{
    "entity_type": "page",
    "name": "Виллы в Дубае",
    "url": "https://continentalclub.ae/ru/villy-v-dubae/",
    "language": "ru",
    "description": "Сколько стоит вилла в Дубае: медианы по 26 тысячам зарегистрированных сделок, цены по сообществам, отличия от покупки квартиры и полные расходы на сделку.",
    "published_at": "2026-08-09T08:29:12+00:00",
    "updated_at": "2026-10-28T05:48:50+00:00",
    "publisher": {
        "name": "Continental Club Property LLC",
        "orn": "31933",
        "url": "https://continentalclub.ae/"
    },
    "faq": [],
    "markdown": "https://continentalclub.ae/ru/villy-v-dubae.md",
    "content_md": "Виллы в Дубае — это отдельный рынок, а не дорогая версия квартирного. Он живёт по своим правилам, и это видно по данным Земельного департамента: за последние двенадцать месяцев зарегистрировано около 26 тысяч сделок с виллами, и 61% из них прошли на вторичном рынке. У квартир пропорция обратная — там 64% сделок идёт напрямую от застройщика.\n\nРазница объяснимая. Виллу чаще покупают, чтобы в ней жить, а не чтобы перепродать на этапе строительства. Поэтому здесь больше готовых домов, дольше срок владения и меньше спекулятивного оборота.\n\nНиже — что говорят цифры реестра: сколько стоят виллы разного размера, в каких сообществах их покупают и чем сделка отличается от покупки квартиры.\n\n## Сколько стоит вилла в Дубае\n\n| Вилла | Площадь | Цена, AED | За м² | Сделок за год |\n| --- | --- | --- | --- | --- |\n| 1 спальня | 54 м² | **925 000** | 17 130 | 162 |\n| 2 спальни | 151 м² | **1 740 000** | 11 523 | 1 243 |\n| 3 спальни | 174 м² | **2 900 000** | 16 667 | 7 355 |\n| 4 спальни | 219 м² | **3 061 000** | 13 977 | 8 567 |\n| 5 спален | 238 м² | **4 550 000** | 19 118 | 2 084 |\n| 6 спален | 760 м² | **20 249 000** | 26 643 | 71 |\n\nМедиана по 19 482 сделкам с квартирами, зарегистрированным в Земельном департаменте Дубая за последние 12 месяцев. Медиана, а не средняя: половина квартир продалась дешевле указанной цены, половина дороже. Средняя была бы выше из-за пентхаусов.\n\nМедиана трёхспальной виллы — около 2,98 миллиона дирхам при площади 174 квадратных метра, четырёхспальной — 3,16 миллиона при 230 метрах. Обрати внимание на разрыв: четвёртая спальня добавляет к площади больше, чем к цене. Это следствие того, что основной объём приходится на массовые таунхаусы в новых сообществах, где четырёхспальные планировки — базовый продукт.\n\nА вот дальше цена ломается: пятиспальные стоят 4,5 миллиона, шестиспальные — почти 18 миллионов. После пяти спален заканчиваются типовые сообщества и начинаются индивидуальные дома на больших участках.\n\n### Как сделки распределяются по цене\n\nЗа 12 месяцев (к 21 сентября 2026) в реестре DLD зарегистрировано 16 148 продаж вилл и таунхаусов, 61,6% из них — офф-план. Вот распределение по цене:\n\n| Ценовая корзина | Сделок за 12 мес | Медиана, AED |\n| --- | --- | --- |\n| До 2 млн | 1 499 | 1 327 500 |\n| 2–5 млн | 10 942 | 3 357 370 |\n| 5–10 млн | 2 636 | 6 100 000 |\n| 10 млн и выше | 1 071 | 15 210 000 |\n\nБольше всего сделок — в Al Yelayiss 1 (The Valley): 3 725 продаж с медианой 2,9 млн; дальше Dubai Investment Park Second (1 466; 3,65 млн) и Dubai South (1 334; 4,39 млн). Важно про таунхаусы: отдельной категории «таунхаус» в реестре DLD нет — почти все они записаны как виллы, поэтому цифры выше покрывают оба формата. Сегмент дороже 10 млн разобран отдельно — [кто и что покупает в люксе по реестру](/ru/sdelki-dorozhe-10-mln-dirhamov-v-dubae-reestr-dld/).\n\n### Почему медиана, а не «виллы от»\n\nМедиана — это середина: половина вилл продалась дешевле, половина дороже. Средняя арифметическая была бы существенно выше, потому что её тянут вверх сделки на Palm Jumeirah и в Emirates Hills на десятки и сотни миллионов. Такая цифра никому не помогает: по ней невозможно понять, что реально доступно.