1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: на основании данных DLD, здание LIVA относится к району Al Yelayiss 2 и мастер-проекту TOWN SQUARE. Для анализа использовались фильтры по зданию LIVA и типу квартиры «2 спальни» (2 b/r).
Объём данных по рынку: по 2-комнатным квартирам в LIVA зарегистрирована только 1 сделка (последний период — 2 квартал 2025 года). В то же время в районе Al Yelayiss 2 и по всему TOWN SQUARE объёмы сделок и арендных контрактов значительные (по аренде в районе зафиксировано более 30 000 контрактов за несколько лет), что позволяет применять районные бенчмарки.
2. Динамика продаж и анализа цен на квартиру и по району
По самой квартире (2 b/r в здании LIVA) зафиксирована только одна сделка в 2025 году (2 квартал), что не позволяет судить о тренде внутри дома. Средняя цена продажи этой квартиры составила 12 931 AED за м² (это же значение используем как уровень за последние 12 месяцев для дома).
Районный бенчмарк (Al Yelayiss 2): за последние 3–5 лет прослеживается устойчивая восходящая динамика средней цены на квартиры. Средние цены за м² (AED):
— 2020: около 7 500–9 900,
— 2022: 7 500–8 500,
— 2023: 10 300–11 900,
— 2024: 11 100–12 200,
— 2025 начало: 13 800–14 800.
Средняя цена за м² за последние 12 месяцев по району составляет 14 254 AED, что примерно на 10% выше средней по зданию LIVA (вероятно, связано с ранней стадией продаж или меньшей ликвидностью самого дома).
3. Динамика аренды по району
По дому LIVA и мастер-проекту TOWN SQUARE за последние годы не найдено ни одного арендного договора на 2-комнатные квартиры, поэтому анализ аренды дома невозможен. Однако по району Al Yelayiss 2 объём действующих и исторических арендных контрактов очень значительный.
Динамика годовой аренды за м² (район Al Yelayiss 2, все квартиры):
— 2020: 460–540 AED/м²,
— 2022: 540–640 AED/м²,
— 2023: 630–710 AED/м²,
— 2024: 730–820 AED/м²,
— последние 12 месяцев: в среднем 903 AED/м²/год (рост около 10% за год).
4. Сравнение текущих уровней; ROI
Текущая средняя цена продажи за м² (2BR, LIVA): 12 931 AED.
Текущий районный бенчмарк (Al Yelayiss 2): 14 254 AED/м².
Текущая средняя аренда за м²/год (район): 903 AED/м².
ROI_brutto районный (только по району, валидных арендных данных по дому нет):
— Расчёт: 903 / 14 254 ≈ 6,3% годовых.
— При коррекции на входные расходы (7–8% к цене): ROI_net ≈ 5,8–5,9% годовых.
Справедливый диапазон цены для доходности 7–8% по району:
— fair_price_psm_7_8 = от 903/0.08 = 11 288 AED/м² до 903/0.07 = 12 900 AED/м².
— Это значит, текущая цена в LIVA (12 931) строго соответствует верхней границе «инвестиционно справедливой цены» для цели доходности 7% и находится немного выше рекомендуемого диапазона для желающих получать 8% годовых (для этого нужна цена 11 288 AED/м² или ниже).
5. Общие выводы, ликвидность и перспективы
Ликвидность в районе высокая и по продажам, и по аренде. Однако сам дом LIVA на текущий момент крайне слабо представлен на вторичном рынке: по 2-комнатным квартирам зафиксирована лишь одна продажа, ни одного арендного контракта. Это, вероятно, связано с разовой реализацией объектов (off-plan).
Текущая цена сделки по дому немного ниже средней по району, что может отражать раннюю стадию проекта или дисконт к району новостроек за счёт отсутствия «премии готовности». Рыночные ставки аренды по району дают потенциал брутто-доходности на уровне 6–6,5% годовых, но для реального расчёта доходности по самому дому объективных данных пока нет.
Для инвестора:
— Покупка по ценам LIVA оправдана при целевой доходности 7% годовых, если удаётся сдавать объект не дешевле 900–925 AED/м².
— Проект интересен с учётом динамики роста района, но отсутствие арендных контрактов по самому дому — это существенный минус для быстрой сдачи в аренду или перепродажи, по крайней мере на момент анализа.
— Перспективы района в целом положительные: стабильный рост цен и аренды 3–5 лет, высокий спрос среди арендаторов и покупателей.
Важно: Все числовые выводы по доходности и «справедливой цене» основаны на районных значениях (Al Yelayiss 2), по самому LIVA данных недостаточно для сколь-нибудь достоверной оценки аренды или реального ROI.
Рекомендуемые статьи
- Как купить апартаменты в Дубае в Madina Tower – анализ 2026
- Как продать апартаменты в Дубае в Azizi Grand – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Dubai Star: данные DLD и реальные сделки
- Как купить апартаменты в Дубае в Zanzebeel 2 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в EQUITI RESIDENCE: данные DLD и реальные сделки
