# Законы о недвижимости: тренировочные вопросы в духе экзамена DLD с разбором

> Законы о недвижимости Дубая для экзамена DLD: Ejari, выселение, Oqood, escrow, service charge, гарантии и права покупателей off-plan.

Страница: https://continentalclub.ae/ru/trenazher-ekzamena-dld/zakony/ · обновлено 2026-10-27 · Continental Club Property LLC, агентство недвижимости в Дубае, RERA ORN 31933

Тема «Законы о недвижимости» на экзамене DLD проверяет знание правил аренды, регистрации прав, off-plan сделок, escrow, service charge и обязанностей участников рынка. Вопросы часто построены на различии между похожими сроками, процедурами и видами ответственности: например, 90 дней для изменения условий аренды и 12 месяцев для выселения по окончании договора.

Для брокера эти нормы важны при проверке объекта, консультировании продавца, покупателя, арендодателя или арендатора и подготовке сделки. В нашей тренировочной симуляции из 30 вопросов на эту тему приходится примерно 4 вопроса; это ориентир по опыту наших брокеров, а не опубликованный официальный формат экзамена DLD.

## Аренда, Ejari и выселение

Договор аренды должен описывать объект, цель аренды, срок, ставку и порядок оплаты. Договор и изменения к нему регистрируются в Ejari. При аренде также требуется проверка собственника объекта.

- Изменение ставки или других условий при продлении требует уведомления не менее чем за **90 дней** до окончания договора.
- При неуплате аренды арендодатель направляет уведомление; основание для выселения возникает, если арендатор не оплатил в течение **30 дней** после уведомления.
- По окончании срока договора уведомление о выселении за **12 месяцев** через нотариуса или заказным письмом требуется, в частности, для проживания собственника или родственника первой степени, продажи, сноса либо определённого капитального ремонта.
- Продажа объекта не прекращает действующую срочную аренду. Споры арендодателей и арендаторов рассматривает RDC.
- Без письменного согласия арендодателя субаренда запрещена.

## Off-plan, Oqood и escrow

Продажа или иное распоряжение off-plan недвижимостью должно быть внесено в Interim Register. В экзаменационной терминологии система регистрации off-plan сделок — Oqood; без записи сделка является void.

- Для экзамена застройщик регистрирует сделку в DLD через Oqood в течение **60 дней**.
- Деньги покупателей по каждому проекту хранятся на отдельном escrow-счёте проекта.
- После completion certificate escrow-агент удерживает **5%** общей суммы счёта и возвращает её застройщику через **1 год** после регистрации юнитов на покупателей.
- Если покупатель нарушил график платежей, DLD предоставляет **30 дней** для урегулирования. При готовности от 60% (но меньше 80%) застройщик может расторгнуть договор и удержать до **40%**; при готовности менее 60% при начатых работах — до **25%**.
- Если строительство не началось по независящим причинам или проект отменён решением RERA, покупателю возвращается **100%** платежей.

## Совместная собственность и service charge

Закон 6/2019 регулирует jointly owned property и заменил Owners Association на Management Entity. Service charge относится к расходам на содержание общих зон и обычно распределяется между собственниками пропорционально площади.

- Годовой service charge рассчитывается как площадь × ставка. В экзаменационных расчётах балкон может учитываться по условию задачи, например по 25% ставки.
- Застройщик отвечает за структурные дефекты **10 лет** с даты completion certificate.
- На механические, электрические, сантехнические и канализационные системы действует гарантия **1 год** с передачи юнита.
- При задолженности по service charge может быть наложен lien: юнит нельзя продать или передать, пока долг не погашен.
- Иностранец может приобретать freehold либо usufruct / leasehold только в designated areas; срок usufruct или leasehold — не более **99 лет**.

## Примеры вопросов с разбором

*Вопросы — пересказ в духе экзамена, не официальные вопросы DLD. Экзамен сдаётся на английском.*

### 1. When may a landlord seek to evict a tenant for unpaid rent?

Перевод: Когда арендодатель может требовать выселения арендатора за неуплату аренды? — A) Сразу, без какого-либо уведомления; B) После уведомления за 30 дней; C) После уведомления за 12 месяцев; D) После уведомления за 90 дней

1. Immediately, without serving any notice
2. After giving a 30-day notice
3. After giving a 12-month notice
4. After giving a 90-day notice

**Показать ответ и разбор**

**Ответ: B) After giving a 30-day notice**. При неуплате ренты закон предусматривает уведомление об оплате и срок 30 дней для устранения нарушения. После этого арендодатель может обращаться с требованием о выселении.

