# Аренда по закону Дубая: продление, выселение, повышение, споры

> Аренду в Дубае регулируют Закон 26/2007 (в редакции Закона 33/2008), Указ 43/2013 (потолок повышения ставки по индексу) и Указ 26/2013 (Центр по арендным…

Страница: https://continentalclub.ae/ru/trenazher-ekzamena-dld/uchebnik/zakon-ob-arende/ · обновлено 2026-10-27 · Continental Club Property LLC, агентство недвижимости в Дубае, RERA ORN 31933

Учебная памятка для подготовки к экзамену брокера DLD. Не официальный материал DLD; формат экзамена DLD не публикует — сведения о нём по опыту наших брокеров. Обновлено: 14.10.2026. [Все памятки](/ru/trenazher-ekzamena-dld/uchebnik/) · [Глоссарий](/ru/glossarij-nedvizhimosti-dubaya/)

**Коротко:** Аренду в Дубае регулируют Закон 26/2007 (в редакции Закона 33/2008), Указ 43/2013 (потолок повышения ставки по индексу) и Указ 26/2013 (Центр по арендным спорам, RDC). Главные цифры для экзамена и работы: уведомить об изменении условий нужно за **90 дней**; выселить за неуплату можно через **30 дней** после уведомления; выселить по окончании срока (для себя, на продажу, на реконструкцию) — только с уведомлением за **12 месяцев** через нотариуса или заказным письмом. Продажа объекта аренду не прекращает, споры идут в RDC, договор регистрируется в Ejari. Практика агентства описана в Аренда: Ejari, договор, права сторон, Rental Index, посуточная аренда; здесь — что говорит сам закон и где они расходятся.

## Договор и регистрация

- **Договор** (Закон 26/2007, ст. 4 в ред. Закона 33/2008) должен однозначно описывать объект, цель аренды, срок, ставку и порядок оплаты, а если арендодатель не собственник — имя собственника. Договор и все его изменения регистрируются (в законе — «в RERA», сегодня это Ejari, сервис DLD). В экзамене: «договор аренды должен быть зарегистрирован в Ejari, чтобы быть действительным» — True.
- **Ставка не указана** — применяется ставка аналогичных объектов; Tribunal учитывает критерии повышения от RERA, состояние объекта и среднюю ставку по району (ст. 9).
- **Для регистрации в Ejari** нужны, среди прочего, Emirates ID арендатора и оригинал единого договора; **NOC не нужен**. Не путать с NOC на публикацию объявления (см. NOC: что это, сроки, отказ при продаже в минус, три уровня блокировки, статус restricted).
- **Проверка собственника** обязательна и для аренды, а не только для продажи.
- Депозит и порядок платежей — по договору; чеки, комиссия и пошаговое оформление — в Аренда: Ejari, договор, права сторон, Rental Index, посуточная аренда.

## Обязанности сторон

| Кто | Что по закону | Статья |
| --- | --- | --- |
| Арендодатель | Передать объект в состоянии, позволяющем полное использование | ст. 15 (ред. 2008) |
| Арендодатель | **Содержание и ремонт** любых дефектов, влияющих на использование, если иное не согласовано | ст. 16 |
| Арендодатель | Отвечает за износ и повреждения не по вине арендатора; не вправе вносить изменения, мешающие использованию | ст. 17 |
| Арендодатель | Выдать согласия для госорганов, если арендатор делает отделку, не затрагивающую конструкции | ст. 18 |
| Арендатор | Платить в срок, беречь объект как свой; без разрешения ничего не менять и не ремонтировать | ст. 19 |
| Арендатор | Вернуть объект в состоянии на въезде, кроме обычного износа | ст. 21 |
| Арендатор | Платить госсборы и налоги за пользование (если договор не говорит иначе) | ст. 22 |
| Арендатор | Не вправе убирать улучшения при выезде (если не договорено иначе) | ст. 23 |
| Арендатор | **Не сдавать в субаренду и не передавать пользование без письменного согласия арендодателя** | ст. 24 |

Для экзамена: «не обязанность арендатора» — ремонт и обслуживание объекта. Оговорка закона: «если стороны не договорились иначе», поэтому в договоре ремонт можно переложить.

