1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: SLS DUBAI расположен в районе Business Bay (по данным DLD). Для анализа использованы все сделки и арендные контракты с фильтрами по названию здания «SLS DUBAI» и типу квартиры «studio» (0BR).
В базе DLD обнаружено:
— 1111 продаж (всех типов) по дому SLS DUBAI,
— 974 арендных контракта по этому проекту,
— Достаточно большая сопоставимая выборка по району Business Bay для корректных сравнений.
2. Объем сделок и ликвидность
По студиям в SLS DUBAI ежеквартально фиксируются сделки с 2020 года, объём продаж умеренный — по 4–17 сделок в квартал (как на этапе сдачи дома, так и после него). Это указывает на существенную ликвидность: продать или купить студию реальному инвестору не составляет проблем.
В аренде по студиям в этом доме зафиксированы десятки контрактов ежегодно, без существенных «провалов» по кварталам. Объём предложения и спроса можно считать устойчивым.
3. Динамика и уровень цен на 0BR/студии
Средняя цена покупки за 1 м² (по DLD, только сделки последних 12 месяцев, валидные площади 20–100 м²):
— По дому SLS DUBAI: около 20 930 AED/м² (15 сделок).
— По району Business Bay: около 28 140 AED/м² (4459 сделок).
Это значит, что студии в SLS DUBAI торгуются с дисконтом примерно 25% к среднему району Business Bay (реальный средний уровень цен по DLD).
Динамика цен на SLS DUBAI была волатильной: после пика в 2022 году (до 34 000–37 000 AED/м²) средний уровень опустился к текущим 21 000 AED/м². Район в целом, наоборот, по студиям с 2022 года держится стабильнее — около 25 000–29 000 AED/м². Последний год значимого отставания в цене дома от района не наблюдается — разница держится на уровне 20–25%.
4. Динамика и уровень аренды
Средняя годовая аренда за м² (данные DLD по последним 12 месяцам):
— По SLS DUBAI (студии): 1623 AED/м² (34 контракта).
— По Business Bay (студии): 1615 AED/м² (3832 контракта).
Арендный поток по SLS DUBAI полностью соответствует средней по району. Дом заметно не уступает в привлекательности для арендаторов и собственников.
Динамика аренды по дому и по району восходящая: в 2021 году уровни были 1200–1400 AED/м², в 2023 перешагнули 1500, а в 2024 стабилизировались далее 1600 AED/м².
5. Сравнение коэффициентов доходности, расчет ROI
Brutto ROI по студиям, на базе последних 12 месяцев:
— По дому SLS DUBAI: 1623 / 20 930 ≈ 7,75%
— По району Business Bay: 1615 / 28 140 ≈ 5,74%
SLS DUBAI обеспечивает повышенную входную доходность по сравнению со средним районом, за счёт более низкой стоимости покупки при сопоставимых арендных ставках.
С учетом стандартных транзакционных издержек (около 7–8% к цене покупки), чистая доходность (“ROI_net”) оценивается:
— По дому SLS DUBAI: около 7,2–7,25% / 1,07–1,08 ≈ 7,1–7,2%
— По району: 5,3–5,4%
Для студий в SLS DUBAI справедливый инвестиционный диапазон цены при целевой доходности 7–8% годовых: 20 300 – 23 200 AED/м² (расчет от фактической арендной ставки DLD за 12 месяцев). Рыночная цена по DLD (около 21 000) попадает в этот диапазон, то есть инвестор уже получает “справедливую” для рынка доходность выше целевого ориентира.
6. Выводы и перспективы
Ликвидность в доме и районе находится на высоком уровне, рынок студий насыщен сделками и арендой, резких просадок не наблюдается. Динамика цен и аренды показывает быструю адаптацию к общерыночным настроениям, без критических отставаний. На горизонте 3–5 лет, при сохранении таких же рыночных трендов, студии в SLS DUBAI выглядят привлекательнее среднерыночного уровня с точки зрения доходности и, возможно, для покупателей, ориентирующихся на премиум (за счет уровня сервиса и новизны здания).
На текущий момент уровень “чистой” доходности 7% годовых (и выше) достижим, дисконт к среднерыночной цене за м² отсутствует, и возможна даже некоторая премия, если продолжится рост спроса на аренду.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в DIAMOND VIEWS 1: данные DLD и реальные сделки
- Рынок недвижимости Дубая: рекорды, драйверы и прогноз на 2026 год
- Анализ ROI квартиры в The 50: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Studio One: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в AZIZI RIVIERA 47: данные DLD и реальные сделки
