{
    "entity_type": "page",
    "name": "Аренда по закону Дубая: продление, выселение, повышение, споры",
    "url": "https://continentalclub.ae/ru/trenazher-ekzamena-dld/uchebnik/zakon-ob-arende/",
    "language": "ru",
    "description": "Аренду в Дубае регулируют Закон 26/2007 (в редакции Закона 33/2008), Указ 43/2013 (потолок повышения ставки по индексу) и Указ 26/2013 (Центр по арендным…",
    "published_at": "2026-10-27T22:05:46+00:00",
    "updated_at": "2026-10-27T22:05:47+00:00",
    "publisher": {
        "name": "Continental Club Property LLC",
        "orn": "31933",
        "url": "https://continentalclub.ae/"
    },
    "faq": [],
    "markdown": "https://continentalclub.ae/ru/trenazher-ekzamena-dld/uchebnik/zakon-ob-arende.md",
    "content_md": "Учебная памятка для подготовки к экзамену брокера DLD. Не официальный материал DLD; формат экзамена DLD не публикует — сведения о нём по опыту наших брокеров. Обновлено: 14.10.2026. [Все памятки](/ru/trenazher-ekzamena-dld/uchebnik/) · [Глоссарий](/ru/glossarij-nedvizhimosti-dubaya/)\n\n**Коротко:** Аренду в Дубае регулируют Закон 26/2007 (в редакции Закона 33/2008), Указ 43/2013 (потолок повышения ставки по индексу) и Указ 26/2013 (Центр по арендным спорам, RDC). Главные цифры для экзамена и работы: уведомить об изменении условий нужно за **90 дней**; выселить за неуплату можно через **30 дней** после уведомления; выселить по окончании срока (для себя, на продажу, на реконструкцию) — только с уведомлением за **12 месяцев** через нотариуса или заказным письмом. Продажа объекта аренду не прекращает, споры идут в RDC, договор регистрируется в Ejari. Практика агентства описана в Аренда: Ejari, договор, права сторон, Rental Index, посуточная аренда; здесь — что говорит сам закон и где они расходятся.\n\n## Договор и регистрация\n\n- **Договор** (Закон 26/2007, ст. 4 в ред. Закона 33/2008) должен однозначно описывать объект, цель аренды, срок, ставку и порядок оплаты, а если арендодатель не собственник — имя собственника. Договор и все его изменения регистрируются (в законе — «в RERA», сегодня это Ejari, сервис DLD). В экзамене: «договор аренды должен быть зарегистрирован в Ejari, чтобы быть действительным» — True.\n- **Ставка не указана** — применяется ставка аналогичных объектов; Tribunal учитывает критерии повышения от RERA, состояние объекта и среднюю ставку по району (ст. 9).\n- **Для регистрации в Ejari** нужны, среди прочего, Emirates ID арендатора и оригинал единого договора; **NOC не нужен**. Не путать с NOC на публикацию объявления (см. NOC: что это, сроки, отказ при продаже в минус, три уровня блокировки, статус restricted).\n- **Проверка собственника** обязательна и для аренды, а не только для продажи.\n- Депозит и порядок платежей — по договору; чеки, комиссия и пошаговое оформление — в Аренда: Ejari, договор, права сторон, Rental Index, посуточная аренда.\n\n## Обязанности сторон\n\n| Кто | Что по закону | Статья |\n| --- | --- | --- |\n| Арендодатель | Передать объект в состоянии, позволяющем полное использование | ст. 15 (ред. 2008) |\n| Арендодатель | **Содержание и ремонт** любых дефектов, влияющих на использование, если иное не согласовано | ст. 16 |\n| Арендодатель | Отвечает за износ и повреждения не по вине арендатора; не вправе вносить изменения, мешающие использованию | ст. 17 |\n| Арендодатель | Выдать согласия для госорганов, если арендатор делает отделку, не затрагивающую конструкции | ст. 18 |\n| Арендатор | Платить в срок, беречь объект как свой; без разрешения ничего не менять и не ремонтировать | ст. 19 |\n| Арендатор | Вернуть объект в состоянии на въезде, кроме обычного износа | ст. 21 |\n| Арендатор | Платить госсборы и налоги за пользование (если договор не говорит иначе) | ст. 22 |\n| Арендатор | Не вправе убирать улучшения при выезде (если не договорено иначе) | ст. 23 |\n| Арендатор | **Не сдавать в субаренду и не передавать пользование без письменного согласия арендодателя** | ст. 24 |\n\nДля экзамена: «не обязанность арендатора» — ремонт и обслуживание объекта. Оговорка закона: «если стороны не договорились иначе», поэтому в договоре ремонт можно переложить.