULEVARD на значение за последние 12 месяцев подходит в том числе и усреднённый показатель всех типов квартир проекта (так как для 2BR в конкретном доме живых прямых контрактов пока не зарегистрировано); выборка по проекту большая, данных достаточно для уверенной агрегации.

3. Динамика цен и объемы по дому и району

В последние два года Beverly Boulevard демонстрирует устойчивую ликвидность: зафиксированы сделки в каждом квартале 2023–2025 годов. По динамике средневзвешенной цены за квадратный метр для 2-комнатных квартир:

— Квартально средняя цена в доме за период 2023–2025 колебалась от 11 000 до 17 000 AED/м². В 2024–2025 году средняя цена за месяц колебалась от 12 600 до 17 100 AED/м².
— В районе (Al Barshaa South Third, квартиры) аналогичная динамика за последние 2–3 года: рост средней цены с ~10 700 AED/м² по итогам 2021 года до уровней 13 000–15 800 AED/м² в 2024–2026 годах, что отражает умеренно-восходящий тренд.

4. Цены продажи за 12 месяцев (дом и район)

— Средняя цена 2-комнатной квартиры за квадратный метр в доме Beverly Boulevard за последние 12 месяцев: 14 404 AED/м².
— Средняя цена по всему району на аналогичные квартиры: 14 660 AED/м².
— Средний уровень в мастер-проекте Arjan: 14 696 AED/м².

Это говорит о том, что дом чуть дешевле среднерыночных уровней по своему району и мастеру, но разница минимальна (1–2%), ценовой перегрев или существенного дисконта нет.

5. Арендные ставки за год

— Средняя арендная ставка за м² в проекте BEVERLY BOULEVARD за последние 12 месяцев (всех типов квартир, из-за недостатка именно 2BR): 1 383 AED/м² в год.
— В целом по району Al Barshaa South Third: 949 AED/м² в год.

Таким образом, дом заметно опережает район по уровню аренды (примерно на 45%), отражая премиальность или более высокие ставки для новых зданий Arjan.

6. ROI (доходность) по DLD

— Грубой расчёт доходности для инвестиционной квартиры:
— По дому: 1 383 / 14 404 = 9,6% годовых (brutto ROI).
— По району: 949 / 14 660 = 6,5% годовых (brutto ROI).
— При учёте всех стартовых издержек (7–8% расходов на вход и оформление), эффективная доходность net снижается:
— Для дома: около 8,9–9,0% годовых net.
— Для района: 6,0–6,1% годовых net.

Это означает, что Beverly Boulevard выглядит как более привлекательный для инвестора вариант по доходности относительно своего района (по официальным DLD-ставкам).

7. «Справедливый диапазон цены» для доходности 7–8% годовых

— Справедливый диапазон по дому при текущей средней аренде: 17 288 – 19 757 AED/м² (разделить rent_psm_home_12m на 0,08 и 0,07), что существенно выше, чем реальная средняя продажная цена (14 404 AED/м²).
— По району: 11 860 – 13 557 AED/м², тоже незначительно отличается от рынка, но диапазон частично на пересечении с реальной ценой.

Этот разрыв говорит о том, что в доме Beverly Boulevard на текущих ценах реализуется высокий инвестиционный потенциал ― доходность превышает целевую для рынка Аджана и района в целом. С учётом этого покупатель не нуждается в дисконте к рынку для выхода на «нормальную» доходность, а продавец может удерживать цену без скидок.

8. Перспектива ликвидности и рыночной устойчивости

Beverly Boulevard демонстрирует хороший регулярный объём сделок, в проекте стабильно размещается аренда, наблюдается спрос в обеих частях рынка ― и покупки, и аренды. Динамика цен показывает рост или стабильность, а инвестиционная доходность выше среднерыночной по району.

Текущий баланс цен и арендных ставок на ближайшие 1–3 года поддерживает высокую привлекательность проекта для инвестора, особенно при сохранении текущих темпов заселения и заполняемости.