### 2. According to the DLD e-service, what is the total fee for a real-estate investor’s 10-year Golden Visa?

Перевод: Какова общая стоимость 10-летней Golden Visa для инвестора в недвижимость согласно e-service DLD? — A) 5 774,50 AED; B) 6 984,75 AED; C) 9 884,75 AED; D) 4 020 AED

1. AED 5,774.50
2. AED 6,984.75
3. AED 9,884.75
4. AED 4,020

**Показать ответ и разбор**

**Ответ: C) AED 9,884.75**. Указанная общая стоимость 10-летней Golden Visa для инвестора в недвижимость составляет 9 884,75 AED. Сумма 6 984,75 AED относится к 5-летнему варианту для пенсионера.

### 3. Under Bylaw No. 85 of 2006, why must the broker-client agency agreement be written?

Перевод: Для какой цели по Bylaw No. 85 of 2006 договор между брокером и клиентом должен быть заключён письменно? — A) Чтобы брокер имел право требовать согласованное вознаграждение; B) Чтобы клиент мог получить ипотеку; C) Чтобы объект можно было зарегистрировать в Municipality; D) Чтобы брокер мог продлить ежегодную регистрацию

1. So that the broker can claim the agreed remuneration
2. So that the client can secure a mortgage
3. So that the property can be registered with the Municipality
4. So that the broker can renew annual registration

**Показать ответ и разбор**

**Ответ: A) So that the broker can claim the agreed remuneration**. Письменный договор между брокером и клиентом является условием права брокера на получение вознаграждения.

### 4. Which type of property may not be sold or leased by brokers holding a blue card?

Перевод: Какие объекты брокеры с blue card не вправе продавать или сдавать в аренду? — A) Юниты в проектах time-sharing; B) Юниты в free zones Дубая; C) Юниты в freehold-зонах по Закону 3/2006

1. Units in time-sharing projects
2. Units located in Dubai free zones
3. Units in freehold areas governed by Law 3 of 2006

**Показать ответ и разбор**

**Ответ: A) Units in time-sharing projects**. Ограничение blue card в вопросе относится к юнитам в проектах time-sharing.

### 5. For a retiree applying through the DLD e-service, what property value and residence period are required for the Golden Visa?

Перевод: Какие стоимость недвижимости и срок проживания предусмотрены для Golden Visa пенсионера через e-service DLD? — A) Недвижимость от 1 млн AED; разрешение на проживание на 10 лет; B) Недвижимость от 2 млн AED; возобновляемое разрешение на проживание на 10 лет; C) Недвижимость от 1 млн AED на момент покупки; возобновляемое разрешение на проживание на 5 лет; D) Недвижимость от 750 000 AED; разрешение на проживание на 3 года

1. Property worth at least AED 1 million; a 10-year residence permit
2. Property worth at least AED 2 million; a renewable 10-year residence permit
3. Property worth at least AED 1 million at purchase; a renewable 5-year residence permit
4. Property worth at least AED 750,000; a 3-year residence permit

**Показать ответ и разбор**

**Ответ: C) Property worth at least AED 1 million at purchase; a renewable 5-year residence permit**. Для пенсионера указан порог недвижимости от 1 млн AED на момент покупки и возобновляемый вид на жительство сроком на 5 лет.

### 6. What is a broker required to do if the broker’s deception, false representation, or negligence causes another party a loss?

Перевод: Что обязан сделать брокер, если его обман, недостоверное представление информации или небрежность привели к убыткам другой стороны? — A) Покрыть убыток средствами с escrow-счёта застройщика; B) Направить пострадавшую сторону в Municipality; C) Ничего не делать, если клиент подписал договор; D) Компенсировать убыток пострадавшей стороне

1. Use the developer’s escrow account to cover the loss
2. Send the affected party to the Municipality
3. Take no action if the client signed the contract
4. Compensate the party that suffered the loss

**Показать ответ и разбор**

**Ответ: D) Compensate the party that suffered the loss**. Брокер обязан компенсировать убыток стороне, которая понесла его вследствие обмана, недостоверного представления или небрежности брокера.

### 7. When confirming that investor payments go to the project’s trust account, in whose name should that escrow account be held?

Перевод: На чьё имя должен быть открыт escrow-счёт, чтобы платежи инвесторов направлялись на trust account проекта? — A) Dubai Land Department; B) Застройщика; C) Покупателя; D) Проекта

1. Dubai Land Department
2. The real estate developer
3. The buyer
4. The project

**Показать ответ и разбор**

**Ответ: D) The project**. По Закону 8/2007 для каждого проекта должен существовать отдельный escrow-счёт проекта. Деньги покупателей должны поступать именно на этот счёт.

