1. Определение района и структура данных
Фактическое местоположение: По открытым данным DLD, дом BLISS HOMES (название здания полностью совпадает с фильтром) расположен в районе Wadi Al Safa 5, относится к мастер-проекту Dubai Land Residence Complex. Его же название присутствует как уровень проекта.
Структура и объём рыночных данных:
- За последние 5 лет по дому прошло 129 сделок купли-продажи различных квартир.
- По аренде в самом доме за 2 года зарегистрировано не менее 63 контрактов (по проекту BLISS HOMES).
- Район Wadi Al Safa 5 показывает высокий объём сделок (сотни и тысячи сделок/контрактов в квартал), что указывает на хорошую рыночную ликвидность и устойчивый спрос как на продажу, так и на аренду.
2. Динамика и уровень цен на покупку квартиры
Дом BLISS HOMES:
- Средняя цена за м² сделки покупки за последние 12 месяцев по дому: около 11 311 AED/м² (относится к среднему по всем сделкам дома).
- Квартальная динамика цен: значительный рост относительно районного уровня — за 2024–2026 года колебания по дому идут от ~11 850 AED/м² до 13 635 AED/м² (при отдельных всплесках и спадах, но стабильность рынка в целом высокая).
- Объём сделок в каждом квартале колеблется от нескольких до нескольких десятков, основной пул прошёл в 2024–2025 годах.
Район Wadi Al Safa 5:
- Средняя цена за м² в районе за 12 месяцев: около 14 104 AED/м² (выше, чем средний уровень по самому BLISS HOMES на момент отчёта, однако разброс цен по району и по кварталам значительный).
- В 2023–2026 годах средняя цена за м² в районе быстро росла: с 6 400–8 100 в начале 2023, за 2024 кварталы достигла диапазона 10 500–15 000 AED/м² и выше.
Сравнение: BLISS HOMES в последние 12 месяцев стоит дешевле среднерыночного уровня Wadi Al Safa 5 примерно на 20%, что может давать определённую покупательскую привлекательность для инвестора, но также может быть связано с качеством, стадией завершения или типом квартир.
3. Динамика и уровень арендных ставок
По дому BLISS HOMES:
- Средняя годовая аренда по дому (за последние 12 месяцев): 854 AED/м² в год.
- Данные по кварталам 2025–2026 (дом): 835–928 AED/м², что выше, чем по району и отражает цельновые новые дома с небольшим возрастом.
- Количество контрактов на аренду в квартал — от 1 до 40.
Район Wadi Al Safa 5:
- Средняя годовая аренда в районе за последние 12 месяцев: 769 AED/м².
- По данным за последние 2 года аренда уверенно росла с ~620–650 AED/м² в 2023 году до ~770–790 AED/м² в 2025–2026 гг.
Сравнение: BLISS HOMES даёт премию по арендной ставке около 10% относительно среднераионного уровня. Это подтверждает интерес арендаторов к новым или современным домам района.
4. Оценка доходности и справедливого диапазона цен
Брутто-доходность (ROI):
- По дому BLISS HOMES (на основе реальных DLD данных за 12 месяцев):
- Средняя аренда: 854 AED/м² в год.
- Средняя цена покупки: 11 311 AED/м².
- Брутто-доходность: около 7,6% годовых.
- Величина ROI net (с учётом всех стартовых расходов и дисконтирования простоев): примерно 7,1% годовых (т.е. реально ожидаемая чистая доходность на горизонте 12 месяцев).
- По району Wadi Al Safa 5:
- Средняя аренда: 769 AED/м².
- Средняя цена покупки: 14 104 AED/м².
- Брутто-доходность района: около 5,5% годовых.
Вывод: По факту сделок BLISS HOMES даёт потенциально более высокую доходность по сравнению с районом в среднем — около 7% чистыми против 5,5% по району. Это может объясняться начальной стадией проекта, особенностями квартир или тем, что квартиры от первоначальных инвесторов сейчас ещё дешевле, чем в других новых ЖК района.
Справедливый ценовой диапазон под ROI 7–8%:
- По дому: «справедливая» цена для инвестора, рассчитывающего на 7–8% годовых, находится в диапазоне 10 675 – 12 191 AED/м².
- Средняя текущая цена по дому: около 11 311 AED/м², то есть находится в середине этого инвестиционного диапазона.
- Для района: справедливый диапазон — 9 613 – 10 985 AED/м², а средняя рыночная цена выше: сейчас сделки идут по 14 104 AED/м², то есть районные квартиры требуют ощутимого дисконта к рынку, чтобы давать аналогичную доходность 7–8%.
5. Выводы по ликвидности и перспективам
- Ликвидность: Объём заключённых сделок и аренды и в доме, и в районе стабильно высокий.
- Динамика: Цена и аренда по дому и району растут; BLISS HOMES даёт премию к аренде и дисконт к текущей цене района, обеспечивая доходности выше среднего по Wadi Al Safa 5.
- Перспектива: Инвестиционная привлекательность дома подтверждена данными по реальным сделкам — доходность выше средней по району; если темп роста цен сохранится и по мере старения комплекса не ухудшится качество управления, дом будет оставаться привлекательным для арендного инвестора и на 3–5‑летнем горизонте.
Рекомендуемые статьи
- Анализ ROI квартиры в BAHWAN TOWER: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Manam Prime: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в The Haven Residences: данные DLD и реальные сделки
- Анализ ROI квартиры в Binghatti Phoenix: данные DLD и реальные сделки
- Как продать объект недвижимости в Дубае в 330 Riverside Crescent – анализ 2026
