Анализ ROI квартиры в Binghatti Grove: данные DLD и реальные сделки — 12.01.2026

1. Определение района и структура данных

Фактическое местоположение: Binghatti Grove находится в районе Al Barsha South Fourth, мастер-проект Jumeirah Village Circle (JVC), что подтверждено прямыми данными DLD. Всего по данному дому зафиксировано 334 сделки, но ни одной арендной сделки по объекту в базе DLD (это характерно для новостроек на этапе сдачи).

2. Современное состояние рынка. Активность сделок

За последние 12 месяцев по дому Binghatti Grove прошло 256 сделок. Это свидетельствует о высокой ликвидности и популярности проекта на первичном рынке. Для масштаба: по всему району Al Barsha South Fourth за год фиксировалось около 21 500 сделок — район очень активен.

В разрезе площадей и цен по Binghatti Grove:
— Средняя площадь квартиры – 94,8 м², диапазон по площади от 73,5 до 822 м², что указывает на преобладание стандартных квартир, наряду с наличием пентхаусов или больших юнитов.
— Средняя цена сделки — 1,69 млн AED (от 834 тыс. до 15,8 млн AED), разброс цен значительный, что объясняется вариацией площадей и наличием эксклюзивных лотов.

3. Динамика средней цены за м²

По Binghatti Grove:
— Квартальная динамика по дому зафиксирована только с четвертого квартала 2024 года (отразим только периоды с данными, будущие периоды игнорируются по правилам):
— Q4 2024: 15 775 AED/м²
— Q1 2025: 16 386 AED/м²
— Q2 2025: 17 093 AED/м²
— Q3 2025: 19 627 AED/м²
— Q4 2025: 18 484 AED/м²
— Средняя за последние 12 месяцев — 18 323 AED/м² (свыше 250 сделок).

Для сравнения по району Al Barsha South Fourth:
— Постепенный рост средней цены за м² – за последние 3 года средняя цена выросла с 9 800–13 000 AED/м² до 14 400–16 500 AED/м² в 2024–2025 годах.
— Средняя за последние 12 месяцев — 15 422 AED/м² по всему району.

Binghatti Grove реализуется на 18–19% выше средней стоимости по району, что отражает или более высокий класс проекта, или активный спрос на новостройку.

4. Сегмент аренды

Актуальных арендных данных ни по самому дому Binghatti Grove, ни по его проекту в DLD нет (0 контрактов). Для инвест-анализа приведём бенчмарк по району Al Barsha South Fourth:
— В районе зафиксировано более 26 000 контрактов за 12 месяцев, ликвидность отличная;
— Средняя годовая арендная ставка за м² за 12 месяцев — 1 028 AED/м² (по всем жилым квартирам, район в целом).
— За последние три года арендная ставка значительно выросла: с 520–620 AED/м² (2021–2022) до 810–960 AED/м² за 2023–24 кв., вплоть до 1 067 AED/м² в Q3–Q4 2025 по последним данным. Рост явно опережает инфляцию и отражает реконфигурацию спроса.

5. Доходность инвестора (ROI)

Расчёт ROI возможен только на уровне района, так как по дому Binghatti Grove (как новостройке/объекту на стадии выхода в эксплуатацию) нет арендных сделок:
— Брутто-доходность по району за последние 12 месяцев:
— ROI_brutto ≈ 1 028 / 15 422 ≈ 6,7% годовых.
— После учёта стандартных расходов (примерно +7% к цене входа):
— ROI_net ≈ 6,3% годовых.

Справедливый диапазон «инвестиционной цены» для инвестора с целевой доходностью 7–8% годовых:
— 1 028 / 0,08 = 12 850 AED/м² (доходность 8%)
— 1 028 / 0,07 = 14 690 AED/м² (доходность 7%)
— Таким образом, рыночная цена Al Barsha South Fourth (15 422 AED/м²) уже чуть выше диапазона для инвестора, ориентированного на доходность 7–8% годовых. Для Binghatti Grove (18 323 AED/м²) дисконт к рынку, чтобы выйти на такие целевые показатели, должен составлять около 15–25%, если не удастся подтвердить более высокую арендную ставку по самому проекту.

6. Выводы по ликвидности и перспективе

— Binghatti Grove – ликвидная, востребованная новостройка с высокой плотностью сделок, что говорит о сильном спросе и интересе как со стороны инвесторов, так и живущих в JVC.
— Цена дома превышает среднюю по району, однако предполагать устойчивую доходность на уровне выше 7% годовых при покупке по текущим ценам без подтверждённых ставок аренды по самому объекту не представляется корректным.
— Для района Al Barsha South Fourth тренд явного роста цен и арендных ставок. Район стабильно обеспечивает хорошие показатели ликвидности среди среднеценового сегмента.
— С учетом рыночных цен расти доходности здесь становится сложнее: дальнейший потенциал связан либо с эксклюзивными объектами, либо с управлением апарт-отелями/посуточной арендой, которую DLD в штатной выборке не отражает.

7. Рекомендация

Инвестиционная привлекательность остаётся высокой для тех, кто уже купил объекты в Binghatti Grove по первоначальным ценам или планирует использовать объект для личного проживания. Для новых инвесторов целесообразно ориентироваться на потенциальную возможность снижения (дисконта) к текущей средней цене в проекте или дождаться появления специфических данных по аренде именно в этом доме — тогда будет можно более точно просчитать доходность.