\n\n## Какие проекты покупают чаще всего\n\nЧисло сделок по проекту показывает не качество, а ликвидность: есть ли с чем сравнить цену и будет ли кому продать дом потом. Для виллы это важнее, чем для квартиры — выход из неё и так занимает дольше.\n\n| Проект | Медианная цена, AED | Сделок за год |\n| --- | --- | --- |\n| [Equiterra](https://continentalclub.ae/ru/project/equiterra-grand-polo-club-and-resort-ru/) | **3 644 888** | 512 |\n| [Damac Islands 2 — Bahamas 2](https://continentalclub.ae/ru/project/damac-islands-2-bahamas-2-damac-islands-2-ru/) | **2 824 000** | 509 |\n| [Damac Islands 2 — Bahamas 1](https://continentalclub.ae/ru/project/damac-islands-2-bahamas-1-damac-islands-2-ru/) | **2 905 000** | 466 |\n| [Damac Islands 2 — Cuba](https://continentalclub.ae/ru/project/damac-islands-2-cuba-damac-islands-2-ru/) | **2 844 940** | 448 |\n| [Lunaya](https://continentalclub.ae/ru/project/lunaya-saih-shuaib-1-ru/) | **6 575 000** | 442 |\n| [Damac Islands 2 — Bermuda](https://continentalclub.ae/ru/project/damac-islands-2-bermuda-damac-islands-2-ru/) | **2 903 000** | 425 |\n| [Damac Islands 2 — Tahiti 2](https://continentalclub.ae/ru/project/damac-islands-2-tahiti-2-damac-islands-2-ru/) | **2 903 000** | 392 |\n| [Equiterra 2](https://continentalclub.ae/ru/project/equiterra-2-grand-polo-club-and-resort-ru/) | **3 575 888** | 387 |\n| [Damac Islands 2 — Maui](https://continentalclub.ae/ru/project/damac-islands-2-maui-damac-islands-2-ru/) | **2 916 000** | 357 |\n| Aura | **3 850 000** | 349 |\n\nПроекты с наибольшим числом зарегистрированных сделок за последние 12 месяцев. Большое число сделок означает, что рынок по этому дому живой и продать квартиру потом будет кому.\n\n[EquiterraGrand Polo Club and Resortмедиана 3 644 888 AED512 сделок за год · сдача Q3 2029](https://continentalclub.ae/ru/project/equiterra-grand-polo-club-and-resort-ru/)[Damac Islands 2 — Bahamas 2Damac Islands 2медиана 2 824 000 AED509 сделок за год · сдача Q2 2030](https://continentalclub.ae/ru/project/damac-islands-2-bahamas-2-damac-islands-2-ru/)[Damac Islands 2 — Bahamas 1Damac Islands 2медиана 2 905 000 AED466 сделок за год · сдача Q2 2030](https://continentalclub.ae/ru/project/damac-islands-2-bahamas-1-damac-islands-2-ru/)[Damac Islands 2 — CubaDamac Islands 2медиана 2 844 940 AED448 сделок за год · сдача Q2 2030](https://continentalclub.ae/ru/project/damac-islands-2-cuba-damac-islands-2-ru/)[Damac Islands 2 — BermudaDamac Islands 2медиана 2 903 000 AED425 сделок за год · сдача Q2 2030](https://continentalclub.ae/ru/project/damac-islands-2-bermuda-damac-islands-2-ru/)[Damac Islands 2 — Tahiti 2Damac Islands 2медиана 2 903 000 AED392 сделок за год · сдача Q2 2030](https://continentalclub.ae/ru/project/damac-islands-2-tahiti-2-damac-islands-2-ru/)[Equiterra 2Grand Polo Club and Resortмедиана 3 575 888 AED387 сделок за год · сдача Q3 2029](https://continentalclub.ae/ru/project/equiterra-2-grand-polo-club-and-resort-ru/)[Damac Islands 2 — MauiDamac Islands 2медиана 2 916 000 AED357 сделок за год · сдача Q2 2030](https://continentalclub.ae/ru/project/damac-islands-2-maui-damac-islands-2-ru/)\n\n## Цены по районам\n\nУ вилл география совсем другая, чем у квартир. Квартирный рынок держат Business Bay, Marina и Downtown; виллы покупают в сообществах на окраинах, где есть земля.