Анализ ROI квартиры в Farhad Azizi Residence: данные DLD и реальные сделки — 04.01.2026

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: По данным DLD, дом Farhad Azizi Residence расположен в районе Al Jadaf и входит в состав мастер-проекта Dubai Health Care City Phase 2. Для анализа использованы только подтверждённые документы по сделкам/аренде именно с таким наименованием.

Объём доступных данных: Зафиксировано 18 продаж двухкомнатных квартир (2BR) в данном доме, а всего в районе Al Jadaf по аренде жилых объектов (всех типов) суммарно зарегистрировано более 39 000 арендных договоров. Непосредственно по Farhad Azizi Residence в аренду — выборка скромная, но средний уровень аренды по дому зафиксирован.

2. Динамика сделок и цен

Частота сделок по дому: Продажи двухкомнатных квартир в Farhad Azizi Residence проходили достаточно регулярно с 2022 года. Пик активности пришёлся на 2022 год (8 сделок за год), далее активность снизилась до 1-2 сделок в квартал, что типично для нового объекта с высокой первоначальной реализацией.

Динамика средней продажи за м² (2BR, Farhad Azizi Residence, все сделки с 2022):
— II кв. 2022: ≈ 10 538 AED/м² (низкая стартовая база, вероятно, предуступки)
— III кв. 2022: ≈ 10 440
— IV кв. 2022: ≈ 13 358
— II кв. 2023: ≈ 25 289 (скачок, вероятно несколько завершённых проданных юнитов с хорошей отделкой)
— III кв. 2023: ≈ 21 036
— I кв. 2024: ≈ 18 428
— IV кв. 2024: ≈ 17 698
— II кв. 2025: ≈ 35 044 (единичная выборка — высокая цена может быть аномалией)

Динамика средней продажи за м² по району Al Jadaf (2BR) за тот же период: до 2022 года — ниже 10 000 AED/м², в 2023 резкий рост с ≈ 10 800 до 25 000, в 2024 — стабилизация на уровне 17 000–22 000 AED/м². Данные по дому согласуются с общей районной динамикой: рынок рос и стабилизировался на более высоком уровне.

Средняя цена продажи за м² за последние 12 месяцев:
— По Farhad Azizi Residence, 2BR: 35 044 AED/м² (единичная сделка, возможна аномалия)
— По району Al Jadaf, 2BR: 19 167 AED/м²

3. Анализ рынка аренды

В базе DLD нет подтверждённых арендных контрактов по именно двухкомнатным квартирам (2BR) в Farhad Azizi Residence за последние 12 месяцев. Однако средняя арендная ставка для всех квартир дома (по данным DLD по всем годам) составляет 1 371 AED/м²/год.

По району Al Jadaf (все квартиры, все жилые дома) средняя годовая арендная ставка за последние 12 месяцев составляет 961 AED/м². За последние 4 года аренда по району выросла с ≈ 600–700 AED/м² до ≈ 950–1 000 AED/м², что свидетельствует о высоком спросе и уверенном росте доходного потенциала для инвесторов.

4. Сравнение дома и района

Farhad Azizi Residence (2BR) за последние 12 месяцев формально показывает цену за м² почти в 1,8 раза выше районной (35 000 против 19 167 AED/м²), однако это значение основано на единичной сделке — при интерпретации его нужно учитывать как ценовую «премию» или выброс (единственный выход на топовый лот или пентхаус).

Арендные ставки по дому немного выше районных, что типично для новых зданий бизнес-класса: разница примерно 40% (1 371 против 961 AED/м²/год).

5. ROI и «справедливая цена»

Расчёт валовой доходности по району Al Jadaf (данные за последние 12 месяцев):
— ROI_brutto_район ≈ 961 / 19 167 = 5,0%
— ROI_net_район ≈ 4,6–4,7% (с учётом единовременных расходов на вход 7–8%)

По самому дому Farhad Azizi Residence из-за отсутствия валидных данных по аренде за последние 12 месяцев и наличия только одной сделки по продаже (цена которой сильно выше рынка/района) корректный расчёт ROI невозможен. Если главный ориентир — районные бенчмарки, то для получения ROI на уровне желаемых 7–8% цена покупки «справедлива» в диапазоне 12 000–13 700 AED/м² (исходя из аренды 960 AED/м²/год). При текущей средней зарегистрированной цене сделок диапазон справедливой цены ниже рыночной: для выхода на доходность более 7% по реальным сделкам требуется существенный дисконт.

6. Ликвидность и выводы

Farhad Azizi Residence относится к числу хорошо ликвидных новых домов в Al Jadaf с активностью сделок по 2BR, сопоставимой со среднерыночной. Район демонстрирует стабильный рост цен и аренды за 3-4 года, на рынке ощущается приток арендаторов и инвесторов. При этом новые объекты бизнес-класса (в том числе и анализируемый дом) продаются с “премией” к району, которую можно оправдывать только при гарантированном высоком спросе на аренду.

Для инвестора в новых условиях покупка на высоких ценовых уровнях (30 000+ AED/м²) в данном доме будет экономически оправданной только при ориентации на долгосрочный рост района и уверенности в стабильной загрузке топовых апартаментов. С учётом средней районной доходности, для получения желанной доходности 7–8% годовых разумная входная цена по 2BR оценивается ощутимо ниже текущего топового значения.

7. Оценка перспектив

На горизонте 3–5 лет структура сделок и спрос в Al Jadaf даёт основания ожидать дальнейшей ликвидности и уверенного спроса на аренду. Однако потенциальная доходность сильно зависит от входной цены: современная “премия новостройки” в ROI в ближайшие годы будет постепенно сокращаться по мере насыщения микрорайона.