1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: дом DAR AL JAWHARA подтверждён по данным DLD и находится в районе Al Barsha South Fourth, мастер-проект — Jumeirah Village Circle.
В базе DLD по продажам квартир типа 2BR внутри здания DAR AL JAWHARA выявлено 7 отдельных сделок. По аренде в разрезе 2BR непосредственно по дому нет подтверждённых контрактов, но в целом по зданию (все квартиры) за последний год заключалось порядка 63 арендных контрактов с валидной информацией по площади и стоимости, что позволяет строить основные выводы по всему пулу квартир в здании.
2. Ликвидность и объём рынка
За последние 12 месяцев сделок с 2BR квартирами в DAR AL JAWHARA было немного (1 подтверждённая сделка), что типично для новых и небольших домов либо для объектов с высоким удержанием собственников. По арендным контрактам ликвидность хорошая — 63 регистрации в DLD за прошедший год свидетельствуют о реальном обороте и арендаторах, это здоровый уровень спроса для подобного объекта.
В целом по району Al Barsha South Fourth число сделок значительно выше (показано свыше 2700 сделок с 2BR, более 27 тысяч арендных контрактов за год), что говорит о высокой ликвидности и устоявшемся спросе на аренду и покупку.
3. Динамика цен за м² и арендных ставок
Продажи (цены за м²):
— В DAR AL JAWHARA с 2021 по 2024 наблюдается колебание средней цены 2BR: от ~6400 до ~11700 AED/м², последний подтверждённый уровень за 12 месяцев — 11 723 AED/м² (объективно — единственная зарегистрированная продажа).
— В целом по району Al Barsha South Fourth динамика положительная: с 2020 года средняя цена продажи 2BR выросла примерно с 6 500 до 12 877 AED/м² за 12 месяцев по состоявшимся сделкам. В квартальном разрезе виден устойчивый рост с ускорением в 2023–2024 годах.
Аренда (арендные ставки за м²):
— Средняя фактическая годовая ставка аренды по DAR AL JAWHARA за 12 последних месяцев (по всем квартирам) — 868 AED/м²/год. Видна устойчивая динамика роста по каждому кварталу: с 500–700 AED/м² в 2021–2023 до ~750–870 AED/м² последние четыре квартала.
— В районе Al Barsha South Fourth ставка аренды за 12 месяцев по всем квартирам — 1 031 AED/м²/год. Квартальная динамика также восходящая: устойчивый рост с ~550 до ~1000+ AED/м² к 2024–2025 годам.
DAR AL JAWHARA находится ниже районного уровня по аренде (868 против 1 031 AED/м²) и немного ниже по цене продажи (11 723 против 12 877 AED/м²).
4. Сравнительный анализ доходности (ROI)
Актуальные значения за последние 12 месяцев:
По дому:
— Средняя цена продажи: 11 723 AED/м².
— Средняя годовая аренда: 868 AED/м².
— Грубый валовой ROI: 868/11 723 ≈ 7,4% годовых.
По району:
— Средняя цена продажи: 12 877 AED/м².
— Средняя аренда: 1 031 AED/м².
— Грубый валовой ROI: 1 031/12 877 ≈ 8,0% годовых.
Корректировка до “чистой” доходности (ROI_net) с учётом всех стандартных издержек (примерно 7% на входе):
— По дому: ~6,9% годовых.
— По району: ~7,5% годовых.
Диапазон “инвестиционно справедливой цены” для цели 7–8% доходности (если считать по данным здания):
— При текущем уровне аренды (868 AED/м²) “справедливая цена” для желающих получать 7–8%: 10 850 – 12 400 AED/м². Текущий уровень продаж чуть ниже этого диапазона, что соответствует желаемому уровню доходности без необходимости дополнительного дисконта.
5. Оценка ликвидности, перспектив и выводы
DAR AL JAWHARA демонстрирует рыночную ликвидность по сдаче квартир и наличие подтверждённых сделок по продаже. Для 2BR квартир база сделок ограничена, но динамика и актуальные уровни цен соответствуют трендам по району.
Дом даёт среднерыночный для Jumeirah Village Circle уровень доходности 7–7,5% чистыми, при этом аренда по дому уступает району на 15–20% за м², а цена продажи — на 8–10%. Если акцент на доходности — возможен выигрыш при покупке по ценам ниже районного уровня.
Район Al Barsha South Fourth стабильно набирает обороты: темпы сделок и аренды растут год от года, восходящая динамика ставок подтверждается по обширной выборке DLD.
Для инвестора DAR AL JAWHARA — понятный актив в развивающемся районе с умеренной ликвидностью продаж и устойчивым спросом на аренду. Потенциал роста есть как по цене, так и по арендной ставке — но для агрессивного роста доходности имеет смысл отслеживать сделки с дисконтом либо рассматривать соседние объекты с более высокой арендой.
Рекомендуемые статьи
- Покупка недвижимости на этапе строительства в ОАЭ: преимущества, риски и ключевые проекты Дубая
- Анализ ROI квартиры в DIAMOND VIEWS 2: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в ELLINGTON HOUSE: данные DLD и реальные сделки
- Неженатые пары в ОАЭ и Дубае: жилье, законодательство и практические правила жизни и инвестирования в 2026 году
- Как купить квартиру в Дубае в Samana Skyros – анализ 2026