### 8. Within what period should a developer register a sale transaction with DLD through Oqood?

Перевод: В какой срок застройщик должен зарегистрировать сделку продажи в DLD через Oqood? — A) В течение одного года; B) В течение 60 дней; C) Регистрация не требуется; D) Через 30 дней

1. Within one year
2. Within 60 days
3. No registration is needed
4. After 30 days

**Показать ответ и разбор**

**Ответ: B) Within 60 days**. Для экзамена применяется срок 60 дней для регистрации сделки застройщиком через Oqood. В практической работе следует сверять актуальный регламент DLD.

### 9. What processing time does the DLD e-service state for a real-estate investor’s Golden Visa application?

Перевод: Какой срок обработки заявки на Golden Visa для инвестора в недвижимость указан в e-service DLD? — A) 1 рабочий день; B) От 7 до 10 рабочих дней; C) 25 минут; D) 30 рабочих дней

1. One working day
2. 7 to 10 business days
3. 25 minutes
4. 30 business days

**Показать ответ и разбор**

**Ответ: B) 7 to 10 business days**. Указанный срок рассмотрения заявки составляет от 7 до 10 рабочих дней.

### 10. Which statement correctly describes money received by a broker under Bylaw No. 85 of 2006?

Перевод: Какое утверждение верно описывает денежные суммы, полученные брокером, по Bylaw No. 85 of 2006? — A) Брокер хранит суммы как trustee и действует по указаниям клиента; B) Брокер может заранее удержать из сумм свою комиссию до даты перехода права; C) Брокер может инвестировать суммы в личных интересах до даты перехода права; D) Брокер может передать суммы другой стороне без указания клиента

1. The broker holds the money in trust and follows the client’s instructions
2. The broker may deduct commission before the transfer date
3. The broker may invest the money for personal benefit until transfer
4. The broker may release the money to the other party without client instructions

**Показать ответ и разбор**

**Ответ: A) The broker holds the money in trust and follows the client’s instructions**. Брокер выступает хранителем полученных средств и должен действовать только в соответствии с указаниями клиента.

### 11. Can each of the seven Emirates in the UAE enact its own real-estate legislation?

Перевод: Может ли каждый из семи эмиратов ОАЭ принимать собственные законы о недвижимости? — A) Нет, это неверно; B) Да, это верно

1. Incorrect
2. Correct

**Показать ответ и разбор**

**Ответ: B) Correct**. Верный вариант указывает, что каждый из семи эмиратов ОАЭ может издавать собственные нормы, регулирующие недвижимость.

### 12. After properly serving 12 months’ notice, for which reason may a landlord evict a tenant?

Перевод: По какому основанию арендодатель может выселить арендатора после надлежащего уведомления за 12 месяцев? — A) Ни по одному из указанных оснований; B) Чтобы сдать объект новому арендатору по более высокой ставке; C) Потому что арендодатель намерен проживать в объекте сам

1. For none of these reasons
2. To rent the property to a new tenant at a higher rent
3. Because the landlord intends to live in the property

**Показать ответ и разбор**

**Ответ: C) Because the landlord intends to live in the property**. Собственник может требовать освобождения объекта для собственного проживания при соблюдении процедуры и уведомления за 12 месяцев. Желание сдать объект новому арендатору дороже не является законным основанием.

### 13. Who must personally attend a Golden Visa application for a real-estate investor?

Перевод: Кто должен лично присутствовать при подаче заявления на Golden Visa для инвестора в недвижимость? — A) Только заявитель; сопровождающие не подают заявление, представитель не допускается; B) Заявитель или любой представитель по доверенности; C) Брокер, который продал объект; D) Заявитель вместе со спонсируемыми членами семьи

1. Only the applicant; companions cannot apply and no representative is accepted
2. The applicant or any attorney acting under a power of attorney
3. The broker who sold the property
4. The applicant together with sponsored family members

**Показать ответ и разбор**

**Ответ: A) Only the applicant; companions cannot apply and no representative is accepted**. Заявление подаёт только сам заявитель. Сопровождающие лица не подают заявку, а подача через представителя не предусмотрена.

