1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: Дом LIVA официально относится по данным DLD к проекту LIVA и расположен в районе Al Yelayiss 2, мастер-проект TOWN SQUARE. В анализе последовательно использовались фильтры на уровне квартиры (2-комнатные), здания, района.
История продаж в DLD по этому дому начата с конца 2022 года, при этом в выборке зафиксировано 677 сделок; сделки с 2-комнатными квартирами — единичные (1 сделка за всё время). Данные по аренде для этого дома в DLD также присутствуют, однако большинство арендуемых квартир не идут с маркировкой «2 bed rooms» — это нужно учитывать при трактовке динамики: сам DLD по таким типам может не дифференцировать аренду строго по количеству комнат для проекта LIVA.
2. Динамика продаж (дом и район)
В последние 12 месяцев по дому LIVA (именно по сделкам с 2-комнатными квартирами) была проведена одна сделка. Средняя цена сделки за квадратный метр по этим данным составила 12 931 AED/м².
В районе Al Yelayiss 2 усреднённая цена продажи за м² за последний год составила 13 773 AED/м². Таким образом, продажи в LIVA проходят немногим дешевле общего среднего по району.
Квартальная динамика по району демонстрирует плавный рост цен в 2023–2025 годах: от 10 453 до 14 030 AED/м², что говорит об уверенном укреплении рынка в этом кластере TOWN SQUARE.
Для дома LIVA полноценной динамики по кварталам для 2-комнатных квартир нет из‑за отсутствия достаточного объёма сделок, что типично для новых (off-plan) объектов на старте эксплуатации.
3. Динамика аренды (дом и район)
По проекту LIVA есть значительный объём арендных договоров в DLD (387 контрактов), однако ни один контракт не проходит именно с маркировкой «2 bed rooms». Средняя ставка аренды по всему проекту LIVA за последние 12 месяцев составляла 1 331 AED/м² в год (по всем типам квартир).
Для района Al Yelayiss 2 средняя ставка аренды за тот же период — 899 AED/м² в год, то есть аренда по LIVA идёт с явной премией относительно района (на 48% выше).
Долгосрочная динамика по району: ставки аренды росли с 464 AED/м² (2020г.) до 942 AED/м² (к началу 2026г.), скорость роста усилилась после 2022 года.
По дому LIVA (в целом, для всех квартир) ставка держится на уровне выше 1 300 AED/м² с небольшим повышением к 2026 году.
4. Сравнение текущих уровней «Дом vs Район»
Дом LIVA по сделкам продажи слегка уступает по средней цене метра району Al Yelayiss 2 за последние 12 месяцев (12 931 vs 13 773 AED/м², –6%). Однако по аренде LIVA держит значительную премию к району (1 331 vs 899 AED/м², +48%), что отражает либо востребованность, либо специфику профиля арендаторов.
Важно: прямой сопоставимости по однородным 2-комнатным квартирам по аренде получить нельзя из-за нехватки контрактов — ставка по LIVA рассчитана по всем сдаваемым квартирам этого проекта.
5. ROI и инвестиционная привлекательность
Расчётная доходность (ROI) по дому LIVA, исходя из последних DLD-данных, составляет:
Brutto ROI по дому LIVA: 1 331 / 12 931 ≈ 10,3% годовых.
Brutto ROI по району Al Yelayiss 2: 899 / 13 773 ≈ 6,5% годовых.
Очевидно, что расчёт по LIVA даёт выше среднерыночного уровня району, что связано с высокой средней ставкой аренды по этому дому.
Расчётная чистая доходность с учётом входных расходов (примерно 7–8% на DLD fee, брокеридж, оформление, простои и т.д.) для LIVA:
Net ROI ≈ 10,3% / 1,07 ≈ 9,6% годовых.
Net ROI по району ≈ 6,5% / 1,07 ≈ 6,1% годовых.
«Справедливый диапазон цены» при целевом Net ROI 7–8%:
Для дома LIVA: комфортный уровень покупки для инвестора — 1 331 / 0,08 = 16 638 AED/м² (ROI 8%), 1 331 / 0,07 = 19 015 AED/м² (ROI 7%). Факт и рынок (12 931) ощутимо ниже этого диапазона, что создаёт запас входа по доходности по сравнению с рынком.
Для района: аналогично, «инвест-диапазон» — 11 237–12 843 AED/м² на фоне факта 13 773 AED/м², т.е. текущий рынок в районе скорее перегрет по сравнению с целевой доходностью 7–8%.
Вывод: если данные по аренде подтвердятся среди двухкомнатных квартир (а профиль арендаторов LIVA действительно платёжеспособнее, чем по району), дом потенциально обеспечивает привлекательную доходность для инвестора и спрос на аренду.
6. Ликвидность и перспективы
По дому наблюдаются свежие сделки и стабильный поток арендных контрактов (по общему количеству — сотни ежегодно), что указывает на хорошую ликвидность и актуальность спроса. Район Al Yelayiss 2 (TOWN SQUARE) в целом растёт по ценам и аренде, подтверждая тренд на укрепление субрынка.
Премия по аренде и высокая ROI — результат либо успешного позиционирования самого проекта LIVA, либо особенностей спроса на старте эксплуатационного цикла. Стоит внимательно следить за тем, сохранится ли премия по аренде после насыщения первичного рынка.
Инвестору рекомендуется обратить особое внимание на динамику аренды (именно по своей планировке), так как при снижении премии к району приведённый brutto ROI может скорректироваться в сторону среднерыночных ориентиров (6,5–7%).
Рекомендуемые статьи
- Как продать квартиру в Дубае в Kensington Waters A – анализ 2026
- Как выбрать ипотечного брокера в Дубае
- Анализ ROI квартиры в Binghatti Gateway: данные DLD и реальные сделки
- Как продать жильё в Дубае в Electra by Acube Developers – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Nicholas Residence: данные DLD и реальные сделки