**Депозит** (ст. 20). Арендодатель «вправе получить» депозит на обеспечение сохранности объекта и обязан вернуть остаток по окончании договора. **Размер закон не ограничивает** и не называет. «Месяц или полмесяца» и 5%/10% — рыночная практика, не норма закона.

## Субаренда

Без письменного согласия арендодателя субаренда запрещена (ст. 24; — False). Нарушение — основание для выселения **и арендатора, и субарендатора** (ст. 25(1)); у субарендатора остаётся право на компенсацию с арендатора. Если согласие письменное — субарендатор вправе остаться в объекте, но срок субаренды заканчивается вместе с основным договором, если арендодатель прямо не продлил её (ст. 8). Субаренда (sublease) — это когда арендатор сдаёт арендатору.

## Продление и изменение условий

- **Нельзя расторгнуть в одностороннем порядке** в срок действия договора — только по согласию сторон или по закону (ст. 7).
- **Автопродление.** Если срок истёк, а арендатор остался без возражений арендодателя, договор продлевается на тот же срок или на один год — что короче (ст. 6). Пункт «договор не продлевается» не работает: аренда всегда продлевается по закону, выселить можно только по основаниям закона.
- **Изменить условия или ставку** при продлении можно по согласию; любая сторона, которая хочет изменений, уведомляет другую **не менее чем за 90 дней** до окончания договора (ст. 13–14 в ред. 2008). Не договорились — ставку определяет Tribunal (RDC) по критериям ст. 9. Утверждение «30 дней» — неверно.
- Если арендодатель молчит, а арендатору нужен Ejari на продление, арендатор идёт в систему RDC: подаёт запрос через сервис предложений и депозита (offers and deposit request), а не направляет судебное уведомление и не бросает объект.

## Повышение ставки: Указ 43/2013

При продлении максимальный рост зависит от того, насколько текущая ставка ниже средней рыночной по **индексу аренды RERA** (Указ 43/2013, ст. 1 и 3; действует и во free zones и DIFC, ст. 2):

| Ставка ниже среднерыночной на | Максимум повышения |
| --- | --- |
| не более 10% | 0% (повышать нельзя) |
| 11–20% | 5% |
| 21–30% | 10% |
| 31–40% | 15% |
| более 40% | 20% |

Граница 10/11% в вторичных источниках трактуется по-разному; в тексте Указа — «не более 10%» без повышения. Ограничение на **первую** сдачу объекта отсутствует.

**Индекс аренды и rental valuation.** Новая ставка определяется по Rental Index и, если стороны не согласны, по **оценке аренды (rental valuation)**. Результат оценки — «частный индекс» (private rental index). Собственник, считающий, что рост по индексу занижен, подаёт заявку на оценку через систему Ejari. Нижнего предела ставки коммерческой недвижимости нет: решают стороны.

**Smart Rental Index 2025.** С 02.01.2025 DLD применяет Smart Rental Index 2025: классификация зданий и зарегистрированные договоры Ejari дают среднюю рыночную ставку, а процент повышения при продлении остаётся в диапазоне 0–20% по разнице между текущей и средней рыночной ставкой (источник: новость DLD и FAQ индекса). В новости DLD ссылка идёт на «Decree No. 34 of 2013», а не на 43/2013; соотношение с Указом 43/2013 мы не проверяли. Для экзамена, пока в банке вопросов нет иного, держим таблицу Указа 43/2013 выше. Подробности — в статье Smart Rental Index 2025 и правила повышения аренды.

## Выселение

Выселить арендатора можно только в случаях закона; иск не освобождает арендатора от аренды на всё время рассмотрения (ст. 31), а арендодатель не вправе отключать услуги (ст. 34).