\n\n**Депозит** (ст. 20). Арендодатель «вправе получить» депозит на обеспечение сохранности объекта и обязан вернуть остаток по окончании договора. **Размер закон не ограничивает** и не называет. «Месяц или полмесяца» и 5%/10% — рыночная практика, не норма закона.\n\n## Субаренда\n\nБез письменного согласия арендодателя субаренда запрещена (ст. 24; — False). Нарушение — основание для выселения **и арендатора, и субарендатора** (ст. 25(1)); у субарендатора остаётся право на компенсацию с арендатора. Если согласие письменное — субарендатор вправе остаться в объекте, но срок субаренды заканчивается вместе с основным договором, если арендодатель прямо не продлил её (ст. 8). Субаренда (sublease) — это когда арендатор сдаёт арендатору.\n\n## Продление и изменение условий\n\n- **Нельзя расторгнуть в одностороннем порядке** в срок действия договора — только по согласию сторон или по закону (ст. 7).\n- **Автопродление.** Если срок истёк, а арендатор остался без возражений арендодателя, договор продлевается на тот же срок или на один год — что короче (ст. 6). Пункт «договор не продлевается» не работает: аренда всегда продлевается по закону, выселить можно только по основаниям закона.\n- **Изменить условия или ставку** при продлении можно по согласию; любая сторона, которая хочет изменений, уведомляет другую **не менее чем за 90 дней** до окончания договора (ст. 13–14 в ред. 2008). Не договорились — ставку определяет Tribunal (RDC) по критериям ст. 9. Утверждение «30 дней» — неверно.\n- Если арендодатель молчит, а арендатору нужен Ejari на продление, арендатор идёт в систему RDC: подаёт запрос через сервис предложений и депозита (offers and deposit request), а не направляет судебное уведомление и не бросает объект.\n\n## Повышение ставки: Указ 43/2013\n\nПри продлении максимальный рост зависит от того, насколько текущая ставка ниже средней рыночной по **индексу аренды RERA** (Указ 43/2013, ст. 1 и 3; действует и во free zones и DIFC, ст. 2):\n\n| Ставка ниже среднерыночной на | Максимум повышения |\n| --- | --- |\n| не более 10% | 0% (повышать нельзя) |\n| 11–20% | 5% |\n| 21–30% | 10% |\n| 31–40% | 15% |\n| более 40% | 20% |\n\nГраница 10/11% в вторичных источниках трактуется по-разному; в тексте Указа — «не более 10%» без повышения. Ограничение на **первую** сдачу объекта отсутствует.\n\n**Индекс аренды и rental valuation.** Новая ставка определяется по Rental Index и, если стороны не согласны, по **оценке аренды (rental valuation)**. Результат оценки — «частный индекс» (private rental index). Собственник, считающий, что рост по индексу занижен, подаёт заявку на оценку через систему Ejari. Нижнего предела ставки коммерческой недвижимости нет: решают стороны.\n\n**Smart Rental Index 2025.** С 02.01.2025 DLD применяет Smart Rental Index 2025: классификация зданий и зарегистрированные договоры Ejari дают среднюю рыночную ставку, а процент повышения при продлении остаётся в диапазоне 0–20% по разнице между текущей и средней рыночной ставкой (источник: новость DLD и FAQ индекса). В новости DLD ссылка идёт на «Decree No. 34 of 2013», а не на 43/2013; соотношение с Указом 43/2013 мы не проверяли. Для экзамена, пока в банке вопросов нет иного, держим таблицу Указа 43/2013 выше. Подробности — в статье Smart Rental Index 2025 и правила повышения аренды.