1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: дом Orra Marina находится в районе Marsa Dubai, мастер-проект Dubai Marina (по данным DLD). Выборка анализируется по студиям (0BR / studio), с акцентом на аналитику по самой широкой зоне, поскольку по самому дому данных о продажах и аренде студий за последние 12 месяцев нет. Все оценки рыночного уровня берутся по району Marsa Dubai и мастер-проекту Dubai Marina.
2. Объём и структура сделок, арендных контрактов
По студиям в Orra Marina нет сделок купли-продажи за последние 12 месяцев, отсутствуют также валидные новые договоры аренды студий по этому дому. На уровне района Marsa Dubai рынок очень активен: по студиям за 12 месяцев прошло 1225 сделок купли-продажи; в аренде по студиям за год по Dubai Marina зарегистрировано 1095 контрактов. Это говорит о высокой ликвидности как продаж, так и аренды в районе в целом.
3. Динамика цен и арендных ставок (по району)
Цены на студии (AED/м²) по Marsa Dubai за последние 4 года:
— 2020 год: диапазон квартальных средних 30 400 – 42 200
— 2021: 22 880 – 36 250
— 2022: 35 950 – 39 040
— 2023: максимумы во 2–3 квартале (38 200 – 44 900), в 4 квартале спад до 33 000
— 2024: динамика 1–2 квартал — около 32 000 – 41 000
Средняя цена за квадратный метр продажи студии за последние 12 месяцев в Marsa Dubai составила 32 894 AED/м².
Арендная ставка по студиям (AED/м²/год) по Dubai Marina:
— 2020: от 895 до 1 150
— 2021: 910 – 1 030
— 2022: 1 050 – 1 215
— 2023: 1 330 – 1 410
— 2024: рост до 1 520 – 1 550
Средняя ставка аренды за последние 12 месяцев по студиям в Dubai Marina составила 1 608 AED/м²/год.
4. Сравнение уровней: дом против района
— В самом доме Orra Marina по студиям нет свежих сделок и аренды за год — любые цифры отражают усреднённый уровень по району Marsa Dubai (продажи) и мастер-проекту Dubai Marina (аренда).
— Цена продажи студии в районе: 32 894 AED/м² (12 месяцев)
— Ставка аренды по студиям: 1 608 AED/м²/год (12 месяцев)
— Объём сделок по студиям в Marsa Dubai — более 1200, договоров аренды — более 1000, что указывает на устойчивый спрос и высокую вероятность быстрой реализации объекта при адекватной цене.
5. Оценка доходности (ROI) и инвестиционно справедливой цены
Грубой уровень доходности при покупке студии в Marsa Dubai:
— Примерный ROI брутто = 1 608 / 32 894 ≈ 4,9% годовых
— ROI нетто (с учётом стартовых расходов на покупку и оформления ≈ 7%): около 4,6%
— Для ориентира на доходность 7–8% справедливый диапазон инвестиционной цены: от 20 100 до 23 000 AED/м²
— Текущий рынок (~32 900 AED/м²) существенно выше этого диапазона, поэтому, чтобы получить искомую доходность 7–8%, инвестору необходим значительный дисконт к рынку или ориентироваться на рост стоимости актива.
6. Краткий вывод по перспективам
— Район Marsa Dubai / Dubai Marina остаётся сильным по ликвидности для студий: объём сделок и аренды стабильно высокий, спрос устойчив.
— Динамика цен демонстрирует волнообразное движение с пиками и просадками; рост арендных ставок продолжается, но не компенсирует высокий уровень цен покупки для выхода на доходность 7–8% годовых.
— Для инвестора, ориентированного на доход, покупка студии по текущим средним ценам даёт ROI в диапазоне 4,6–4,9%.
— Для продажи — студии и объекты ликвидны, однако цены ограничены уровнем районной доходности и массового предложения.
— Для достижения доходности 7–8% актуален значительный дисконт к рынку, либо ставка на удорожание самого актива.
Рекомендуемые статьи
- Роскошные апартаменты в Дубае: цены, локации и ключевые характеристики
- Как продать объект недвижимости в Дубае в Violet 1 – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Samana Hills: данные DLD и реальные сделки
- Как купить апартаменты в Дубае в Pantheon Elysee – анализ 2026
- Анализ ROI квартиры в Binghatti Amber: данные DLD и реальные сделки
