1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: дом Viridian по данным Dubai Land Department (DLD) находится в районе Al Wasl и относится к мастер-проекту City Walk. Все расчёты уровня района и бенчмарки собираются строго по этому адресу, подтверждённому данными DLD.
2. Структура данных и объемы сделок
По типу «2 спальни» в Viridian найдено 52 сделки купли-продажи с 2022 по 2025 год. По дому в DLD зарегистрировано 44 арендных договора с учётом всех типов квартир за всё время, но специфически по 2‑комнатным зафиксированных контрактов нет. Для аренды при расчёте показателей используются все релевантные квартиры проекта Viridian и, для сравнительного анализа, все квартиры типа Flat в районе Al Wasl.
3. Частота сделок и ликвидность
Банк сделок Viridian по 2BR показывает наибольшую активность в 2022 году (более 70% всех сделок за весь период). В последующие годы темпы реализации снизились (эпизодически по 1–3 сделки в квартал). Это характерно для новых, недавно введённых в эксплуатацию объектов, когда основная масса переоформлений происходит в первый год при входе инвесторов и последующей стабилизации потока.
4. Динамика цены за кв.м (Viridian и Al Wasl)
В 2022 году средняя цена продажи 2BR квартир в Viridian колебалась от 20 000 до 21 600 AED/м². В 2023 году наблюдался сплеск (до ~27 000 AED/м² во 2 кв.), потом снижения до 20 000–22 000 AED/м². В начале 2024 года фиксируется рост до 24 900–30 300 AED/м², однако последние сделки показывают существенную волатильность (одноразовые значения 18 400 и 33 900 AED/м² – возможны резкие индивидуальные скидки или премии).
Аналогичная динамика в бенчмарке района Al Wasl: с 2022 года идет устойчивый рост средней цены с ~19 300 AED/м² (1 кв. 2022) до 27 000–33 000 AED/м² в 2024–2025 гг. Средний уровень продажи квартир в Al Wasl за последние 12 месяцев: 33 173 AED/м².
В Viridian за тот же 12-месячный период по 2BR среднее – 21 794 AED/м², что на 34% ниже района. Таким образом, объект торгуется с дисконтом к рынку Al Wasl.
5. Арендные ставки: динамика и уровни
По 2BR в Viridian зафиксированных контрактов за последние 12 месяцев нет, но по всем квартирам дома – средняя годовая ставка аренды составляет 2 048,6 AED/м² (последние зафиксированные сделки: конец 2025 – начало 2026 года). Это индикативный уровень, поскольку часть контрактов может быть за будущие периоды (с опорой на даты в базе).
Для сравнения: по району Al Wasl средняя арендная ставка квартир (Flat) за последние 12 месяцев – 1 390,1 AED/м²/год, что существенно ниже уровня Viridian (сразу +47%). За 3 года в Al Wasl средние значения выросли с 810 до 1 390 AED/м²/год, а зафиксированные значения в Viridian значительно превышают даже верхние квартальные показатели района (до 2 080 AED/м²).
6. Расчёт доходности (ROI) и «инвестиционно справедливой цены»
По дому Viridian (всех квартир):
— Средняя цена продажи за 12 месяцев: 21 794 AED/м² (без учёта первичных скидок и выбросов).
— Средняя аренда (всех квартир): 2 048,6 AED/м²/год.
— Расчётная валовая доходность (brutto ROI): 9,4% годовых.
— При учёте транзакционных и стартовых расходов (≈8%): примерный net-ROI составляет 8,7% годовых.
По району Al Wasl:
— Средняя цена продажи квартир за 12 месяцев: 33 173 AED/м².
— Средняя аренда: 1 390,1 AED/м²/год.
— Brutto ROI по району: 4,2% годовых.
— Net-ROI (с учётом издержек): около 3,9% годовых.
Таким образом, квартиры в Viridian сейчас торгуются с большим дисконтом к среднерыночной цене Al Wasl (на 34% ниже), но с премиальной доходностью почти вдвое выше района.
Диапазон «инвестиционно справедливой цены» для доходности 7–8% годовых по текущей аренде в Viridian: 25 600 – 29 266 AED/м². Средняя цена продаж в доме сейчас уже ниже этого коридора, что дополнительно говорит о привлекательном входе для инвестора, ориентирующегося на доход.
7. Перспектива для инвестора
Объём продаж и активность аренды в Viridian и районе Al Wasl высоки, ликвидность стабильная, спрос сохраняется. Расхождение показателей дома и района свидетельствует о недооценке объекта на фоне более дорогого окружения City Walk и Al Wasl. Если сохранятся текущие уровни продаж и аренды, у инвесторов есть шанс фиксировать доходность выше среднерыночной при относительно низком риске.
В целом, на горизонте 3–5 лет есть высокая вероятность сужения разрыва между ценой входа в Viridian и районом за счёт дальнейшего роста ставок аренды и повышения спроса на жилые проекты City Walk.
Рекомендуемые статьи
- Как продать квартиру в Дубае в One B Tower – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в AMAL TOWER: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в The Spirit: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Beverly Boulevard: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Stella Maris: данные DLD и реальные сделки