\n\n## Выселение\n\nВыселить арендатора можно только в случаях закона; иск не освобождает арендатора от аренды на всё время рассмотрения (ст. 31), а арендодатель не вправе отключать услуги (ст. 34).\n\n**В срок действия договора (ст. 25(1) в ред. 2008)** — уведомление через нотариуса или заказным письмом (Notice) и основания:\n\n- неуплата ренты в течение **30 дней** после уведомления об оплате;\n- субаренда без письменного согласия;\n- использование объекта в незаконных целях или против общественного порядка;\n- коммерческий объект пустует 30 дней подряд или 90 дней в сумме за год без причины;\n- небезопасные изменения или умышленное повреждение;\n- использование не по назначению или с нарушением градостроительных правил;\n- объект признан аварийным (заключение муниципалитета);\n- иное нарушение закона или договора, не устранённое в течение 30 дней после уведомления;\n- требование властей снести или реконструировать объект.\n\n**По окончании срока (ст. 25(2))** — только четыре основания, и об основании нужно уведомить **за 12 месяцев** до даты выселения (нотариус или заказное письмо):\n\n1. снос или перестройка с разрешениями;\n2. капремонт, невозможный при арендаторе (заключение муниципалитета);\n3. собственник хочет жить сам или поселить родственника **первой степени**, доказав, что другой подходящей недвижимости нет;\n4. собственник хочет **продать** объект.\n\n«Чтобы сдать новому арендатору дороже» — не основание. Если объект получен для себя или родственника, сдавать его третьим лицам нельзя в течение 2 лет (жильё) или 3 лет (нежилое) — иначе арендатор вправе требовать компенсацию (ст. 26). После реконструкции у арендатора есть право первого отказа на аренду в течение 30 дней с уведомления (ст. 29).\n\n**90 дней и 12 месяцев — разные сроки:** 90 дней — уведомление об изменении условий; 12 месяцев — выселение по ст. 25(2).\n\n## Продажа объекта с арендатором\n\n- **Смена собственника не прекращает аренду**, если договор с фиксированным сроком (ст. 28). Новый собственник — это «арендодатель» по определению закона.\n- Если продавец хочет продавать с вакантным объектом, он обязан использовать процедуру ст. 25(2): уведомление за 12 месяцев.\n- **Арендная плата за период продажи** делится между продавцом и покупателем **пропорционально сроку владения** в течение срока аренды. Прямой статьи Закона 26/2007 для этого правила в скачанных текстах не найдено — опираемся на опыт сдачи экзамена.\n\n## Споры: RDC и арбитраж\n\n- **Rent Disputes Centre** имеет **исключительную юрисдикцию** по спорам арендодателей и арендаторов в Дубае и free zones (Указ 26/2013, ст. 6(a)), включая встречные иски и срочные меры. Структура: посредничество и примирение, первая инстанция, апелляция, исполнение (ст. 7).\n- Типы дел: финансовые требования и выселение; спор по ставке и иск о выселении или взыскании при возвращённых чеках аренды — тоже RDC.\n- **Арбитраж** возможен, если стороны на него согласились. Полиция, нотариус и сам DLD спор не решают.\n- RDC не рассматривает споры зон со своим судом, lease finance и long-term lease по Закону 7/2006 (ст. 6(b)).\n\n## Бесплатный месяц: что выгоднее арендодателю\n\nАренда 13 месяцев по цене 12 — это скидка 1/13 ≈ 7,7%. Скидка 5% от годовой ставки для арендодателя лучше; 8,5% и «месяц в подарок» хуже.\n\n## Муниципальный сбор (housing fee)\n\nСбор Dubai Municipality — **5%**. Для арендатора считается от годовой ренты по Ejari; для **не сданного в аренду** freehold-объекта — от среднего значения по индексу аренды, а не от стоимости объекта, и в счёте DEWA делится на 12. Закон или постановление об этом сборе в наших источниках **не найден**: цифра «5%» подтверждена только экзаменом и вторичными сайтами — **уточнить**.\n\n## Частые ошибки\n\n- Путать 90 дней (изменение условий) и 12 месяцев (выселение для продажи/себя) → недействительное уведомление, проигрыш в RDC → два разных срока, разные основания.