1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: по данным DLD, здание VILLA PERA относится к району Al Barsha South Fourth и мастер-проекту Jumeirah Village Circle (JVC). Все анализируемые значения формируются только на основе реальных данных DLD по этому проекту.
По фильтру студий (0-комнатные) в VILLA PERA в наличии достаточное количество сделок по продажам и контрактов по аренде для осмысленного анализа с детализацией по кварталам и по последним 12 месяцам.
2. Ликвидность и общее количество сделок
За последние 5 лет по студиям в VILLA PERA зарегистрировано около 75 сделок, в том числе 6 сделок за 2024 год и 5 сделок за 2023. Объём достаточно высокий для точечного дома, что говорит о наличии регулярного спроса.
По аренде также наблюдается устойчивая активность: примерно по 10–20 новых студий сдаются в каждом году.
3. Динамика цен за квадратный метр — дом и район
Средняя цена продажи одного квадратного метра студий в VILLA PERA по кварталам 2020–2024 годов колебалась сильно, но для последних 12 месяцев показатель составляет 7 990 AED/м².
Для сравнения, в пределах мастер-проекта Jumeirah Village Circle средняя цена за м² студий за те же 12 месяцев — 17 650 AED/м², а по району (Al Barsha South Fourth) — аналогично, около 17 600 AED/м². Таким образом, VILLA PERA торгуется почти в 2 раза ниже среднерыночного уровня района, что является существенной скидкой.
Внутри самого дома динамика средних цен имела бурные скачки, от 4 700 до 11 700 AED/м² в последние кварталы. В районе/мастер-проекте разброс куда менее выражен, и прослеживается плавный рост.
4. Динамика арендных ставок за м²
Средняя годовая арендная ставка студий в VILLA PERA по всем кварталам 2020–2024: росла с 575–670 AED/м² в 2020 году до 800–900 AED/м² в последние кварталы. За последние 12 месяцев средняя ставка аренды по дому — 904 AED/м²/год. Это подтверждается валидными DLD-контрактами.
Для мастер-проекта Jumeirah Village Circle аналогичный показатель за 12 месяцев: 1 283 AED/м²/год — на 40% выше средней аренды по VILLA PERA.
Динамика аренды в районе явно более плавная и направлена вверх: за 3 года рост примерно в 2 раза. В VILLA PERA наблюдаются также выраженные скачки.
5. Текущий уровень доходности (ROI), справедливый уровень цен
Расчётные показатели за последние 12 месяцев:
— Средняя цена покупки студии в VILLA PERA за м²: 7 990 AED.
— Средняя арендная ставка: 904 AED/м²/год.
— Грубая доходность (brutto ROI) по дому: 11,3% годовых.
— Аналогичный показатель для Jumeirah Village Circle: ROI 7,3%.
При учёте затрат на вход (общие расходы 7–8%) чистая (net) доходность по VILLA PERA оценивается в 10,5–10,6% годовых, что является очень высоким уровнем по меркам Дубая и заметно превышает бенчмарк по району/мастер-проекту (примерно 6,8–6,9% net ROI).
С точки зрения «справедливой инвестиционной цены» для целевой доходности 7–8% годовых, проекты уровня JVC должны иметь ценовой коридор студий [16 000–18 300] AED/м², исходя из подтверждённых DLD ставок аренды (1 283 AED/м²/год). VILLA PERA торгуется гораздо ниже, что делает его интересным для инвестора-доходника или для любых стратегий перепродажи в долгосроке.
6. Выводы по инвестиционной привлекательности
— VILLA PERA выделяется аномально низкой стоимостью квадратного метра относительно среднего уровня Jumeirah Village Circle и ближайших аналогов.
— Ставки аренды по дому существенно ниже района, но при пересчёте на ROI он даёт доходность 10–11% годовых по валидным DLD-данным.
— Наличие регулярных сделок и арендных контрактов говорит о хорошей ликвидности этого сегмента.
— Основные риски — нестабильные средние значения по дому по причине малой выборки и риска неравномерности качества лотов.
— В целом — для студий VILLA PERA является одним из самых доходных актива в JVC, но важно уделять внимание физическому состоянию конкретного юнита.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в Palace Residences — North: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в SEVENTH HEAVEN: данные DLD и реальные сделки
- Как продать недвижимость в Дубае в Sobha one Tower A – анализ 2026
- Как продать недвижимость в Дубае в Tower B – анализ 2026
- Как продать жильё в Дубае в Equiti Home – анализ 2026