\n\n| Район | Цена за м² | 3 спальни, AED | Сделок за год |\n| --- | --- | --- | --- |\n| [Damac Islands](https://continentalclub.ae/ru/location/damac-islands-ru/) | **19 608** | 2 640 000 | 4 312 |\n| [DubaiLand Residence Complex](https://continentalclub.ae/ru/location/dubailand-residence-complex-ru/) | **14 559** | 2 758 600 | 1 930 |\n| [Dubai South Residential District](https://continentalclub.ae/ru/location/dubai-south-residential-district-ru/) | **13 489** | 2 450 000 | 1 719 |\n| [DAMAC Riverside Views](https://continentalclub.ae/ru/location/damac-riverside-views-ru/) | **22 646** | 3 613 888 | 1 409 |\n| [The Valley](https://continentalclub.ae/ru/location/the-valley-ru/) | **13 863** | 2 550 000 | 1 351 |\n| [Mudon](https://continentalclub.ae/ru/location/mudon-ru/) | **14 608** | 2 880 000 | 1 315 |\n| [Arabian Ranches](https://continentalclub.ae/ru/location/arabian-ranches-ru/) | **12 461** | 2 580 000 | 1 152 |\n| Al Thanayah Fourth | **14 841** | 4 130 000 | 1 130 |\n| [Dubai Investments Park](https://continentalclub.ae/ru/location/dubai-investments-park-ru/) | **12 605** | 1 819 958 | 939 |\n| [Majan](https://continentalclub.ae/ru/location/majan-ru/) | **19 500** | 2 134 600 | 893 |\n| [Sports City](https://continentalclub.ae/ru/location/sports-city-ru/) | **17 829** | 3 200 000 | 790 |\n| [Aseel](https://continentalclub.ae/ru/location/aseel-ru/) | **11 151** | 4 000 000 | 744 |\n| [Town Square](https://continentalclub.ae/ru/location/town-square-ru/) | **12 112** | 2 360 000 | 713 |\n| [Dubai Hills Estate](https://continentalclub.ae/ru/location/dubai-hills-estate-ru/) | **17 728** | 3 840 000 | 610 |\n| [Jumeirah Lakes Towers](https://continentalclub.ae/ru/location/jumeirah-lakes-towers-ru/) | **11 804** | — | 576 |\n\nРайоны отсортированы по числу сделок за последние 12 месяцев. Доходность валовая: годовая аренда за метр к цене метра, сервисные сборы реестр не публикует. Названия районов наши; в реестре они записаны административно.\n\nЦена метра здесь обманчива и сравнивать её с квартирной напрямую нельзя: в площадь виллы входят лестницы, коридоры и подсобные помещения, которых в квартире нет, а участок в метраж не попадает вовсе. Ориентироваться правильнее на полную цену дома.\n\n### Подобрать сообщество под бюджет\n\nЕсли хотите, чтобы мы сопоставили ваш бюджет с этими цифрами и прислали подходящие варианты — оставьте контакт.\n\n## Готовая вилла или от застройщика\n\n61% сделок с виллами — вторичный рынок. Это принципиально меняет расклад по сравнению с квартирами.\n\n**Готовая вилла.** Дом можно осмотреть, оценить состояние отделки, увидеть, как обжито сообщество, работают ли парки и школы, какая реальная транспортная доступность. Видно и то, что не покажут на плане: ориентацию по солнцу, вид из окон, соседей. Комиссия агентства 2% платится покупателем, потребуется разрешение застройщика на передачу права.\n\n**Вилла от застройщика.** Оплата разбита на этапы, деньги идут на эскроу-счёт проекта, комиссию платит застройщик. Но сообщества строятся годами: инфраструктура, о которой рассказывают на презентации, появится не к моменту передачи ключей, а позже. [Ход строительства по каждому проекту](/ru/project-status/) публикует сам Земельный департамент, с датой последней проверки.\n\nЦена метра по виллам за последние двенадцать месяцев выросла примерно на 11%, заметно быстрее квартирной. Но в эту цифру входит выход на рынок новых сообществ, а не только подорожание существующих домов — по каждому району мы считаем эти два числа отдельно.\n\n## Что платят сверх цены виллы\n\nСостав расходов тот же, что при покупке квартиры, но суммы больше пропорционально цене.\n\n- **Сбор Земельного департамента — 4% от цены.** Формально делится пополам, на практике оплачивает покупатель.\n- **Комиссия агентства — 2% плюс НДС** на вторичном рынке; при покупке у застройщика её платит застройщик.\n- **Регистрационный сбор трасти** — около 4 тысяч дирхам.\n- **Разрешение застройщика (NOC)** — от 500 до 5 тысяч дирхам.\n- **Оформление ипотеки** — 0,25% от суммы кредита плюс оценка.