\n- Считать пункт договора «не продлевается» действующим → выселить так нельзя → только по ст. 25.\n- Уведомлять арендатора по обычной почте или в мессенджере → риск, что уведомление не засчитают → нотариус или заказное письмо.\n- Говорить собственнику, что рост ставки «по рынку» не ограничен → потолок задаёт Указ 43/2013 при продлении.\n- Называть депозит «по закону 5%» → лимита в законе нет.\n\n## Что сказать клиенту\n\n«Продать квартиру с арендатором можно — аренда переходит к новому владельцу. Если нужно освободить объект к продаже, закон требует уведомить арендатора за 12 месяцев через нотариуса. Поднять ставку при продлении можно только в пределах таблицы по индексу RERA и с уведомлением за 90 дней».\n\n## Проверь себя\n\n**1. За сколько дней нужно уведомить арендатора об изменении ставки при продлении?** A) 30 B) 60 C) 90 D) 12 месяцев\n\n**Ответ**\n\nC. Закон 26/2007, ст. 14 (ред. 2008): не менее 90 дней до окончания договора. 12 месяцев — это выселение по ст. 25(2); 30 дней — ложный вариант экзамена.\n\n**2. Собственник хочет продать квартиру с вакантным владением. Какое уведомление нужно арендатору?** A) за 30 дней, письмо на почту B) за 90 дней, через Ejari C) за 12 месяцев, через нотариуса или заказным письмом D) не нужно, аренда прекращается при продаже\n\n**Ответ**\n\nC. Ст. 25(2)(d) и последний абзац ст. 25(2). Продажа сама по себе аренду не прекращает (ст. 28).\n\n**3. Ставка арендатора на 25% ниже среднего по индексу RERA. Какой максимальный рост при продлении?** A) 0% B) 5% C) 10% D) 15%\n\n**Ответ**\n\nC. Указ 43/2013, ст. 1: 21–30% ниже рынка — до 10%. При отставании до 10% повышать нельзя, 11–20% — 5%, 31–40% — 15%, свыше 40% — 20%.\n\n**4. Что НЕ является обязанностью арендатора, если договором не предусмотрено иное?** A) ремонт и обслуживание объекта B) платить рентную плату C) вернуть объект в состоянии на въезде, кроме износа D) платить за коммунальные услуги\n\n**Ответ**\n\nA. Содержание и ремонт — на арендодателе (ст. 16); арендатор несёт остальное (ст. 19, 21, 22). Ответ экзамена.\n\n**5. Арендатор сдал квартиру в субаренду с письменного согласия владельца. Что верно?** A) владелец может выселить арендатора B) владелец может выселить субарендатора C) субарендатор вправе остаться в объекте D) субаренда всегда без согласия\n\n**Ответ**\n\nC. Без письменного согласия субаренда — основание для выселения обоих (ст. 25(1)), с согласием — нет. Но срок субаренды заканчивается вместе с основным договором (ст. 8).\n\n**6. Куда обращаться, если спор по ставке нельзя решить самим?** A) в полицию B) в DLD C) нотариусу D) в Rent Disputes Centre (или в арбитраж, если стороны согласились)\n\n**Ответ**\n\nD. Указ 26/2013, ст. 6(a): RDC — исключительная юрисдикция по арендным спорам в Дубае; арбитраж — только по согласию сторон.\n\n## См. также\n\n- Аренда: Ejari, договор, права сторон, Rental Index, посуточная аренда\n- NOC: что это, сроки, отказ при продаже в минус, три уровня блокировки, статус restricted\n- [Сборы DLD, trustee и прочие платежи: таблица](/ru/trenazher-ekzamena-dld/uchebnik/sbory-dld/)\n\nГотовитесь к экзамену DLD? [Бесплатный тренажёр: 30 вопросов, 60 минут](/ru/trenazher-ekzamena-dld/) · [Как стать брокером в Дубае](/ru/articles/kak-stat-brokerom-po-nedvizhimosti-v-dubae/) · [Академия брокеров](/ru/academy/)",
    "attribution": "Continental Club Property",
    "translations": {
        "en": {
            "url": "https://continentalclub.ae/dld-broker-exam-practice/study-guide/rental-law/",
            "md": "https://continentalclub.ae/dld-broker-exam-practice/study-guide/rental-law.md",
            "json": "https://continentalclub.ae/dld-broker-exam-practice/study-guide/rental-law.json"
        }
    }
}