### 14. How does Module 8 define due diligence?

Перевод: Как Module 8 определяет due diligence? — A) Проверка только наличия у брокера действующей торговой лицензии компетентного органа; B) Принятие разумных мер для предотвращения ошибки, способной причинить клиенту финансовый убыток; C) Получение от клиента всей согласованной комиссии до подписания договора продажи; D) Регистрация подписанного договора продажи в Municipality Дубая в течение одной недели

1. Checking only that a broker has a valid trade licence from the competent authority
2. Taking reasonable precautions to prevent an error that could financially harm the client
3. Collecting the entire commission before the sale agreement is signed
4. Registering the executed sale agreement with Dubai Municipality within one week

**Показать ответ и разбор**

**Ответ: B) Taking reasonable precautions to prevent an error that could financially harm the client**. Due diligence означает принятие разумных мер, чтобы не допустить ошибки, которая может привести к финансовым потерям клиента.

## Типичные ловушки экзамена

- Не путайте сроки: 90 дней относятся к изменению условий или ставки при продлении, а 12 месяцев — к выселению по отдельным основаниям после окончания срока аренды.
- Неуплата аренды не означает немедленное выселение: сначала требуется уведомление и 30 дней для оплаты или устранения нарушения.
- Off-plan сделка без записи в Interim Register не просто «ожидает регистрации», а является void.
- Удержание застройщиком при неуплате — это не всегда 40%: закон устанавливает пределы «до 40%» или «до 25%» в зависимости от готовности проекта.
- Не смешивайте гарантии: 10 лет относятся к структурным дефектам, а 1 год — к инженерным системам.
- Наличие долга по service charge может привести к lien, поэтому юнит нельзя продать или передать до погашения задолженности.

[Тренироваться по теме «Законы о недвижимости» в бесплатном тренажёре](/ru/trenazher-ekzamena-dld/?topic=LAW#ex-app) · [Пройти пробный экзамен: 30 вопросов, 60 минут](/ru/trenazher-ekzamena-dld/)

## Частые вопросы

### Нужно ли регистрировать договор аренды в Ejari?

Да. Договор аренды и изменения к нему регистрируются в Ejari. В экзаменационных вопросах регистрация в Ejari рассматривается как условие действительности договора.

### Сколько дней даётся арендатору после уведомления о неуплате?

При неуплате аренды закон предусматривает 30 дней после уведомления об оплате. После истечения этого срока арендодатель может требовать выселения через установленную процедуру.

### Что произойдёт, если off-plan сделка не зарегистрирована в Oqood?

Продажа или иное распоряжение off-plan недвижимостью должно быть внесено в Interim Register. Без этой записи сделка является void.

### Кто платит service charge, если юнит сдан в аренду?

По закону обязанность по оплате service charge остаётся за собственником, даже если арендатор не перечислил ему соответствующую сумму. Сборы относятся к содержанию общих зон.

### Какой срок гарантии застройщика на инженерные системы?

На механические, электрические, сантехнические и канализационные системы действует гарантия 1 год с передачи юнита. На структурные дефекты действует отдельная 10-летняя гарантия с даты completion certificate.

## Все темы экзамена DLD

- [Математика](/ru/trenazher-ekzamena-dld/matematika/)
- [Понятия и системы рынка](/ru/trenazher-ekzamena-dld/ponyatiya-i-sistemy/)
- [Законы о недвижимости](/ru/trenazher-ekzamena-dld/zakony/)
- [Брокерские договоры A/B/F и продажи](/ru/trenazher-ekzamena-dld/brokerskie-dogovory/)
- [Совместная собственность (JOP)](/ru/trenazher-ekzamena-dld/sovmestnaya-sobstvennost/)
- [Аренда и арендные споры](/ru/trenazher-ekzamena-dld/arenda/)
- [Оценка недвижимости](/ru/trenazher-ekzamena-dld/ocenka/)
- [Этика брокера](/ru/trenazher-ekzamena-dld/etika/)
- [Регистрация сделок, налоги и сборы](/ru/trenazher-ekzamena-dld/registraciya-i-sbory/)
- [Ипотека](/ru/trenazher-ekzamena-dld/ipoteka/)

## Академия брокеров Continental Club

Хотите освоить профессию брокера в Дубае вместе с русскоязычной командой — [узнайте об Академии](/ru/academy/).

## Ссылки

- Страница: https://continentalclub.ae/ru/trenazher-ekzamena-dld/zakony/
- JSON: https://continentalclub.ae/ru/trenazher-ekzamena-dld/zakony.json
- English version: https://continentalclub.ae/dld-broker-exam-practice/laws-and-legislation/ (Markdown: https://continentalclub.ae/dld-broker-exam-practice/laws-and-legislation.md)

Как ссылаться: "Законы о недвижимости: тренировочные вопросы в духе экзамена DLD с разбором — Continental Club Property, 2026-10-27, https://continentalclub.ae/ru/trenazher-ekzamena-dld/zakony/"