1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По данным Dubai Land Department (DLD), здание FLOAREA RESIDENCE находится в районе Al Barshaa South Third и входит в состав мастер-проекта Arjan. Это подтверждено реальными транзакциями по сделкам в базе DLD.
Структура данных: По дому FLOAREA RESIDENCE зарегистрировано 345 сделок купли-продажи, преимущественно в сегменте студий (тип 0BR/Studio). За последние три года по этому адресу заключено 66 актуальных длинных арендных контрактов на квартиры-студии.
2. Ликвидность и спрос
Объем сделок по студиям в FLOAREA RESIDENCE показывает хорошую ликвидность: особенно активная динамика в конце 2023 и в течение 2024 года с десятками сделок за квартал. На уровне аренды также наблюдается устойчивая активность — ежегодно фиксируется от 15 до 25 контрактов для студий.
3. Динамика продаж: цена за м²
Дом FLOAREA RESIDENCE (студии):
— В IV квартале 2023 года средняя цена покупки составляла 14 350 AED/м².
— В течение 2024 года отмечено плавное, но довольно устойчивое повышение: во II квартале — 14 729 AED/м², к IV кварталу — 16 237 AED/м², максимальное значение — 16 913 AED/м².
— Средняя цена сделки по студиям за последние 12 месяцев — около 16 200 AED/м².
Район Al Barshaa South Third (распространённые квартиры):
— В 2020–2022 годах средняя цена сделки по квартирам в районе росла с 8 300 до 11 200 AED/м².
— В 2023 году темпы прироста усилились: средняя цена во II квартале — 13 018 AED/м², в IV квартале — почти 12 000 AED/м².
— С начала 2024 года район подтянулся к 13 000–14 000 AED/м², а во II квартале 2025 года вышел на 14 100 AED/м² и только к 2026 году — на 15 600 AED/м².
— Средняя текущая цена по району за последние 12 месяцев: 14 627 AED/м².
Вывод: Дом FLOAREA RESIDENCE стабильно дороже района на 9–12% (студии). Динамика по студиям дома опережает среднее по району.
4. Динамика аренды: ставка за м²
Дом FLOAREA RESIDENCE (студии):
— Квартальные значения средней аренды за 2025–2026 годы: 1 442–1 526 AED/м²/год.
— Средняя за последние 12 месяцев: 1 482 AED/м²/год.
Район Al Barshaa South Third (квартиры):
— В 2020–2022 годах средняя аренда по району держалась в диапазоне 550–650 AED/м²/год.
— С начала 2023 года уровень аренды уверенно растёт: IV квартал 2023 — 755 AED/м²/год, II квартал 2024 — 821 AED/м²/год, к 2025–2026 годам вплотную к 920–1 081 AED/м²/год.
— Средняя арендная ставка по району за последние 12 месяцев: 942 AED/м²/год.
Вывод: Аренда студии в FLOAREA RESIDENCE превышает усреднённый уровень района примерно на 57%. Это говорит о премиальной позиции нового дома и высоком спросе именно в его сегменте.
5. Сопоставление параметров доходности (ROI)
Расчёты проводятся по интервалу последних 12 месяцев для сопоставимости данных:
FLOAREA RESIDENCE (студии):
— Средняя цена покупки: 16 200 AED/м².
— Средняя аренда: 1 482 AED/м²/год.
— Грубая доходность (brutto ROI) — на уровне 9,1%.
Корректировка на входные расходы (налоги, комиссии, простои) — итоговая чистая доходность (net ROI) оценивается на уровне 8,4–8,5% для инвестора.
Район Al Barshaa South Third (квартиры):
— Средняя цена покупки по району: 14 627 AED/м².
— Средняя аренда: 942 AED/м²/год.
— Brutto ROI: 6,4%.
— Net ROI: около 6,0% после стандартных издержек.
Диапазон справедливой цены для инвестора (7–8% годовых) при текущей аренде:
— Для FLOAREA RESIDENCE студий: 18 525–21 170 AED/м² (на текущем уровне цен объект уже пересекает уровень доходности 8%, что подтверждает инвестиционную премию).
— Для района: 11 775–13 460 AED/м² (рыночная цена по району приблизилась к верхней границе привлекательности для нового инвестора, но в самом доме цена и доходность выше).
6. Итоги и перспективы
Дом FLOAREA RESIDENCE демонстрирует заметно превосходящую доходность и востребованность относительно всего района Al Barshaa South Third. Динамика роста как продаж, так и аренды ощущимо опережает среднее по району, а ликвидность по студиям остается высокой на всем протяжении последнего года.
Для инвестора текущий вход обеспечит доходность выше средней по району, а уровень премии поддерживается спросом как на продажу, так и на аренду. Ликвидность высока и с точки зрения перепродажи, и по вероятности стабильно сдавать объект.
В случае дальнейшего общего роста цен по району потенциал опережающего FLOAREA RESIDENCE сохранится, хотя для новых инвестиций рекомендованная доходность уже приближается к верхней границе «справедливого» диапазона.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в Imperial Residence: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Imperial Residence: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Imperial Residence: данные DLD и реальные сделки
- Как продать недвижимость в Дубае в Hera Tower – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Belgravia: данные DLD и реальные сделки