\n\nРегулярные расходы у виллы устроены иначе, чем у квартиры. Сервисный сбор обычно ниже в пересчёте на фут, потому что нет лифтов и общих коридоров, но добавляется содержание участка: сад, полив, бассейн, если он есть. Электричество и вода на отдельный дом выходят заметно дороже квартирных. Налога на недвижимость и налога на доход от аренды в ОАЭ нет.\n\n## Кто может купить виллу\n\nИностранцы покупают виллы в полную собственность (freehold) в выделенных зонах — это все крупные виллные сообщества: Damac Hills, Arabian Ranches, The Valley, Dubai Hills Estate, Tilal Al Ghaf, Emaar South и другие. Ограничений по гражданству нет, вид на жительство для покупки не нужен, сделку можно провести по доверенности.\n\nПокупка от 2 миллионов дирхам даёт право на десятилетнюю визу инвестора — в сегменте вилл этот порог проходит практически любая сделка.\n\n## Как проходит сделка\n\n1. **Осмотр и проверка.** По готовому дому имеет смысл посмотреть историю сделок в сообществе, размер сервисного сбора и состояние дома. По строящемуся — ход работ и что именно входит в передачу: отделка, кухня, ландшафт участка.\n2. **Соглашение о продаже (Form F)** и депозит, обычно 10%. Депозит держит агентство или трасти.\n3. **Разрешение застройщика (NOC)** — подтверждение отсутствия задолженности по сервисным сборам.\n4. **Регистрация в офисе трасти** — право собственности переходит в тот же день.\n5. **Свидетельство о собственности (Title Deed)** выдаётся сразу, в электронном виде.\n\nЧитайте также: [виллы и таунхаусы по данным DLD: цены по районам, аренда и доходность](/ru/articles/kupit-dom-v-dubae-villy-taunhausy-dld/) · [виллы Джумейры по данным DLD](/ru/articles/dzhumejra-ceny-sdelki-dohodnost/).\n\n## Частые вопросы\n\n### Сколько стоит вилла в Дубае\n\nМедианная цена виллы с тремя спальнями — около 2,98 миллиона дирхам, с четырьмя — 3,16 миллиона, с пятью — 4,52 миллиона. Это середина рынка: половина сделок прошла дешевле, половина дороже.\n\n### Чем таунхаус отличается от виллы\n\nВ реестре Земельного департамента они не разделяются — обе категории проходят как villa. На практике таунхаус имеет общие стены с соседями и меньший участок, отдельно стоящая вилла — нет. Большая часть массовых сделок в новых сообществах приходится именно на таунхаусы, и именно они формируют медиану в 3–3,2 миллиона.\n\n### Что выгоднее сдавать: виллу или квартиру\n\nКвартира даёт более высокую валовую доходность и находит арендатора быстрее. Вилла сдаётся дольше, но с более длинным сроком договора и, как правило, более устойчивым арендатором — семьёй с детьми и школой рядом. Доходность по виллам мы намеренно не публикуем общей цифрой: договоров аренды по ним заметно меньше, и средняя по ним вводила бы в заблуждение.\n\n### Растут ли цены на виллы\n\nЗа последние двенадцать месяцев медианная цена метра по виллам выросла примерно на 11%, против 6% у квартир. При этом часть роста объясняется выходом новых сообществ, а не подорожанием существующих домов.\n\n### Можно ли купить виллу, не приезжая в Дубай\n\nДа, по доверенности, заверенной в консульстве ОАЭ. Свидетельство о собственности электронное. Но для виллы осмотр важнее, чем для квартиры: состояние дома, участка и самого сообщества по фотографиям оценить сложно.\n\n## Что дальше\n\nЕсли рассматриваете и квартиры тоже — на странице [квартир в Дубае](/ru/kvartiry-v-dubae/) те же расчёты по квартирному рынку. По конкретным сообществам смотрите страницы районов: там история цен с 2010 года и динамика аренды.\n\nЕсли нужна оценка вашей ситуации, напишите нам: подберём варианты под бюджет и посчитаем расходы по конкретной сделке — по ценам зарегистрированных сделок в том же сообществе.",
    "attribution": "Continental Club Property",
    "translations": {
        "en": {
            "url": "https://continentalclub.ae/villas-in-dubai/",
            "md": "https://continentalclub.ae/villas-in-dubai.md",
            "json": "https://continentalclub.ae/villas-in-dubai.json"
        }
    }
}