**В срок действия договора (ст. 25(1) в ред. 2008)** — уведомление через нотариуса или заказным письмом (Notice) и основания:

- неуплата ренты в течение **30 дней** после уведомления об оплате;
- субаренда без письменного согласия;
- использование объекта в незаконных целях или против общественного порядка;
- коммерческий объект пустует 30 дней подряд или 90 дней в сумме за год без причины;
- небезопасные изменения или умышленное повреждение;
- использование не по назначению или с нарушением градостроительных правил;
- объект признан аварийным (заключение муниципалитета);
- иное нарушение закона или договора, не устранённое в течение 30 дней после уведомления;
- требование властей снести или реконструировать объект.

**По окончании срока (ст. 25(2))** — только четыре основания, и об основании нужно уведомить **за 12 месяцев** до даты выселения (нотариус или заказное письмо):

1. снос или перестройка с разрешениями;
2. капремонт, невозможный при арендаторе (заключение муниципалитета);
3. собственник хочет жить сам или поселить родственника **первой степени**, доказав, что другой подходящей недвижимости нет;
4. собственник хочет **продать** объект.

«Чтобы сдать новому арендатору дороже» — не основание. Если объект получен для себя или родственника, сдавать его третьим лицам нельзя в течение 2 лет (жильё) или 3 лет (нежилое) — иначе арендатор вправе требовать компенсацию (ст. 26). После реконструкции у арендатора есть право первого отказа на аренду в течение 30 дней с уведомления (ст. 29).

**90 дней и 12 месяцев — разные сроки:** 90 дней — уведомление об изменении условий; 12 месяцев — выселение по ст. 25(2).

## Продажа объекта с арендатором

- **Смена собственника не прекращает аренду**, если договор с фиксированным сроком (ст. 28). Новый собственник — это «арендодатель» по определению закона.
- Если продавец хочет продавать с вакантным объектом, он обязан использовать процедуру ст. 25(2): уведомление за 12 месяцев.
- **Арендная плата за период продажи** делится между продавцом и покупателем **пропорционально сроку владения** в течение срока аренды. Прямой статьи Закона 26/2007 для этого правила в скачанных текстах не найдено — опираемся на опыт сдачи экзамена.

## Споры: RDC и арбитраж

- **Rent Disputes Centre** имеет **исключительную юрисдикцию** по спорам арендодателей и арендаторов в Дубае и free zones (Указ 26/2013, ст. 6(a)), включая встречные иски и срочные меры. Структура: посредничество и примирение, первая инстанция, апелляция, исполнение (ст. 7).
- Типы дел: финансовые требования и выселение; спор по ставке и иск о выселении или взыскании при возвращённых чеках аренды — тоже RDC.
- **Арбитраж** возможен, если стороны на него согласились. Полиция, нотариус и сам DLD спор не решают.
- RDC не рассматривает споры зон со своим судом, lease finance и long-term lease по Закону 7/2006 (ст. 6(b)).

## Бесплатный месяц: что выгоднее арендодателю

Аренда 13 месяцев по цене 12 — это скидка 1/13 ≈ 7,7%. Скидка 5% от годовой ставки для арендодателя лучше; 8,5% и «месяц в подарок» хуже.

## Муниципальный сбор (housing fee)

Сбор Dubai Municipality — **5%**. Для арендатора считается от годовой ренты по Ejari; для **не сданного в аренду** freehold-объекта — от среднего значения по индексу аренды, а не от стоимости объекта, и в счёте DEWA делится на 12. Закон или постановление об этом сборе в наших источниках **не найден**: цифра «5%» подтверждена только экзаменом и вторичными сайтами — **уточнить**.

## Частые ошибки

- Путать 90 дней (изменение условий) и 12 месяцев (выселение для продажи/себя) → недействительное уведомление, проигрыш в RDC → два разных срока, разные основания.
- Считать пункт договора «не продлевается» действующим → выселить так нельзя → только по ст. 25.
- Уведомлять арендатора по обычной почте или в мессенджере → риск, что уведомление не засчитают → нотариус или заказное письмо.
- Говорить собственнику, что рост ставки «по рынку» не ограничен → потолок задаёт Указ 43/2013 при продлении.
- Называть депозит «по закону 5%» → лимита в законе нет.

