Анализ ROI квартиры в Azizi Shaista Residence: данные DLD и реальные сделки

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: по данным DLD, здание Azizi Shaista Residence находится в районе Jabal Ali First, мастер-проект Al Furjan. Данные в анализе получены строго по этому району и мастер-проекту на основании DLD.

Данные по продажам квартир 1BR по зданию — подтверждены. Всего зафиксировано 170 сделок купли-продажи 1-комнатных квартир (1 b/r) в Azizi Shaista Residence с момента ввода и по состоянию на текущую дату.

По аренде: в DLD нет ни одного подтверждённого долгосрочного арендного контракта по 1-комнатным квартирам непосредственно по зданию и даже по мастер-проекту Al Furjan (по фильтру 1 bed room/1bed room). Для оценки уровня аренды и доходности используется районный бенчмарк Jabal Ali First, так как статистика по нему представлена в DLD подробно.

2. Динамика сделок и цен на рынке купли-продажи

Частота сделок: сделки по 1BR велись стабильно, с активным ростом оборота с 2022 года. Например, в 2022 и 2023 по зданию проходило примерно 40–50 сделок в год, оставаясь высоким и в 2024.

Динамика средней цены за квадратный метр (AED/м²) по дому:
— На начало 2021 средняя цена была в районе 9500 AED/м² (с незначительной волатильностью), спад до 6400–8000 AED/м² во второй половине 2021.
— С 2022 — устойчивый рост до 8800–9900 AED/м² на протяжении 2022–2023.
— В 2024 средняя цена за м² по сделкам 1BR выросла с 8800 до 9950 AED/м², отдельные сделки превышали 12 000 AED/м² в начале 2026/2025.
— Средний уровень цены за м² за последние 12 месяцев: 10 297 AED/м² для 1BR по зданию.

Для сравнения, средний бенчмарк по 1BR в мастер-проекте Al Furjan, Jabal Ali First:
— Ценовой коридор по мастер-проекту был на 10–30% выше, особенно в 2024–2025: средние значения в диапазоне 11 500–14 500 AED/м².
— Средняя за последние 12 месяцев: 13 876 AED/м².

Вывод: Azizi Shaista Residence по 1-комнатным квартирам торгуется со значимым дисконтом к среднерыночному уровню Al Furjan, как минимум на 20–25% дешевле за м².

3. Рынок аренды и уровень доходности

Долгосрочных арендных контрактов на 1-комнатные квартиры в здании или даже мастер-проекте в DLD зафиксировано не было. Для оценки используется районная средняя ставка аренды по всем жилым квартирам в Jabal Ali First. За последние 12 месяцев:
— Средняя годовая арендная ставка по району: 874 AED/м².
— За 3 года зафиксирован рост с 620–690 AED/м² в 2022 году до 770–875 AED/м² в 2024.

4. ROI (Окупаемость) и инвестиционный диапазон цены

Поскольку ставку аренды по зданию получить невозможно, расчет доходности приводится по району Jabal Ali First:
— Брутто-доходность района (расчет: 874 / 10 297) составляет 8,5% годовых при покупке 1BR по фактической средней цене Azizi Shaista Residence за последние 12 мес.
— Если покупать по средней цене по району (13 876 AED/м²), ROI_brutto — 6,3% годовых.
— С учетом стартовых расходов (около 7–8% от суммы покупки) эффективная чистая доходность (ROI_net) по текущей цене дома будет около 7,9% годовых, по району — 5,9% годовых.
— Для инвестора, ориентирующегося на чистую доходность 7–8% годовых, «инвестиционно справедливая» цена покупки квартиры в районе Jabal Ali First определяется интервалом 10 930–12 490 AED/м² (исходя из бенчмарка аренды по району). Текущая средняя по дому полностью вписывается в этот диапазон.

5. Перспектива для инвестора и ликвидность

Azizi Shaista Residence — ликвидный продукт с большим объемом сделок и прозрачной историей продаж на протяжении всего периода с 2021 года по настоящее время. Дисконт за м² относительно аналогичных проектов Al Furjan может свидетельствовать о реалистичном уровне цен входа. Район арендоемкий и растущий по ставкам аренды — средний рост по рынку Jabal Ali First за 3 года составил более 30%.

Текущий диапазон цен на 1-комнатные позволяет претендовать на повышенную доходность (выше средней по району Al Furjan и Jabal Ali First), что делает покупку интересной именно для buy-to-let-инвесторов (с учетом расчетов на исторической доходности и фактическом дисконте дома к району).

Рекомендация: Данный дом на текущем уровне цен и при текущем рыночном бенчмарке аренды в районе представляет одну из лучших инвестиционных возможностей для покупки 1BR среди новых домов Al Furjan, если приоритет — получение высокой относительной доходности.