## Что сказать клиенту

«Продать квартиру с арендатором можно — аренда переходит к новому владельцу. Если нужно освободить объект к продаже, закон требует уведомить арендатора за 12 месяцев через нотариуса. Поднять ставку при продлении можно только в пределах таблицы по индексу RERA и с уведомлением за 90 дней».

## Проверь себя

**1. За сколько дней нужно уведомить арендатора об изменении ставки при продлении?** A) 30 B) 60 C) 90 D) 12 месяцев

**Ответ**

C. Закон 26/2007, ст. 14 (ред. 2008): не менее 90 дней до окончания договора. 12 месяцев — это выселение по ст. 25(2); 30 дней — ложный вариант экзамена.

**2. Собственник хочет продать квартиру с вакантным владением. Какое уведомление нужно арендатору?** A) за 30 дней, письмо на почту B) за 90 дней, через Ejari C) за 12 месяцев, через нотариуса или заказным письмом D) не нужно, аренда прекращается при продаже

**Ответ**

C. Ст. 25(2)(d) и последний абзац ст. 25(2). Продажа сама по себе аренду не прекращает (ст. 28).

**3. Ставка арендатора на 25% ниже среднего по индексу RERA. Какой максимальный рост при продлении?** A) 0% B) 5% C) 10% D) 15%

**Ответ**

C. Указ 43/2013, ст. 1: 21–30% ниже рынка — до 10%. При отставании до 10% повышать нельзя, 11–20% — 5%, 31–40% — 15%, свыше 40% — 20%.

**4. Что НЕ является обязанностью арендатора, если договором не предусмотрено иное?** A) ремонт и обслуживание объекта B) платить рентную плату C) вернуть объект в состоянии на въезде, кроме износа D) платить за коммунальные услуги

**Ответ**

A. Содержание и ремонт — на арендодателе (ст. 16); арендатор несёт остальное (ст. 19, 21, 22). Ответ экзамена.

**5. Арендатор сдал квартиру в субаренду с письменного согласия владельца. Что верно?** A) владелец может выселить арендатора B) владелец может выселить субарендатора C) субарендатор вправе остаться в объекте D) субаренда всегда без согласия

**Ответ**

C. Без письменного согласия субаренда — основание для выселения обоих (ст. 25(1)), с согласием — нет. Но срок субаренды заканчивается вместе с основным договором (ст. 8).

**6. Куда обращаться, если спор по ставке нельзя решить самим?** A) в полицию B) в DLD C) нотариусу D) в Rent Disputes Centre (или в арбитраж, если стороны согласились)

**Ответ**

D. Указ 26/2013, ст. 6(a): RDC — исключительная юрисдикция по арендным спорам в Дубае; арбитраж — только по согласию сторон.

## См. также

- Аренда: Ejari, договор, права сторон, Rental Index, посуточная аренда
- NOC: что это, сроки, отказ при продаже в минус, три уровня блокировки, статус restricted
- [Сборы DLD, trustee и прочие платежи: таблица](/ru/trenazher-ekzamena-dld/uchebnik/sbory-dld/)

Готовитесь к экзамену DLD? [Бесплатный тренажёр: 30 вопросов, 60 минут](/ru/trenazher-ekzamena-dld/) · [Как стать брокером в Дубае](/ru/articles/kak-stat-brokerom-po-nedvizhimosti-v-dubae/) · [Академия брокеров](/ru/academy/)

## Ссылки

- Страница: https://continentalclub.ae/ru/trenazher-ekzamena-dld/uchebnik/zakon-ob-arende/
- JSON: https://continentalclub.ae/ru/trenazher-ekzamena-dld/uchebnik/zakon-ob-arende.json
- English version: https://continentalclub.ae/dld-broker-exam-practice/study-guide/rental-law/ (Markdown: https://continentalclub.ae/dld-broker-exam-practice/study-guide/rental-law.md)

Как ссылаться: "Аренда по закону Дубая: продление, выселение, повышение, споры — Continental Club Property, 2026-10-27, https://continentalclub.ae/ru/trenazher-ekzamena-dld/uchebnik/zakon-ob-arende/"